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文：任泽平团队
导读
是该取消预售制了。 1月17日召开的天下住房和城乡建立工作集会提出“有条件的可以举行现房贩卖”，不敷一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明白亮相，试点现房贩卖。
1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没气力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开辟期间步入高质量发展阶段的一定趋势，也是对购房老百姓的最大掩护。98年房改时，天下缺房子，开辟商缺钱，预售制是权宜之计，如今天下套户比凌驾1，从大开辟进入存量期间，对购房大众不公平的预售制已经过期了，该取消了，改为现房贩卖。以后一手交钱，一手交房，天经地义。固然二次房改是个技能活，分身化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、规复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动都会群战略、人地挂钩、金融中性稳固和房地产税。假如按照经济规律服务，中国肯定能实现房地产软着陆和恒久安稳康健发展，跨过这道关，解好这道天下困难。
2、为什么要取消预售制、改为现房贩卖？各人想想，绝大部门商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的片面不公平制度，购房老百姓险些负担了全部商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，好比，交房等候期一样平常为两年，在此期间，购房者不但负担银行利钱，还要负担耽误交房、房屋质量、房产证延期管理乃至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部门房企过分举债、高杠杆扩张，若碰到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房贩卖，如许有助于落实中心房住不炒精力、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企妥当发展，一举多得，策划久远。
3、为什么发起取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么环境？简朴科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开辟商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，鉴戒中国香港，引入了商品房预售制度。实在，当宿世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一样平常有严酷的羁系保障步伐，开辟商在项目得到当局答应后才可以开始贩卖，买家在购买期房后并非像中国一样在付出完首付款后从银行一次性贷款付出剩余全部房款，而是根据开辟商工程进度在完全交房前举行分期付出。以是，预售制度是必要严酷的资金羁系、分期付出以及违约处罚步伐作为保障的，假如没有这些保障步伐，肯定会触发风险，对购房大众不公平，以是不如借机取消预售制度，以后改为现房贩卖。客观讲预售制度有肯定汗青阶段性，如今中国住房进入存量期间，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，固然这必要配套房企债务重组、复工保交楼、规复市场信心和房地产长效机制。这是个技能活，只要对峙市场化改革，中国肯定能化解这个困难，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。
4、简朴讲，假如取消预售制，改为现房贩卖，开辟商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销本领，而是所见即所得的过硬的产物质量和诚信，这才是对购房大众的最根本最实质的保障，如许将极大的提拔开辟商的修建质量，实现良币驱逐劣币。全部贸易的本质是向善，是以客户为中央，房地产也不能破例，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实行现房贩卖是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业康健发展的庞大步伐。在当前的环境下，取消预售制要联合稳楼市、房地产软着陆、买通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。
作者十年前在国务院发展研究中央到场财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳固、房企杠杆率等举行过恒久体系的专项研究。（参考厥后形成的专著《房地产周期》）
目次
1 中国本地商品房预售制的宿世此生
1.1 劈头：分层贩卖+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式
1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国本地版预售制”
1.3 预售制推动都会化历程，但背后潜藏的风险确实存在
2 国际履历
2.1 美国：交付前预售资金第三方全程羁系，交付时开辟商凭验收凭据取得房款
2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险
2.3 英国：10%定金保险掩护机制，55%-80%房款交房时付出
2.4 日本：为规范期房生意业务立法，设置期房预付款保全步伐
2.5 新加坡：买方资金由银行羁系，享1年保修期后付尾款
3 启示
正文
1 中国本地商品房预售制的宿世此生
1.1 劈头：分层贩卖+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式
二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等题目，分层贩卖孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，很多人居住于木屋大概其他暂时住宅，住房的需求是相称高，不外大多数住民的储备很少。其时楼宇交易多数以一整栋楼为单元，必要雄厚的资金气力才气购买。固然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等题目。针对这一系列题目，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇左券切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数目有所增长，开辟商资金周转加速。
在分层出售的底子上，将“按揭”模式引入房地产贩卖，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东开办立信置业有限公司，依附贸易直觉和多年谋划杂货铺、海上驳运业务的履历，对于商品流畅、资金周转有着独到的看法，在积极寻求方法加速自身资金周转。其时其在购下九龙的一块土地后，除了分层出售、还印发售楼阐明书，上有笔墨细致阐明楼宇的阵势情况、修建质料、分层代价、订购方法等。别的，“卖楼花”是别的一个亮点，即先收取买家的订金，接纳雷同租金的分期付款情势，等新楼完工时，收齐买家的钱，买家就拥有了本身的房产。这种方式减轻了大众购房的资金压力，加快了房屋的制作和贩卖，也办理了制造商的资金题目，低落投资风险，在其时可谓是“双赢”的办法。“预售楼花+分期付款”的贩卖模式成为其时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高服从地办理了焦点的住房供不应求的题目，使房市发展进入新阶段。
预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的环境，但羁系部分不停美满、规范化，创建健全的羁系机制，促进市场康健发展。比方，1960年，位于大角咀的一个楼盘因修建费用超支歇工，出现“烂尾”环境。在1961年后，中国香港管理部分提拔了对于预售楼花制度的羁系，即要求开辟商在预售前，确保地价款已经全部付出，还要证实自身有资金等本领把项目完成，资金需放入状师所托管，支取时需律所和修建师的批准。为了防止开辟商、律所、修建师等造假，套取羁系账户资金，中国香港要求状师行在银行开设的信托账户（羁系账户）、开辟商操纵等接纳全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”环境，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目竣工。随着羁系体系渐渐美满，出现“烂尾”的征象较少。
1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国本地版预售制”
二十世纪九十年代，中国本地面对住房需求大和供给量短缺题目，引入“卖楼花”制度。开国以来，中国本地优先发展重工业，夸大底子建立，这一导向使前期发展工业化的历程大于都会化历程，唯有办理住房底子等都会化配套题目，才气进一步推进都会化。但其时推行的是“同一管理，同一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、服从低、配套差等题目，因此福利分房制度不再实用于其时的国情。叠加房地产市局面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开辟商，商品房供应量小的逆境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对本地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国本地渐渐引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，鼎力大举支持国内房地产市场改革。比方，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加速住房建立的关照》文件，决定制止住房无偿实物分配，渐渐实验住房分配钱币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从筹划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场接纳预售制，答应开辟商卖期房，办理了房企缺少资金和开辟时间周期长的两浩劫题，开辟商以预售款撬动下一个项目标开辟，形成滚动开辟模式，住房供应速率加速。自此中国本地开始房改钱币化，中国人民银行等多方敏捷出台相干的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。
引入中国香港“卖楼花”模式后，经调解形成契合中国本地的商品房预售制度。预售制的初志是为了缓解房企资金压力，加速城镇住房建立。详细来说，是指房地产开辟企业将正在建立中的房屋预先出售给购房者，由购房者付出定金或房款的举动。区别于中国香港，在中国本地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开辟商管理预售允许证-签署商品房交易条约-举行存案登记和预报登记-交付房屋。在购房过程中，购房者必要一次性付清首付款，并接纳银行贷款的情势一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开辟商大概已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所差别。对中国本地的开辟商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。
1.3 预售制推动都会化历程，但背后潜藏的风险确实存在
作为中国本地商品房贩卖的最重要方式，预售制极大收缩房企现金回笼周期，同时增长市场商品房供应，推动了城镇化发展历程。预售制在已往20多年对中国本地房地产市场的稳步发展起到了紧张作用，不但办理了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也进步了住民居住程度，中国本地城镇住民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到根本适居，住房奇迹取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化旅程。改革开放以来，城镇化历程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇生齿由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，天下都会建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量陈诉：2021》测算，1978-2020年中国本地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房修建面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国本地商品房贩卖最重要方式，2005年中国本地商品住宅期房贩卖面积占总贩卖面积的比重为63%，而2021年期房累计贩卖面积达15.6亿平，比重上升至87%。
预售制也推动了中国本地房地产行业的发展。中国本地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6%。房地产开辟投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8%。商品房贩卖面积和贩卖金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1%、21%。陪同房地财产的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍渐渐强大。2018年，房地产企业数目达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。
二十年来房地产也成为拉动中国本地经济高增长的火车头。
1）从经济增长渠道，房地产动员的上卑鄙财产链特殊长，高达50多个行业。2020年房地产及其财产链占GDP的17.2%（完全贡献），此中房地财产增长值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产动员财产链占GDP的9.9%（间接贡献），此中房地产对金融、批发、建材的动员最为显着。
2)从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5%，此中，房地产开辟投资占固定资产投资的27.3%。
3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07%，假如加上信托等通道业务，占比凌驾三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76%。假如房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。
4)从住民财产效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算陈诉》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6%，高于美国的27%、日本的37%、英国的49%、法国的56%、德国的64%。中国住房市值与股债房市值的比例较高，重要是由于住房市值高，以及中国资源市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，住民投资渠道缺乏。
不能否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。
从个人层面看，绝大部门商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的片面不公平制度，购房老百姓险些负担了全部商品不能交付的风险。好比，交房等候期一样平常为两年，在此期间，购房者不但负担银行利钱，还要负担耽误交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期管理乃至不能交房等风险。别的，购房者和开辟商之间的购房条约、购房者和银行的按揭贷款条约是两个独立的条约关系，假如开辟商发生违约，购房者只能根据购房条约向开辟商主张权利，但仍旧必要根据按揭贷款条约按时向银行举行贷款归还，因此购房者负担的风险较大。
从行业层面看，预售制助推部门房企过分举债、高杠杆扩张，资金若碰到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，举行影响自身名誉和购房者对行业的信心。
从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企由于市场颠簸或谋划不善，出现资金链断裂等一系列题目，导致“烂尾”等环境，而房企通过与购房者签署的预售条约和按揭条约，已经从银行得到房款，假如购房者丧失还款本领或短期不能还款等，则风险完全由银行负担，银行将面对较大的坏账压力。
从羁系角度看，购房者的预售羁系资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《都会商品房预售管理办法》中明白规定了开辟企业预售商品房所得款子应当用于有关的工程建立，商品房预售款羁系的详细办法，由房地产管理部分订定。但多年以来天下并没有同一的预售资金羁系规定，各地实验“一城一策”。比方，太原、昆明、重庆、长沙等都会重点羁系资金比例为总预售款的15-40%左右，郑州、福州、合肥等都会则按照项目标建安本钱乘以修建面积大概项目工程总额报价盘算重点资金。而究竟是，不少购房款未进入羁系账户、或进入羁系账户后被调用，导致楼盘没有资金继承建立。收楼遥遥无期，月供却被迫继承还款。那么，羁系账户资金怎样被挪走的？现实上，在已往房地产大开辟期间的高周转配景下，抽调预售款羁系账户资金，是行业“潜规则”。好比工程总承包方，以工程建立名义，得到羁系账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间活动，变相加杠杆，如许做提供了资金活动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建立，形成一种资金循环高周转模式，但肯定水平上把风险甩给了购房者。
2 国际履历
团体来说，国外商品房预售制度出现以下特点：
1）预付款掩护：对于购房者预付资金，一样平常设有定金或预付款掩护机制，如英国、日本；
2）预付款比重：要求购房者付出的预付款比例相对较低，绝大部门房款在房屋交付后开始付出；
3）预付款付出方式：预付款一样平常以定金方式付出，或按工程进度分期付出，或二者联合；
4）按揭贷款方式：一样平常接纳两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度渐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；
5）房屋烂尾掩护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现庞大延期或庞大缺陷时，保障购房者权益；
6）房屋交付掩护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由当局或第三方验收及格并提供验收凭据后，开辟商凭验收凭据取得购房者付出的房款。二是开辟商为购房者提供肯定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者付出尾款。
2.1 美国：交付前预售资金第三方全程羁系，交付时开辟商凭验收凭据取得房款
美国期房定金肯定限期内无条件返还，最低首付比例为3.5%，交房前仅付出首付，别的房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程羁系，交付时开辟商凭验收凭据取得房款。
定金及首付环节，定金比例一样平常为房款的1%-5%，首付比例最低可低于3.5%，根据美国官方数据，2021年美国均匀首付比例为12%。
余款付出方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款付出剩余房款。
资金羁系方面，美国为防止开辟商调用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户羁系。假如开辟商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不负担任何责任与丧失。而开辟商在房屋建立过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开辟商提供肯定比例的贷款，由于开辟商调用资金直接侵害银行长处，银行有充实动机羁系开辟商施工进度。开辟商在房屋交付时需取得由当局相干部分经检察后发放的验收凭据，通过验收凭据向银行得到购房者付出的房款。
2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险
德国期房可零首付购房，房款按制作工期进度付出，按揭按工期放款后还贷，房贷利率接纳固定利率，开辟商或购房者可购买期房烂尾保险。
预售门槛方面，德国开辟商在项目获批后即可预售房屋。签订购房条约前，购房者需付出约2000欧的定金并举行预约公证，签署条约后定金退还。如由于任何缘故原由不能购买，定金按照德国法律全部退还。
签订购房条约后，购房者需付出公证费和地皮生意业务税，分别为房屋售价的1.5%-2%、3.5%-6.5%，两种费用不包罗在购房款中，属于购房附加费。
首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。
余款方面，德国也接纳按工期付出房款的制度，一样平常分7笔举行付出，详细付出节点、比例因项目而异。一样平常来说，付出节点可分为公证后、主体竣工、内部水暖电路竣工、窗户玻璃竣工、室内干净及墙面竣工、地板竣工、全部竣工，付出比例大概是30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。
按揭方面，购房者可在付出房款前申请房贷，房贷利率接纳固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者肯定利用限期，限期竣事后，购房者开始还贷。
保险方面，德国保险公司针对期房计划了两种保险，保险的功能是当房屋出现庞大延期或庞大缺陷时，保险公司包管开辟商补偿或修复，开辟商停业，由保险公司负责相应补偿。保险由开辟商或购房者购买。
2.3 英国：10%定金保险掩护机制，55%-80%房款交房时付出
英国预售制设有10%定金保险掩护机制，交房前付款比例仅20%-45%，资金由交易两边状师严酷羁系。
订立条约前，交易两边均有一名状师，负责沟通期房生意业务中的房产、资金、条约等各个环节，各环节内容确认无误后签署首付互换条约。
定金方面，英国设置了10%定金保险掩护机制，当开辟商出现财政、谋划题目时，购房者10%的定金由保险公司赔付，而超出10%的部门较难追回。
首付方面，首付比例通常为10%-25%，首付必要在条约签署21天内付出。
余款付出环节，英国接纳按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一样平常会在条约签署6-24个月分别付出两笔5%-10%的款子，即交房前付款比例在20%-45%之间，剩余款子交房后付出。
交付环节，英国规定房屋必须颠末房产公证公司的查验验收后才气交付，交付后方可按揭还贷。
资金羁系环节，英国期房预售资金羁系极为严酷，资金也由状师羁系，在确认工程进度、付出相干款子过程中，由买房状师将资金转给卖方状师，卖方状师转给开辟商，即资金在进入开辟商账户前颠末两道关口，有利于保障购房者资金安全。
2.4 日本：为规范期房生意业务立法，设置期房预付款保全步伐
日本期房生意业务立法，定金超5%或1000万日元时，开辟商必须完成“预售房定金保全步伐”，交房前付款比例不超房款的20%，开辟商违约需返还订价并补偿约10%房款，交房后按揭还款。
立法方面，日本二战竣事后由于房屋供给严峻失衡，叠加法律空缺，社会上“一房二卖”征象广泛，为此，日本当局1952年出台《宅地修建物生意业务法》，经多次修订，现在是唯逐一部规范期房生意业务的法律。
定金掩护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者付出定金凌驾5%或超1000万日元的部门，法律要求开辟商必须完成定金保全步伐才可预售。什么是定金保全步伐？即交易两边签署购房条约时，开辟商向金融机构或指定包管机构或保险机构签署定金包管委托条约，设置购房者定金的包管或保险，并将相应的包管金证实书交付给购房者。除定金外，其他预先付出的购房款也受该步伐掩护。若开辟商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭包管金证实书向金融机构或包管机构或保险公司兑付，同时，开辟商需向购房者赔付违约金，一样平常约为房价的10%。
房款付出环节，交房前只需付出最多不超20%的定金，签署购房条约后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始付出。
2.5 新加坡：买方资金由银行羁系，享1年保修期后付尾款
新加坡期房购房者违约可返还相称于3.75%房款的订金，首付比例20%，余款按工程进度付出，全部资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后付出15%尾款。
订金付出环节，新加坡开辟商有同一的选购权条约以及订金返还机制，即OTP，签署OTP后需付出5%房款作为订金，OTP有用期14天，实行OTP则进一步签署购买条约，不实行OTP则退还3.75%的房款。
首付比例方面，签署购房条约后，购房者需付出15%的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。
余款付出上，新加坡期房同样接纳按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了同一具体规定，要求全部开辟商服从，付出节点一样平常为条约签署后、地基竣工、框架竣工、管道门窗等竣工等，付出比例约为20%、10%、10%、5%、25%。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增长而增长，未放款部门无需月供。
资金羁系方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建立有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，今后购房者付出15%的尾款。
3 启示
一，短期来看，当前房地产到了政策脱手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，是非分身妥善应对局部停贷征象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从如今起，对还在正常运转的房企包罗民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。
二，中期来看，应充实估计形势复杂性和人性复杂性，分身化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、规复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动都会群战略、人地挂钩、金融中性稳固和房地产税。定金环节，创建开辟商违约后定金掩护机制，如将已付出定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签署条约环节，鼓励保险公司参与，为房屋庞大延期以及庞大缺陷等环境提供充实的保障。余款付出环节，创建按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充实掩护购房者的权益。资金羁系环节，引入独立于开辟商、银行的第三方资金羁系机构，或由当局相干部分直接羁系，以此防止资金调用征象。交付环节，创建商品房保修期制度。保修期内，开辟商应对房屋质量题目全权负责、免费维修，购房者在保修期竣事后付出尾款。
三，恒久来看，取消商品房预售制是局势所趋。一方面，98年房改时，天下缺房子，开辟商缺钱，预售制是权宜之计，如今天下套户比凌驾1，从大开辟进入存量期间，对购房大众不公平的预售制已经过期了，该取消了，改为现房贩卖。另一方面，取消预售制，改为现房贩卖，开辟商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销本领，而是所见即所得的过硬的产物质量和诚信，这才是对购房大众的最根本最实质的保障，如许将极大的提拔开辟商的修建质量，实现良币驱逐劣币。
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