 文：任泽平团队 导读 房地产是周期之母，近期国家出台了一系列稳楼市步伐，房地产市场低位企稳但仍旧低迷不振，必要实质有力步伐重启楼市，在对峙“房住不炒”条件下，提振市场信心。 2023年1月5日，央行、银保监会《关于创建新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调解长效机制的关照》，对房价连续疲软的都会，将来地方可自主决定下调首套房贷款利率至更低程度。 1月17日，天下住房和城乡建立工作集会摆设2023年重点工作。集会夸大 “鼎力大举支持刚性和改善性住房需求，绝不动摇对峙房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策”。 1月17日，刘鹤副总理在天下经济论坛发表发言，夸大了房地产在中国是紧张的支柱财产。从将来来看，中国仍处于都会化较快的发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产行业康健发展提供有力的支持。 房地产是国民经济第一大支柱行业，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。 以“三支箭”为代表的房地产政策拐点已经出现，走出逆境终极照旧靠市场信心规复、供给出清和贩卖回款。 可以思量七大步伐：下调二套房首付比以支持改善型需求，下调首套房贷款利率以支持首套刚需，对低收入家庭和应届结业生的租房付出给予得当补贴，放开二线都会的外地首套购房限定，低落生意业务税费，改变此前过严的限购限贷限价步伐、规复到正常市场状态，支持银行低落存量房贷利率、“带押过户”等便民善政。同时，通过“都会群战略、人地挂钩、金融稳固、租购并举”等构建新发展模式，促进恒久安稳康健发展。 当前并不是简朴传统意义上的救房市，而是在稳房市的同时，发挥实在体经济和支柱财产属性，制止其金融属性死灰复燃。实现既能通过短期步伐重启楼市，又能通过恒久制度建立促进房地产市场康健发展。 正文 一、短期稳房市步伐 1、得当低落生齿流入地域限购门槛，加强市场信心。我国生齿流入地区，如北上广深等都会应充实恭敬生齿和财产向都市圈都会聚集聚的客观规律，得当降低沉户和购房门槛，如得当低落当地及外地户籍购买房屋的社保缴纳年限尺度等。 根据我们在《中国生齿大迁徙2022》中的研究，我们发现生齿连续向一、二线活动的趋势没有改变，生齿会合度继承进步，财产带来的时机仍旧对生齿的移动仍有着较大的驱动，五、六线都会的生齿则维持流出态势。 详细来看，2000-2010年一线、二线都会常住生齿年均增长率分别为3.4%、2.7%，2010年-2020年分别放缓至2.4%、2.7%。三线、四线都会从1.3%、0.6%小幅上升至1.5%、0.7%。而2010-2020年五、六线都会生齿年均增长率为-0.4%、-0.8%，生齿呈流出趋势。现在，除北上广深四大一线都会外，我国南京、武汉、济南、重庆等二线都会近期纷纷低落限购门槛、调解限购地区。别的，2022年12月东莞、佛山更是取消了焦点地区的限购政策，进入了全域不再实验商品住房限购政策，政策出台后30日期间，两地商品住宅贩卖面积分别环比提拔8.5%、29.4%。 2、下调首套首付比和改善型二套首付比，淘汰刚需人群和改善型购房人群的首付压力，实现住民“住有所居”“住有宜居”。现在我国部门地域已开始下调房贷首付比，好比，2023年1月，湖南公道确定各市州个人住房贷款首付比下限。现在，湖南全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1个限购市（长沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。2023年2月，山东临沂、威海纷纷将首套房公积金贷款最低首付比由30%下调至20%。 钱币政策直接影响购买力。房地产短期看金融，首付比例下调直接影响房地产购买意愿和购买力。把该降的首付比降下来，才气鼎力大举提振刚需人群的购房信心，同时公道支持购买第二套住房人群的改善需求，才气在包管“房住不炒”下，精准满意人民群众对优美生存的向往。 3、下调首套、二套房贷利率，加速贷款审批。通过低落购房本钱，可提振刚需群体的购房需求。钱币政策直接影响购买力。房地产短期看金融，贷款优惠利率同样直接决定房地产购买意愿和购买力。下调房贷利率将有利于淘汰贷款利钱付出，减轻还贷压力，促进正处于观望阶段的购房者入市，提振购房者市场预期。 2023年1月5日，人民银行、银保监公布创建首套住房贷款利率政策动态调解机制以来，2023年春节后，郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等都会相继下调了首套房贷款利率。当前103重点都会首套房贷利率低至4.10%，相较汗青利率低点有肯定降落空间，房价连续疲软的都会，将来地方可根据稳市场环境短期思量突破利率新低。根据贝壳研究院统计，2023年1月103个重点都会主流首套房贷利率均匀为4.10%，二套均匀为4.91%，同比分别回落146个基点和93个基点，但相较2008年和2015年部门地域最低房贷利率3.7%左右，另有肯定下调空间。   4、推行便民政策，如支持银行低落存量房贷利率、“带押过户”，此类善政将来值得推广。老百姓列队提前还房贷，不是由于手里钱多，而是此前的存量房贷与新增房贷之间利差过大，大部门是提前还贷后重新申请贷款，以低落房贷利率和还款本钱。 提前还房贷征象遭热议，阐明政策仍需调解以反应大众呼声，可以思量出台步伐引导银行适度低落存量房贷利率，同时降息以低落银行负债本钱，低落住民房贷负担，办理住民列队提前还款难题目。这有利于低落住民负担，提振消耗者信心，扩大内需，促进中国经济复苏，是利国利民的善政。 雷同的，“带押过户”也是善政，可以优化二手房生意业务流程，收缩生意业务周期、低落生意业务本钱，对引发二手房市场生意业务活力有积极作用，更好促进房地产市场良性循环和康健发展。  5、对于二孩以上家庭，给予房贷利率、首付比、住房补贴等支持，在提振市场的同时提振生养率。根据我们发布的《中国生养本钱陈诉2022》，天下家庭0-17岁孩子的养育本钱均匀为48.5万元；0岁至大学本科结业的养育本钱均匀为62.7万元。除上述直接费用外，育龄家庭养育孩子还需付出时间本钱和时机本钱。国际养育本钱比力，抚养一个孩子至18岁所花本钱相对于人均GDP的倍数，中国是6.9倍，险些是环球最高，高于澳大利亚的2.08、瑞典的2.91、德国的3.64、美国的4.11、日本的4.26。 参考发达国家履历，如德国自2018年起，为缓解房屋市场上房价与房租快速上涨为家庭带来的额外负担，当局为居住条件欠佳、收入平凡的家庭提供每孩12000欧元的住房儿童金（Baukindergeld）。我国可以思量出台天下层面减轻育龄家庭生养本钱的政策，详细包罗对二孩及以上家庭发放购房现金补贴、房贷利率下调、购房首付比例下调等。一方面低落多孩家庭购房门槛，促进房地产市场回暖，另一方面临多孩家庭实行“特惠政策”，低落生养本钱，提振育龄家庭生养率。   6、低落地皮增值税、二手房生意业务的契税和个人所得税等。财税政策直接影响市场供应。税收政策直接影响房地产生意业务量，业务税、个人所得税、契税的优惠减免，对增长房地产供应有直接影响。地皮增值税的征收和盘算，也直接影响开辟商的推盘节奏。 好比，2022年9月财务部、税务总局，明白支持住民换购住房有关的个人所得税政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内涵市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。使用税收工具，可以通过公道低落房地产在建立、生意业务环节的税费负担，使房地产税制度更公道、公平的同时，减轻老百姓的购房本钱，对提振房地产市场信心也有益处。 二、恒久住房制度建立 根据我们对美国、日本、英国、中国香港、德国、新加坡等住房制度和房地产市场的研究，联合中国住房制度近况和发展阶段特点，发起以都会群战略、人地挂钩、金融稳固、房地产税、租购并举为五大支柱构建恒久住房制度构建恒久住房制度。 1、推动都市圈都会群战略。根据对天下上几十个国家上百年的生齿大迁徙研究发现，生齿往都市圈都会群迁徙集聚是根本规律，人随财产走，人往高处走。符合国际规律，中国生齿连续向珠三角、长三角都会聚集聚。近10年珠三角、长三角都会群年均常住生齿增量超180万人，成渝、中原都会群年均常住生齿增量超65万人，但东北、西部等地区比年面对财产布局单一，出现生齿流出趋势。 恒久以来，在“控制大都会生齿、积极发展中小都会和小城镇、地区平衡发展”的小城镇派思绪错误影响下，生齿向多数市圈集聚，但地皮供给向三四线都会倾斜，生齿城镇化与地皮城镇化显着背离。由此形成了人地分离、地皮供需错配，这是导致一二线高房价、三四线高库存的根源。  2、以常住生齿增量为焦点改革“人地挂钩”，优化地皮供应。将来应对峙都市圈都会群战略，推行新增常住生齿与地皮供应挂钩、跨省耕地占补均衡与城乡用地增减挂钩，严酷实行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前地皮供应模式。如东北和西部地域售卖用地指标，可以有用办理现在东北、西部用地指标大量浪费的题目，以及东南沿海用地指标短缺的题目。可以支持生齿流入多、房价涨幅大的都会如杭州、深圳与生齿流出、城镇建立用地指标富裕都会如哈尔滨、兰州“结对子”，举行农业用地指标与城镇建立用地指标的动态生意业务。 根据我们在《那里的房价控制得好：长沙篇》中的研究，天下大部门一二线都会房价大涨的配景下，长沙的房价、房价收入比、涨幅在重要都会处较低程度。2021年长沙二手房均价1.1万元/平方米,低于武汉、郑州、南昌等二线都会；近10年长沙商品住宅年均涨幅低于9.4%，低于大部门二线都会。长沙房地产调控得好的缘故原由在于，长沙是典范多中央组团空间布局，地皮供应量大，而且严酷限定地皮成交溢价率，设定商品房“本钱+利润+税金”代价构成，既确保房企肯定的红利空间，也确保了房价相对稳固。  3、保持钱币政策和房地产金融政策恒久稳固。根据我们在专著《环球房地产》中的研究，“房地产过分金融化”是风险之源。实验恒久稳固的住房信贷金融政策，稳固购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，同时克制谋利性需求。规范房企融资用途，防止过分融资，同时支持房企公道融资需求，提供肯定时间窗口让存在题目的房地产企业有自救时机，即自身债务自清。 从德国看，中性妥当的钱币政策与住房金融体系，是德国房价恒久稳固的住房制度“三支柱”之一。二战后，德国央行主要目的是保持物价稳固，严酷自律不超发钱币；德国M2增速与经济增速根本匹配，钱币供应程度公道，2020年M2占GDP比重102.9%，在重要发达国家中处于中等程度，低于欧元区126.2%的均匀程度。在妥当钱币政策和暖和通胀程度配景下，德国房价和物价根本保持恒久稳固，1970-2020年名义房价指数上涨185%，CPI指数上涨162%，远低于同期美国、英国等发达国家。 4、稳步推动房地产税试点。2021年10月，天下人大常委会授权国务院在部门地域开展房地产税改革试点工作。随着大开辟期间竣事，存量房期间下地皮出让金淘汰、生意业务环节税收淘汰，推出房地产税替换地皮财务是局势所趋。从国际履历看，房地产税通常被成熟市场经济体作为地方财务收入的紧张和稳固泉源。 5、租购并举，对低收入家庭和应届结业生的租房付出给予得当补贴。党的二十大陈诉夸大，“加速创建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，租房题目是庞大民生题目，住房租金补贴是构建租购并举住房保障体系紧张办法之一。对低收入家庭和应届结业生的租房付出给予得当补贴，可以或许让更多城镇中低收入家庭实现“住有所居”、“住有宜居”。此中，公共租赁住房租金补贴能有用缓解已配租公租房家庭的租金压力，市场租房补贴可以或许办理公租房房源少、轮候时间长等题目，让符合条件的住房困难群体通过市场租赁办理住房困难题目，缓解租房的经济压力，低落居住本钱。 |
