 视觉中国 图 购房者提前“还贷潮”正愈演愈烈。 2月1日0:00，来自江苏徐州的90后个体工商户常伟再次全神贯注地盯着一家国有银行手机银行App页面，革新、点击、革新……如许重复了多次，照旧没抢到该行发放的2月提前还款额度。常伟说，“我不停比及了0:30，但似乎0:10左右就没有额度了。” 本来，家住武汉的90后状师黄老师已经乐成预约上了提前还款，然而，间隔还款日仅剩3天时，他却被银行关照：无法还款了。 他们只是购房者提前还贷难的“缩影”。在交际平台上，不少购房者分享了他们预约提前还款的履历，此中，还款日期被安排到本年9月的大有人在。 银行职员提前还贷也要列队 对于提前还房贷，常伟并非心血来潮，这两年他不停有这个想法，疫情期间，他的收入减半且不稳固，此中，有3个月他的收入为零，但从来不敢断贷，这也让他愈发想提前还贷。 2018年，常伟拿出积贮，加上父母帮衬的110万元，并以5.7%的贷款利率向银行贷了30万元，才买上婚房。如今，常伟的房贷本金还剩26万多元，前面还的几万元中多数是利钱，本金只占一小部门。按条约约定，再过4年，每月还款的本金部门才会凌驾利钱，他说，“这意味着我还要给银行打工4年。” 他决定把20万元积贮拿来还贷，将剩下6万多元的贷款限期收缩至36个月，之后他只必要付出5000多元利钱，“与本来16万多元的利钱相比，这就是个零头”。 年前，常伟在手机银行App上看到可以申请提前还款，但年后提前还贷的额度就表现已满。他去银行网点管理时，看到该网点贴着一则关于提前还房贷需到银行柜台预约的公告，上面写着：“我行将根据国家贷款规模管控的要求，适时安排客户提前还款（一样平常3个月左右实现）”。 “这下又要多给银行交利钱了。”荣幸的是，常伟乐成预约到本年5月还款，然而，银行网点工作职员的复兴让他内心依然没有底。“工作职员让我5月早点来，越早来越稳。” 乐成预约到提前还款并不意味着能乐成还款。本年年初，黄老师和老婆找亲戚朋侪凑了45万元，预备提前还房贷。1月5日，他到银行网点预约了2月6日还款。然而，2月3日，他被银行告知，银行内部政策调解，关闭线下还款窗口，等候线上审批，时间不确定。他扣问客户司理，银行内部政策的详细内容，客户司理表现，“不知道。” 对于上述环境，银行客户司理让黄老师自行找渠道反馈。于是，他向相干主管部分和银行消保处举行了投诉。 在此之前，黄老师曾通过手机银行App申请提前还款，表现他“未到达还款条件”。究竟上，按照条约约定，还款期数满12个月，提前还款至少3万元，并提前30天预约，经银行审批后可以还款，他已满意这些条件。线上渠道走不通，他不得已才转到线下渠道。黄老师没想到还款之路困难重重，像要履历“九九八十一难”。 针对部门购房者还贷难的题目，记者以还贷者的身份咨询了某国有银行省支行信贷部工作职员，其表现，现在地点地域可以线上预约，但是必要列队，估计要排到四五月。他向中青报·中青网记者透露，如今银行管控额度，每个银行每个月的指标是肯定的，用完了就没了。 这位银行工作职员还表现，如今投资理财的收益预期不抱负，许多人也不肯意把钱放在银行。“我们同事预备提前还贷，也都在列队”，如今除了列队没有别的办法，“早申请、早列队、早还款”，他说。 “不想给银行打工了”？ “不想给银行打工了。”这是诸多购房者给出的关于为何提前还贷的共同答案。他们筹集资金的方式各有差别，有人赎回投资，有人向亲朋乞贷，也有人卖了家中黄金等贵金属还贷，另有人通过一些房屋中介“操纵”，将房贷转为谋划贷，低落房贷利率…… 自从2021年年底在武汉买了一套三居室后，黄老师与老婆就过上了“节衣缩食”的日子，只要有余钱，就攒着还房贷。黄老师记得，他们买房时以“等额本息”的方式贷了136万元，其时的房贷利率为5.78%，正处于高位，他们每月必要还款7963元。他说，“我们是刚需自住，买在（房贷）‘山顶’上也认了。” 现在，他们已经还了13个月，还款金额已超10万元，但此中本金只有1.8万元左右，剩下的都是利钱。本来黄老师盼望，在本年2月14日之前还掉45万元，却遭遇拦阻，45万元一天的利钱是35元，“一个月的利钱够交一个月暖气费了”。现在，他还在等候投诉的进一步效果反馈。他预备同步向银行发状师函，“确实是银行违约在先”。 90后张冉说，她前几年在江苏昆山购房时房贷利率是6.4%。当下，不少地域的房贷利率已经降到了3.8%。现在，她发现，每月2500多元的还款额中只有几百元是本金，利钱竟凌驾了2000元。 为了尽快还清贷款，从事人力资源工作之余，张冉还兼职做西席。客岁7月，她把欠亲戚的债还清后，将攒下的10万元还了房贷，其时还款很顺遂。她筹划继承攒钱，用两三年把贷款提前还清，算下来，可以省30多万元。“我如今只有这一个目的，就是还贷款”。 买房之初，在上海工作的24岁贩卖助理沙莎和男朋侪就预备匀速提前还贷，为将来解压。2021年3月，沙莎和男朋侪在江苏昆山贷款122万元买了一套145平方米的大房子，开始了“双城记”式的生存。其时，房贷利率到达5.7%，他们每月必要还7100多元，此中，只有1300元左右是本金，别的满是利钱。她算了一笔账，假如按条约还款，30年要付130多万元利钱，已凌驾了本金。她感慨，“房贷利率太高了。” 除了房贷，两人每月还要给两边老人共计4000元米饭钱。同时，思量到职业发展的不确定性，以及将来后代的生养和教诲本钱，将来行业发展具有不确定性，他们选择每年还20万元。客岁8月，他们提前还了20万元本金。 本年1月，沙莎再次乐成预约了提前还款，由于银行是次月划款，她还在等扣款。究竟上，沙莎也曾思量过将房贷转为谋划贷来低落房贷利率。有中介曾接洽过他们，说可以提供“过桥款”，帮他们申请谋划贷。末了，她担心风险太大，照旧放弃了。 作为在房地产行业19年的资深从业者，自媒体“八零说房”的主理人赵恒成也观察到，有一部门人会选择将房贷转为谋划贷的方式，即购房者一次性提前还清房贷，再通过公司将房产抵押，举行贷款，贷款利率可以降为3.7%。“市场上实在出现了不少以此作为‘缺口’的中介，‘蛊惑’各人把房贷转为谋划贷”。 但很明白的是，消耗者利用“过桥资金”结清房贷，再到银行管理谋划贷归还过桥资金，属于违规举动。针对一些非法中介诱导消耗者将房贷置换为谋划贷的举动，此前，银保监会官网曾发布提示称，这种操纵，隐蔽着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、陵犯信息安全等风险。 某国有银行信贷部工作职员表现，银行会常常查雷同的环境，非企业谋划者违规转谋划贷，具有肯定的违约风险和法律风险。“发现消耗者调用贷款，可提前收回贷款。” 提前还贷为何难 老百姓提前还贷为何难？ 广东省住房政策研究中央首席研究员李宇嘉指出，比年来，银行对实体经济的贷款利率显着走低，2022年降落了34个基点。此中，为了低落中小企业的融资本钱，对贷款利率更低的中小微贷款企业的支持力度要保持在较高程度。由此，房贷对银行来说属于优质资产。 2022年，个人住房贷款增速出现回落。2月3日，中国人民银行发布的《2022年四序度金融机构贷款投向统计陈诉》表现，客岁末个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。李宇嘉表明，2022年增量房贷申请在降落，在存量房贷部门，购房者又要求提前还贷，银行收益天然受打击。 李宇嘉不停在关注“提前还贷潮”。他发现，2021年上半年，老百姓照旧“列队等候放贷款”，如今却是“列队等候还贷款”，一年多时间，发生云云大的反差，大配景是老百姓对楼市的预期发生逆转。 本年1月，国家统计局发布的数据表现，2022年，商品房贩卖额为13.3308万亿元，同比降落26.7%。在李宇嘉看来，已往，老百姓广泛以为房价会上涨，资产收益宏大于房贷利率调高的本钱。现在，老百姓对房价的预期逆转后，房子的本钱全面显现，对房贷利率也更为敏感。房贷利率连续下调是老百姓提前还贷的缘故原由之一，当前，已有几十座都会的房贷利率进入了“3%”期间，别的，另有一些都会阶段性取消首套房贷款利率下限。 都城经济商业大学传授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池指出，房贷条约期长，而且是复利盘算，利率的微小变更对乞贷人的还款负担影响很大，消耗者想节支增收无可厚非。别的，许多人在存量贷款利率转换时选择了固定利率，如今发现市场利率低了，本身亏损了，提前还贷也是一种补充或改正。 赵秀池也观察到，一些人选择提前还贷后，再申请利率较低的贷款，真正还款后不再贷款的人很少。赵秀池表明，重要缘故原由是之前的存量贷款在利率转换时选择了固定利率，其条约利率不能随贷款市场报价利率（LPR）降落而降落，必要提前还款再申请贷款才气享受到当前较低的市场利率。另一个缘故原由是乞贷人房贷条约的利率较高，高于中小微企业贷款利率，购房者有大概“绕道”乞贷。 “当下，老百姓并不是‘抨击性’还房贷。”赵恒成以为，当前，金融投资收益率低落，手里有存款的老百姓缺乏好的投资渠道，同时，他们发现房产带来的收益显着低于预期，提前还贷在肯定水平上是“实时止损”。 在赵恒成看来，银行也是“提前还贷潮”愈演愈烈的“推手”之一。银行对提前还贷设置了诸多限定性条件，好比缴纳违约金、关闭线上渠道、排长队等。他表明，“银行的这种限定不但不会低落各人的还款意愿，反而会刺激各人的还款意愿。许多人会产生一种长处对立想法：‘银行越如许做，越是担心我还款，越要赚我的利钱，以是更要还。’” 针对银行的部门还款限定，赵秀池以为，按照贷款条约，购房者提前还款，会打乱银行的资金筹划，银行收取肯定的违约金也是正常征象，但贷款条约中应有明白的条款。她还指出，购房者提前还款期待时间较长，是当条件前还款者较多，银行应该进步工作服从，不应托故耽搁乞贷人提前还款。 专家发起低落存量房贷利率 当下，不少人正在观望是否要提前还贷。究竟上，并非全部人都得当提前还贷，不少专家号令：“理性还贷”。 赵恒成指出，当前，这几类人更得当提前还贷，一是手里有资金，但没有找到好的投资渠道；二是房贷利率较高的人，特殊是在6%以上乃至迫近7%的人；三是还贷期比力短的人，在前期的还款中，利钱每每占了重要部门。他也指出，假如购房者还贷已凌驾肯定年限，未还贷款中的利钱部门已非常有限，提前还款不会大幅低落资金利用本钱。 当下，盘算怎样提前还贷更划算成了许多购房者的“必修课”。一样平常来说，提前还款有3种模式，分别是提前全额还款、提前部门还款且贷款限期稳定以及提前部门还款的同时收缩贷款限期。提前还贷可以或许节流多少利钱，与购房者的贷款额度、提前还款本领、房贷利率、已还款限期等都有较大的关系。 好比，购房者以4.3%的贷款利率向银行贷款100万元，贷款限期为30年，此中，按照等额本息的还款方式，每个月必要还款4948.71元，总还款额为178.15万元。不少银行规定，购房者满一年之后才气提前还款，按照已还款13个月盘算，本年2月开始提前还款，一次性还款可以节流73.18万元利钱；假如选择提前还款20万元，还款限期稳定，将来选择等额本息的还款方式，可以节流14.92万元，选择等额本金的方式，则可以节流24.66万元。购房者照旧提前还款20万元，月供金额稳定，将还款期收缩为10年，选择等额本息的还款方式，则可以节流55.06万元，选择等额本金的还款方式，则可以节流56.26万元利钱。 假如购房者还款时间已经较长，那么可节流的利钱也会发生显着的变革。照旧上述条件，购房者已经还了8年零1个月贷款，那么一次性提前还清可以节流45.65万元；假如提前还款20万元，还款限期收缩为10年，选择等额本息，可以节流30.79万元，选择等额本金，则可以节流31.77万元。 “提前还贷不能盲目跟风。”赵秀池也指出，购房者的贷款条约千差万别，必要详细题目详细分析。从个人角度，确实应该理性还贷，既要思量本身的负担本领，也要思量将来房贷利率变革，综互助出判定。 多位行业内人士和专家向记者表现，更多的人选择提前还款是为了降息，对此，一些专家发起：低落存量贷款利率或答应购房者将固定利率转为浮动利率。 “只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且住民预期房价下跌，提前还贷的动机，就不停会存在。”李宇嘉猜测，将来，更多都会会取消房贷利率下限，尤其是房价下跌的都会。一方面是为了紧缩房贷利率和理财利率之间的倒挂；另一方面是以低落房贷利率缓冲房价下跌。同时，近期楼市政策更多转向需求端纾困，目标也是鼓励各人购房，缓解房价下跌预期。 别的，赵秀池还发起，从国家政策角度而言，原来存量贷款选择固定利率的购房人应该答应其转为基于LPR的浮动利率。（应受访者要求，常伟、张冉、沙莎为化名） |
