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原标题：韩国楼市，快崩了
如今的韩国，最难搞的题目，大概还不是经济，而是民气。
冰川头脑库特约研究员丨熊志
“楼市的地雷要爆了，每个人都想着比别人早一步跑出去，这就是如今韩国楼市的真实环境”。
作为房价涨幅最快的国家之一，已往5年，韩国房价团体上涨了80%。韩国国民银行的数据表现，首尔均匀住宅代价到达12.4亿韩元，约为人民币652万元，是环球房价最高的地区之一。
图/网络
但2022年开始，韩国楼市出现了蓦地熄火的趋势。韩国副总理兼企划财务部部主座秋庆镐在前几天提到，本年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比降落18.6%，为2005年实行相干制度以来最大减幅。
从蒙眼狂奔到房价跳水，韩国彻底绷不住了？楼市的雷要炸了吗？
实在，相较于地产市场的颠簸，更让人担心的是，在就业、房价的折磨下，悲观灰心、躺平摆烂的心态在韩国年轻人伸张，加快人传人。
01
已往这几年来，韩国是房价涨幅最快的国家之一，首尔中央地区的房价已凌驾15万元人民币/平方米，高居环球第二。
这并不难明白。韩国自己的国土面积不大，大量的地皮被富人所把持，而以首尔为焦点的经济圈，又聚集了天下近一半左右的生齿，人多地少的抵牾不停存在。
疫情期间，韩国的经济体现不算差，一度杀到了环球前十的位置。加上为了应对疫情、刺激经济，接纳了较为宽松的钱币政策，这导致房地产资产代价水涨船高，那些笃信房价上涨的韩国人，都把买房当成资产增值的紧张本领。
韩国40岁以下的人群，住宅拥有率低于40岁以上人群，但近来几年，受地产行情火热的驱动，韩国的年轻人也开始疯狂借贷，像掏空六个钱包买房的中国年轻人一样，将买房当做紧张人生目的，他们成了购房的主力人群。
▲《此生第一次》剧照（图/网络）
不外，在许多韩国年轻人还没凑够首付上车时，房价只涨不跌神话，很快就幻灭了。
为了稳固房价，克制通胀，以及应对美国加息导致的韩元贬值，韩国当局在多轮调控之外，一改之前的钱币宽松政策，取而代之的是连续的加息。房贷利率的上涨，极大克制了人们的购房需求。
对此野村证券此前曾灰心猜测，韩国天下房价将从峰值到谷底骤降约10%，权衡团体住房市场状态的代价基准——首尔公寓代价将暴跌18%。
短短两三年时间里，韩国楼市宛如冰火两重天，都城首尔“抢房大战”的热闹不再，观望感情成为主流。房子卖不出去，业主发急，开辟商也开始发急了，促销伎俩五花八门，丝绝不输国内的开辟商。
好比据媒体报道，韩国有开辟商打出广告：买房送疾驰。另有开辟商更实惠，只要到访，看样板间，就送香奈儿手袋和苹果耳机。
02
让大众买得起房，实现居者有其屋，不停都是韩国政党竞争紧张的议题。2021年年底，在任期间25次调控没能将房价降下来的文在寅，还在电视直播中给大众致歉，“任期中最遗憾的事变是房地产题目”。
大概有人会问，现在韩国的房地产熄火，房价下跌，对本地大众而言不是功德吗？题目固然不是这么简朴。
由于不管是韩国经济、金融，照旧韩国国民的财产，都已经和房地产市场深度绑定了。楼市寒意席卷，不但开辟商难，房地产市场也会有硬着陆的风险，乃至引发体系性危急。
好比，韩国的购房者大量是借贷买房，这导致韩国的民间负债规模巨大，家庭负债率特殊突出。数据表现，2021年韩国家庭债务与可支配收入的比率到达了206%，也就是说，债务规模是收入的两倍，背负房贷压力的韩国人，许多处在财务赤字的状态。
一些年轻人掏空钱包买房，就是奔着房价上涨动员财产升值去的，房价假如大跳水，上涨的预期冲破以后，他们哪另有还债的动力？这必将引发棘手的信贷危急，影响金融稳固。
而且，韩国的房地产市场，另有个特殊“别致”的地方——他们不但有雷同国内押一付三的通例租房模式，另有一种“传贳房”，租客向房东一次性缴纳房屋代价50%左右的费用，可以免费居住一两年，到期后房东再退给租客。
图/图虫创意
“传贳房”实质上是用利钱抵掉了房租，但许多房东在房价上涨预期下，将租客的钱拿去投资继承买房，大概投资，租约到期后每每直接拿不出钱，而是用下一任租客的钱，来还给上一任租客。
而房价一旦大幅降落，下一任租客的押金，是远远抵不上上一任租客的押金的，“传贳房”的模式将无法为继。这个有着融资属性，且沉淀了大量资金的租房模式，一旦暴雷结果不堪假想。
这就是房地产市场的路径依靠。巨大的车轮一旦开动起来，大量的财产与之绑定，就很难急刹车；房地产市场的大起大落，就不是简朴的贬价了各人能买得起房的题目。都知道房价有泡沫，但泡沫一旦被戳破，也会是代价凄惨。
03
对韩国来说，比房地产市场有暴雷风险更棘手的是，韩国的经济也出现了巨大的题目。
如今的韩国，面对着一个巨大的抵牾。加息能克制通胀，却给房地产市场造成巨大压力，同时也克制了消耗。而韩国作为一个出口依靠很重的国家，近期又正利益在稀有的商业逆差中。
数据表现，受半导体代价下跌、能源入口增长等因素影响，本年2月，韩国出口同比降落7.5%，一连5个月出现同比降落。当月商业逆差为53亿美元，时隔25年韩国初次出现一连12个月商业收支逆差环境。
以是，韩国如今的题目可以说是体系性的，房地产市场低迷，信贷危急加大，同时，消耗和出口双双下滑，内需外需都失去了动力，经济增长的引擎全面熄火。
韩国的金融风暴要来了吗？1997年的经济危急，要在韩国重演吗？实在主流分析以为，韩国房地产市场的压力，还没有到引爆危急的田地，韩国当局仍旧有多种本领来应对。
但如今的韩国，最难搞的题目，大概还不是经济，而是民气。
大概许多人都看过《鱿鱼游戏》《寄生虫》等韩国影视剧，它正是韩国社会布局和国民气态的一个缩影。在巨大的贫富分化下，中产被房价拖累，底层人苦苦挣扎，没有出路，整个社会“卷”到了极致。
▲《寄生虫》剧照（图/网络）
如今的韩国年轻人中，出现了大量的“三抛”群体，也就是扬弃爱情、完婚以及生养。只管韩国当局出台了大量的鼓励生养步伐，仍旧救济不了雪崩的生养率，年轻人不肯生也不敢生，乃至连婚都不敢结。
韩国统计厅日前发布的数据表现，2022年，韩国总和生养率（每名女性一生中生养孩子的数目）只有0.78，在重点国家中排名倒数。
相称于什么程度呢？要维持生齿世代更替程度，总和生养率要保持在2.1。也难怪前些年有英国的学者预警——“韩国将是环球第一个亡国灭种，天然消散的国家”。
如今的韩国，大量的经济产值仍旧会合在首尔经济圈，但听说许多买房无望、生存被挤压的年轻人，已经开始逃离首尔了。题目是，他们又能逃到那里去呢？ |
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