|
|
全部的眼光都盯着一个个小小的乒乓球，球上写着数字号码。“终极荣幸女神会眷顾到谁的身上呢？”在场合有人的心都提到了嗓子眼上。
3月23日下战书，北京土拍市场迎来了一场稀有的“摇号大战”。42家来自天下各地的房企投拓人士（投资拓展部分，重要职责为拿地），齐刷刷来到北京政务大厅5层，到场一场中签率只有2.38%的地皮大乐透。
真正磨练房企们手气的时间到了。无论是北京土拍的常客中海、首开等国企，照旧刚出ICU的民营房企，都不由得来碰碰运气。一位现场的房企投拓人士感叹道，“从来没有见过这个摇号阵仗”。
浩繁房企赶来参会的积极性，直接把北京土拍卷出了汗青新高。然而，在虎视眈眈的中建系、中铁建、北都城建等房企围猎下，来自上海的一家地区型中小民企——大华地产，不测杀出了重围。
要知道，在北京土拍市场上，房企们要么拼“爹”，要么拼资金气力，已经很少著名不经传的地区房企能逆势突围了。但在北京这轮备受瞩目标土拍中，初次来到北京的大华地产，却一炮而红。
放在一年前，如许的好地块，都是外来房企吃不到的“肥肉”。自2021年房企“会合供地制度”推出后，多数民营房企的投资身影险些消退，热闹则留给了国央企和城投公司们。
但进入2023年，形势又有了新变革。多地当局开始通过调解各类拍卖细则，低落竞打门槛。然而，此前投资意愿减退的民营房企，又是否会再次投身到土拍新海潮中？
被爆抢的朱辛庄地块
认识北京新居市场的人，对于昌平朱辛庄板块不会生疏。
这里可以说是码农和科研人才的聚集地。住在这儿的人们，除了昌平老当地人外，更多有生命科学园的产研职员，以及在西北旺、永丰工作的互联网码农群体，是颇具购买力的一波人。
因此，昌平朱辛庄地块一经推出，多数被房企们争相劫掠。譬如，2023年北京举行的首场土拍中，位于朱辛庄板块的信息园二期地块，也是在猛烈参拍下，被来自广州的越秀地产荣幸摇中。
而和上一次地块相比，这次新供应的朱辛庄0028号地块位置则要更良好，房企的摇号竞争猛烈水平也更大。
▲（图为作者现场拍摄）
进入现场竞价环节之前，各大房企已经在线上“狂飙”起来，争先完成了线上30轮报价。在报到近13亿的上限价后，转为现场摇号的方式拍卖。
房企们早已算好了一笔经济账。根据地块地皮成交价3.56万/平方米来算，项目标贩卖引导售价为6.2万/平方米，拿到地的房企将有约3万/平方米的红利空间。
“朱辛庄地块项目体量固然小，但是居住属性很纯粹，不像其他项目另有限竞大概限配的条件，属于典范的稳赚不赔。”一位房企投拓职员告诉「市界」。
另一方面，朱辛庄地块自己自带的刁悍购房群体，也让房企们对于贩卖业绩寄予厚望。
过往来看，间隔海淀较近的昌平朱辛庄板块，曾经作育过许多个“热销盘”汗青。
典范如，2019年10月份，华润万橡悦府一期开盘贩卖额617套，当天成交金额达28亿，靠着这个项目华润成了当年北京楼市的销冠。2019年12月，位于朱辛庄地铁口附近的龙湖云璟项目，也实现了开盘售罄的好结果。
中指研究院高级分析师张晓飞表现，“之前朱辛庄周边一些新地块开辟的项目，在预售阶段去化都不错，开辟难度和贩卖难度都比力低。”
而从最新的二手房代价对比来看，朱辛庄0028号地块6.2万/平方米的贩卖引导价，已然形成了代价倒挂的上风。
「市界」从贝壳平台相识到，对比朱辛庄周边二手房领秀慧谷D区挂牌均价7.1万元/平方米，朱辛庄0028号地块的贩卖引导价为6.2万元/平方米来算，一二手倒挂代价空间达9000元/平方米。
不外，这并不意味着拍到地快的房企毫无贩卖压力。根据北京公布的2023年首批拟供应地皮名单来看，昌平区将供应6宗宅地，也将给朱辛庄板块的项目贩卖带来肯定挑衅。
忽然发力的大赢家
听到 “摇中”的消息后，大华地产的一位参拍员工陈曦当下就从座位上弹了起来。她对「市界」表现，“为了拍地，公司几位员工都从天津赶过来了，没想到真能中。”
现场没有被摇中的房企人士，纷纷向大华员工们投来了艳羡的眼光。而据「市界」相识到，在得知摇中的消息非常钟左右，大华地产官网便敏捷挂出了竞拍乐成的好消息。
大华地产在房企中申明并不显赫。但论行业资历，能比大华汗青更早进入房地产市场的企业，可以说寥若晨星。
早在1988年，上海市宝山区大场镇建立了一家镇办企业——大场房地产公司。1998年，顺应期间厘革和国家政策，大场公司改组为大华团体。今后，大华地产颠末改制及多年发展，终极成为了一家上海的地区型民营房企。
在2008年之前，这家低调的老牌房企，不停在土拍市场上不太活泼，贩卖金额也在百亿元倘佯，业绩比起上海滩的另一位老牌房企绿地要落伍一大截。
但到了2018年之后，大华地产开始真正发力起来，开启了“买买买”模式。典范如，2018年，大华首入广州、惠州、徐州、昆明等都会，开启扩张之路。
2019年，大华又在上海连续拿下10宗地，成为地域拿地面积和拿地金额双料冠军，新增拿地金额达327亿元，增幅高达289%，而这险些即是大华团体整年的贩卖额。
到了近来的2020年和2021年，大华更是进一步加仓，曾经短短一个月内拿下上海、天津、南京、江苏等地块，耗资逾百亿元。
有机构数据表现，2021年，大华团体权益拿地金额从2020年的190亿元提拔到了260亿元，位列房企拿地排行榜第27位。
而那一年，大华团体也以贩卖额凌驾500亿的结果，成为上海滩著名的大田主。
不外，近来这几年突激的扩张方式，也使得公司在项目质量管控上，传出了频频维权的消息。
比年来，上海大华旗下的部门项目屡被业主投诉。譬如，2022年11月份，上海大华公园都会二三期业主针对“路面烂尾”一事开启了维权，让不少购房者也由此担心起了房屋质量。
多地掏出了压箱底的“靓地”
北京土拍的热度，并非孤例。很多二线都会寂静已久的土拍市场，也开始萌生春意了。
不少房企投拓人士发现，很多位于紧张区位、升值潜力大的“靓地”，被各地当局搬了出来，并作育了新一轮卖地高潮。
在北京土拍之前，杭州的首轮土拍早已率先开启了摇号大战，并吸引了60多家房企到场。
一位杭州当地的房企人士对「市界」分析道，“杭州这轮土拍热的一个缘故原由，重要是地块非常优质，大部门地块周边配套美满，地皮规模较小，对房企也不会造成太大的资金压力。”
而从终极的土拍成交数据来看，杭州拿出了13宗涉宅地块，此中有8宗触顶摇号、2宗溢价成交，3宗底价成交，地皮出让金182.23亿元，均匀溢价率为 9.3%。
除了杭州之外，另一个热门二线都会南京，也传来了土拍爆火的消息。不少人发现，相比于以往的反复流拍，南京这轮土拍显着升温，溢价率创2019年来的次高，到达8%。
在不久前的首轮土拍中，南京推出了11宗涉宅用地。但让人不测的是，这11宗地块全部出让乐成，此中4宗地块触顶摇号、3宗到达溢价成交，当日揽金达176.69亿元。
可以看出，在这些一二线都会的地皮盛宴中，多个地块开始激起了房企的猛烈反响，成为浩繁房企争取的对象。在房地产行业人士看来，背后的缘故原由重要在于优质的区位条件和不错的红利空间。
西政资源相干人士表现，因一线和强二线都会楼市回暖迹象越来越显着，房企拿地热情也显着上升。尤其在热门都会，利润空间比力稳固的地块拿到就是赚到。
而地皮市场重启投资热度的另一个紧张缘故原由，还离不开各地供地规则的适时调解。
土拍市场曾经有一次大的规则改变。2021年2月，天然资源部推出新规，要求22个重点都会住宅用地实现“两会合”：会合发布出让公告、会合构造出让运动，且原则上整年发布出让公告不凌驾3次。
这份公告推出后，地皮乐成出让的难度越来越高，房企们的投拓压力也跟发急剧上升。2022年整年，各地地皮市场的流拍开始变得越来越频仍。
东方金诚分析师唐晓琳以为，“会合供地政策在肯定水平上进步了房企的投资门槛，在当前的行业情况下，有本领深度到场会合供地的房企数目非常有限。因此，部门都会调解会合供地节奏，是在地皮市场低迷期的一种一定选择。”
一个显着的迹象是，进入2023年，会合供地制度出现了大幅调解，多个都会在竞价规则上做出了让步。不但提前三个月公布拟出让地块信息，给房企留足投资研判时间，在供应地块上也是诚意满满。
譬如，重庆在第一轮供地前公开的供地环境“近郊板块占比68%”；长沙“焦点主城区供地大幅增长，远郊占比偏小”；合肥“首轮不限价、精装”等等。
部门民企拿地更活泼了
客岁浩繁民营房企缺钱躺平，缺席地皮市场。本年的拿地市场，则有了一番新的变革。
已往的2022年里，华东某民营房企已经整整一年没拿地了。这让在房企投拓岗中负责前期拿地研判的张明，少了许多工作量。张明说道，“重要照旧没钱，精神都在抓现金流，积极把资金留住不外流 ”。
通过收紧投资力度，房企们正在积极的夺取活下去的空间。这也是房企们冬天广泛的生存法则。但到了行业迎往返暖之际，形势开始出现了新的反转。
在贩卖端市场感情动员，以及土拍规则连续优化下，不少民营房企从按兵不动，到投石问路，终极也开始积极到场。
仅从不少都会的土拍环境来看，很多民营房企已经开始“支棱”起来拿地了。
杭州2023年的两次土拍，参拍企业均在50家以上，此中参拍民企数目占比近一半，而民企拿地金额占比，则到达了57.9%，较2022年提拔8.8%。
而不久前的南京土拍，民企拿地金额占比也有所提拔。譬如，伟星、欣源置业等一批中小民企，开始鼎力大举到场到土拍竞价市场。此中，伟星还荣幸的摇得了南京首轮土拍中最热门地块。
▲（图源：视觉中国）
第三方机构数据表现，2022年百强房企拿地总金额同比腰斩至1.65万亿元，近四成百强房企投资停息，此中民营房企紧缩力度突出，拿地金额在会合供地额度中的占比，由2021年第一轮的40%，降至2022年末的不敷20%。
而最新的数据表现，本年1～2月百强房企中，民企拿地总额攀升至333.8亿元，同比上升16.6%。
不外，这并不意味着民营房企投资的全面复苏。「市界」相识到，在贩卖尚未全面复苏的环境下，以往那些具有行业规模的拿地大户们，反倒出现了收紧地皮投资的趋势。
不少人发现，本年前两月，“行业年老“万科在拿地方面险些处于停滞状态。相干机构发布的2023年1-2月天下房地产企业拿地TOP100排行榜中，也已经没有了万科的身影。
张明近来也在密切观望市场环境。他表现，“公司本年筹划的是肯定要拿地，否则就没有地块运转下去了。但怎么拿、拿出多少资金来投资，实在也还没有明白的规划。”
“真正的实际照旧没钱，2023年公司的焦点照旧保现金流，同时等候市场回暖售价回升再研判”，张明以为，“实在关键照旧市场，假如连续低迷，拿地只会让公司负债率更高更难明套”。
春江水暖鸭先知，土拍不停都是楼市的风向标，民企的拍地积极性，更是成为楼市是否全面复苏的关键信号。现现在，部门民企投资力度虽有回升，但要复兴到地王频出的黄金时期，仍有赖于房地产市场的团体修复。
（注：张明为化名。）
作者 | 李逗
编辑 | 孙春芳 |
|
