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燃次元（ID:chaintruth）原创
作者丨谢中秀
编辑丨饶霞飞
自若再一次传出上市消息。
3月初，有消息表现，据知恋人士透露，中国租房平台自若思量在香港初次公开募股（IPO），最早或于4月份向香港生意业务所提交开端招股阐明书，并最快在本年上市。
关于上市消息，自若方面向燃次元表现，不予置评。
这并非自若初次传出上市消息，早在2019年底，就有消息表现自若或于2020年赴美上市。但其时自若团结首创人、董事长兼CEO熊林公开表现，“暂不急于启动IPO。”
现在自若上市消息再传，固然自若“不予置评”，但也惹人料想。
只是前有蛋壳公寓暴雷、青客公寓停业整理，魔方公寓2022年9月启动IPO却至今无好消息传来，同为长租公寓的自若欲上市远景怎样，并不清朗。
从业务的角度来看，自若业务仍以长租公寓为主。根据自若官网，现在自若的业务包罗租房（分散式长租公寓、会合式长租公寓），另有旅店（自若驿）、家庭服务（保洁、搬家、家修）和生存服务（电商）等。
2018年，熊林在担当虎嗅采访时曾表现，“我们是一家提供居住产物和生存服务的科技公司。”
熊林其时提到。将来，长租公寓仍占（自若）40%的紧张体量；剩下的60%当中，有30%依然属于待继承开辟的居住产物，包罗涉及旅游市场的民宿、青旅，以及独栋公寓的社区化、社群化运营等；末了30%则来自衍生服务，包罗保洁、维修、搬家，乃至家居用品电商平台等。
现在来看，自若正朝着熊林的规划和假想进步，但在租房之外，自若其他业务成色怎样，是否能撑得起自若的60%，还得打个问号。
以生存服务（电商）为例，3月17日，燃次元打开自若-生存版块，其页面展示的5个商品，无一可购买，此中3个商品表现“商品下架”，2个商品表现“访问的页面不存在”。
而关于家庭服务（保洁、搬家、家修），自若披露了战绩，自若官网表现，自若服务（包罗保洁、搬家、家修）利用用户500万+、累计订单3000万+，但并未透露这些服务来自外部、非自若向租客提供服务的订单量为多少。
图/自若网站上的电商商品
泉源/燃次元截图
团体来看，自若的业务仍以租房为主，纵然家庭服务（保洁、搬家、家修）也以租房为依托。
但租房服务颠末疫情的打击，难言乐观。好比《财经》“自若”，“穿越周期”报道就提及熊林的形貌，“那年（2020年），自若有60%的武汉客户过年后没能回到武汉，这意味着有60%的房子是空置状态。自若要为这些客户寄送行李回故乡，帮他们免掉部门房租、服务费。”
贝壳研究院2020年3月发布的租赁数据也表现，自若管理的100万间房源，受疫情影响均匀多空置15天。
停止2020年9月，自若入住率才靠近90%，直到2021年7月尾，自若才发布好消息——分散式房源重要都会入住率均超95%，会合式租赁产物自若寓和自若里9成项目呈满租状态。
对于长租公寓来说，持有就是本钱，空置可以致命。熊林在2018年回应自若“囤房推价”时就表现，“机构化谋划模式的焦点是不要空置，个人持有房产的本钱实在不高，而机构有房子在手里的时间本钱极高。”
尚有多篇报道提及，长租公寓只有入住率到达90%、95%，才气实现稳固的现金流。
履历2020-2022年三年的打击，自若手里持有的物业环境或并不乐观。固然多位租房人表现，现在好像租房市场已经回暖，回到了“卖房市场”，“代价涨了许多，之前看6000元租金的二居大把，但如今险些都要7000多元/月。”近期正在租房的沫沫表现。
房源也开始告急，“有些刚发布2-3天的房源，我去问，就说已经定出去了。”沫沫说道。
但统统还为时尚早，自云云时早早传出上市消息，如为确实，惹人料想其是否有融资需求。只是纵然上市，资源市场是否买账，又是别的的题目。
“两端吃”的买卖
自若官网数据表现，停止现在，自若结构10座都会，服务近50万业主、500万自若客、管理房源超100万间。
100万间的管理量，自若险些算得上是“中国最大二房东”。
而自若的重要业务，长租公寓看起来贸易模式非常简朴，无非是赚取租客和房东之间的租金差。
“两端吃嘛。”自若业主艾可对燃次元直言，“租客租金高，但房东得手可没那么多。”
在租房业务的收入侧，自若的收入重要泉源于租客付出的租金。“贵”是租客对自若的广泛征象，“差不多位置的房源，自若能比其他的贵几百元。”
燃次元也看到，以上海市闵行区莘庄地域为例，选择“水清一村”两居整租，此中自若有两套59平米房源，代价分别为5790元/月（季付价）、5190元/月（季付价），而贝壳找房展示的、与自若房源面积靠近的两套57平米两居，代价分别为4800元/月、5100元/月。
除租金之外，自若还将从租客手头收取10%的服务费，算下来约1.2个月房租。以此盘算，一年下来，自若从租客手里收取的实为13.2个月的房租。
图/上海闵行莘庄地域“水清一村”整租二居代价对比
（左为自若，右为贝壳）
泉源/燃次元截图
在付出侧，艾可告诉燃次元，“我是2018年把房子委托给自若的，其时照旧‘省心租’的模式，就是自若负责装修，房东每年让不到一个月的房租给自若，大概下来，每年能收到11个月的房租。”
左手收租，右手付租，一来一去，自若便赚了2.2个月房租。
而自若赚的还不但这些，艾可先容，“房东每年还要交几百元的维修基金，之前是300元，近来涨到了800元。”
更大的红利空间在于差值部门。“租客租自若的房源，广泛要比周边代价高几百元。但在房东这头，收入比市场价低。”艾可表现，“按照跟自若签约的4600元/月租金为例，房东现实只收到11个月房租，均派下来一个月大概是4200元/左右。但我记得，其时周边市场价是4500元/月左右。”
租金涨幅的差别更大。据多位自若租客反映，每年续约时，自若都会提出10%左右的租金涨幅，好比有租客表现，“我客岁租的代价是2999元/月，本年续约就酿成了3290元/月。”
但在房东侧，这个涨幅却并不云云。“我之前跟自若签的是五年合约，此中前三年租金稳定，背面两年会每年上涨5%。”艾可先容。也有房东表现，“跟自若约定的是租金每年涨幅3％。”
涨与不涨，涨10%与5%或3%之间，也作育了自若的红利空间。
以艾可的房源为例，若艾可以4600元/月与自若签约，每年让1个月房租，实收11个月房租，前三年代价稳定，后两年每年上涨5%，五年下来，艾可可收到约25.6万元租金。但自若若以5000元/月的代价租出去，并保持每年10%涨幅，五年下来现实收到约36.6万元。不计服务费、维修基金等收入，差值为10万元。
看起来这是一门赢利的买卖，现实上却没有那么性感。
仅盘算从租客端收取的租金，以及业主端付出的租金，这之间的“租金差”，简化了诸多本钱。起首，自若也有空置期，多份数据表现，自若房源均匀出租周期为15天，也就是说自若每年也有15天的空置期，空置便是本钱。
其次，空置期之外，装修也在吃掉自若的红利空间。在以往，自若为招揽业主，多选择自若负担装修及租房工作，业主让利一个月左右房租的“省心租”模式，在此模式下，装修费用就成了自若的前期重投入，必要靠后期的租金归还。
在此底子下，自若的租房业务必须是一个“滚雪球”的恒久买卖，做得越久，就越赢利。但疫情、长租公寓暴雷、各类旅店式公寓雨后春笋般涌向，好像打乱了自若的节奏。
同在《财经》报道中，也有提及“直到2019年底，熊林照旧想通过自若出钱收房改造，赚租金差+空置期的传统长租公寓模式结构行业。但是，疫情改变了这家公司的发展轨迹”。
而且“疫情带来的不确定性，让自若在行业洗牌时积聚的资金和管理上风不再显着。此时，熊林和团队敏捷决定放弃规模增长，做好存量运营，保住现金流。”上述报道表现。
危急开始显现。
“增益租”是自若的解药吗？
作为与大众的居住生存密切相干的租房平台，自若悲观消息不停。
在“黑猫投诉”上，搜刮“自若”，有凌驾11000条效果，此中提及“自若合租遇失常男往女生鞋子里撒尿，要求免费换租，却沟通不畅”“退租多收房费”“申请租房发票业务没有回应”等等。
自若租客和业主也纷纷向燃次元表现，和自若打交道，最好祷告别出题目，由于出题目了，负担结果的只有租客和业主。
“2018年我在自若租房的时间，看房时跟管家反复确认，小区外的快速路会不会吵，其时管家拍着胸脯跟我说不会。但住进去之后，噪音仿佛身处工地现场。找管家，管家也扯皮半天。到末了，我只能搭进去半个月房租和一个月押金，亏了4000多元才逃离。”曾经的自若租客小陆说道。
在业主端，也是一样，“一旦和他们签了协议，（毁约的话）根本上要赔三个月以上的违约金。”艾可表现。燃次元也看到，有业主分享，“自若条约里有一条，不管什么违约环境，只要违约了，业重要赔自若的装修费。”
但没有完美无缺的买卖，争议总是陪同着企业，而资源市场关注的焦点，是企业的赢利本领。
在长租公寓发达发展的2015年-2019年，长租公寓也曾被看好。但履历行业暴雷，以及疫情三年，长租公寓的处境已不可等量齐观。
有消息表现，自2020年11月开始，自若就在要求房东降租。今后，降租、退房的消息时有传来——2022年8月，就有不少业主表现，“疫情期间强压房东降房租。”也有业主在2022年10月表现，“本年电话关照我们要解约。”
近期，有业主表现，续约代价被压降了1/5。
自若当下的处境好像不算乐观，在上述压降房租的消息下，有自若管家回应道，“如今自若续约给到业主的钱真的不高，一是公司资产收益率把控得很严，二是市场情况确实不太好，收的房子许多租不出去。”而且，“自若如今挺多空房子租不出去的，我之前在职的时间，空100多天的房子都有。”
泉源/视觉中国
压降房租、紧缩规模只是自若保住现金流、求生的一方面。在另一方面，自若推出了“增益租”，以转嫁本钱。
2021年2月，自若推出“增益租”模式，按照表明，“增益租”模式是自若推出的一套“无差价、无空置期、收益有保底、年度有分成”的创新机制，由此与业主形成长处共享、恒久互助共赢的同伴关系。
落实下来，就是业主负担装修费用，但相较于以往每年需让一个月租金的模式，“增益租”可收12个月租金，而且有所谓的租金溢价的“分红”。
但“分红”也“羊毛出在羊身上”，据业主先容，“‘增益租’模式下，条约会约定一个保底租金，大概是市场租金的80%，这个保底租金业主每年可以拿够12个月，超出保底租金的溢价部门，就是年底‘分红’，届时自若和业主各50%。”
“增益租”推出之后，自若曾多次宣扬“增益租”模式的战绩，好比“2021年2月，自若开始启动增益租模式。九个月签约房源凌驾4万家”“自若在内部全员集会上公布的多项2022年Q1业务数据，增益租的业主委托量比客岁同期增长凌驾400%”。
2023年1月，中国都会住房租赁智库团结自若研究院发布的《天下重点都会业主出租偏好观察》也表现，自若“增益租”已累计得到业主委托量已超11万间；进入2022年后，自若“增益租”模式业主委托量迎来快速增长，2022年整年委托量同比增长50%，此中1季度委托量同比增长420%、上半年委托量同步增长超100%。
按照现在自若房源管理量，“增益租”模式的委托量已占平台总管理量的10%左右。
一位收房管家向燃次元说道，“业主照旧很承认的，增益租的模式没有空置期没有差价，自若更多的是给业主做资产管理而不是简朴的房屋托管了，从房屋的团体装修，到保底加分成给业主收益，对业主都是利好的，北京的收房环境也不错。”
但不满的业主也不少。有业主分享道，“我跟自若签约是装修费在前两年的租金中扣减，终极导致的效果是，现在保底租金5000元/月左右，现实租金7300元/月，但扣除交给自若的装修费、管理费、分成费7100元/月，我现实得手200元/月。”
自若动辄十万余元的装修费用，让业主纷纷被劝退。有业主向燃次元直言，“你本身装修还好，找他们装肯定是亏。”
现在业主也非均选择“增益租”。好比艾可就表现，“我是直接续约的，没有别的装修，照旧按照之前的‘省心租’模式”。
尚有管家先容，“新签重要看房源状态，有纯装修的，也有不装修的。重要是老破小，本身装修也是要本钱的，自若就是装修加出租一起服务，而且不管租没租出去，都是从房子交付就开始给业主付出保底了。别的就是漏水、地板起皮大概缝隙的话，也必要硬装，否则欠好出租。”
“增益租”模式转嫁了自若装修的本钱，但业主怎样算这笔账，好像还是一个浩劫题。
自若想上市，轻易吗？
企业的贸易故事，最紧张的是可以自作掩饰，而且可以连续讲下去。
对于自若来说，租房还是焦点，而中国每年有近万万的应届结业生，北上广深杭等都会另有数十万、上百万的外来生齿，这些都是自若租房的需求支持。
挑衅在于，这些租房生齿是否还会选择自若。克日，燃次元举行的多次相识来看，自若等长租公寓并不是租房人的优先选项。
3月15日，在一个的互联网打工人交换群中，当燃次元问起“各人都通过什么渠道租房”时，近20个复兴的人中，此中10余人表现，会利用群、朋侪先容、小区溜达等方式，尚有3人提及我爱我家、贝壳等中介渠道，仅有1人提及自若。
对于自若，有人直言，“房租贵”“自若自从谁人白血病的，另有蛋壳暴雷等，我就不消这种第三方平台了”。
从某种水平上来说，自若等长租公寓发作于经济快速发展、互联网发达向上的那几年，租房人在租房时亦是向上选择，不吝花更多钱住得更好，但现在，消耗者在变得守旧、审慎，在租房选择上，亦是一样。
这对于“花更多钱住得更好”的自若来说，不算是一个好消息。
另在业主端，自若官网表现，现在自若“管理房源超100万间”，但值得关注的是，这个“100万间”是自若在2019年11月告竣的成绩，也便是说，这个成绩已经三年未有改变。
泉源/视觉中国
另有不少业主在被“劝退”。“前五年的条约到期之后，前不久我刚和自若续了三年。由于如今租房情况不景气，自若给的条件还可以。但这三年的合约到期后，我应该反面自若续约了。”艾可直言，“我以为房子的自动权照旧把握在本身手里比力好。”
至于别的“60%”业务，仍未见雏形。
云云环境下，自若要乐成上市，并说服投资者，并不轻易。更况且，前有蛋壳公寓暴雷、青客公寓停业，前不久递表的魔方公寓，现在仍在“举行中”。
2020年1月，蛋壳在美国纽交所上市，但仅445天后，2021年4月6日，“纽交所羁系局”启动步伐，将蛋壳公寓从纽交所摘牌。
在蛋壳之前，2019年11月，青客公寓登录纳斯达克，彼时还是风光无穷的“长租公寓海第一股”，但到2022年1月，青客公寓也已走向停业整理。
2022年9月26日递交上市申请书的魔方公寓，至今没有好消息，而根据港交所规定，自招股阐明书签订之日起6个月内，未能完成聆讯大概上市，招股书都会主动失效，现在间隔魔方公寓招股书失效仅剩不到10日了。
在红利本领这一焦点上，这几家长租公寓公司都深陷亏损漩涡。
根据蛋壳公寓招股书及停顿在2021年Q1的财报数据，2017年、2018年和2019年蛋壳的净亏损分别为2.72亿（人民币，以下未注明则同）、13.70亿元和34.37亿元，2021年Q1蛋壳净亏损12.34亿元。
青客公寓招股书及财报数据也表现，2017财年、2018财年、2019财年、2020财年、2021财年，青客的净亏损分别为2.45亿元、5亿元、4.98亿元、15.34亿元、5.69亿元。
魔方公寓的数据轻微悦目一些，根据魔方公寓上市招股书，其2019年、2020年、2021年和2022年停止6月30日，净利润分别为0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元和41万元。
在蛋壳、青客、魔方这三家公寓中，蛋壳好像与自若更为相似，主做分散式房源的长租公寓，青客、魔方则重要是会合式长租公寓。
虽自若亦有涉及会合式长租公寓，但分散式公寓还是自若的主力。
只不外相较于蛋壳因“租金贷”暴雷，自若曾多次夸大，其“租金贷”占比仅25%、或30%。这大概是自若的安全性之一。
但仅凭这一点，自若能说服投资者吗？
别的，借“增益租”模式，自若做起了装修买卖。自若官网页面表现，自若家装现在包罗“智爱家”“灵之”“自若优品”“Z-CASA”，此中“智爱家”是家装品牌，为业主提供一站式产物化计划智能家装服务，累计交付智能化房源超62万间。
而“灵之”“自若优品”“Z-CASA”则分别是自若家装的全屋智能、建材定制、生存家居品牌。
在家装方面，自若曾披露最新数据，现在自若每年装修交付单量达7.5万，供应商超300家。只是这些单量中，外部单量占好比何，自若必要披露这一焦点数据，才气证实平台装修业务的成色。
对于自若来说，压力倍增之下，寻求上市钻营融资有其大概性，而链家“双生”的贝壳已经上市，自若也有追赶的大概性。
只是不知，自若的故事够不敷性感，资源市场是否会为自若的故事买单。
参考资料：
《自若CEO熊林：我们不是长租公寓》，泉源：虎嗅；
《自若，穿越周期》，泉源：《财经》。
*题图及部门内文配图泉源于视觉中国。
*文中沫沫、艾可、小陆、琳达、浪浪为化名。
*免责声明：在任何环境下，本文中的信息或所表述的意见，均不构成对任何人的投资发起。 |
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