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2019年8月的一天，在北京国贸三期上班的资深金融人士宋城，像寻常一样乘坐扶梯前去北区五层用饭。到达五层后，宋城忽然发现，离电梯很近的公共地区，坐着一个中年男子。对方戴着标记性的黑框眼镜，让他一下子就认出来：那不是潘石屹吗？
约莫十几分钟后，潘石屹等来了他想等的人，那是一个外国男子。宋城细致辨认下才发现，此人是美国黑石团体的高管。
当时的宋城并没故意识到，他正在见证一桩快要200亿元的房地产收购案。直到几个月后，黑石收购SOHO中国的消息传出，他才名顿开。
2020年3月初，有媒体报道，黑石团体正在与SOHO中国举行私有化会商，并即将接受SOHO中国的债务。这一年，SOHO中国整年净利润仅为5.435亿元。
日子惆怅的是潘石屹，东风自得的是苏世民（美国黑石团体团结首创人、主席兼首席实行官）。
已往几十年，在苏世民的领导下，黑石团体以严谨的投资流程、创新的生意业务方式、多样的业务范畴，在短短几十年的时间里，成为环球顶级私募股权和房地产投资巨头。即便是疫情来袭的2020年，在许多企业都放慢脚步时，苏世民仍能趁低廉美元期间，放肆扩张房地财产务。
然而，投资界有如许一句话：新手死于追高，老手死于抄底，高手死于杠杆。大概有人会说，这言过实在了。但纵观人类资源经济发展史，险些无一破例地都从零负债开始，末了在杠杆的推动下债务越滚越大，进而引发不可调和的抵牾。
逆势扩张仅两年之后，该公司就碰到亘古未有的挑衅。继2022年年底出现挤兑危急后，2023年3月上旬，黑石团体代价5.62亿美元的贸易地产抵押贷款支持证券发生违约。“华尔街之王”的危急连续发酵。
债务违约背后
宋城怎么也想不到，作为天下着名的顶级投资公司，黑石如许的巨头也会“暴雷”。在他看来，被判断违约的5.6亿美元，对净资产有几百亿美元的黑石来说，只是九牛一毛。但黑石为何就还不上这笔钱呢？
统统还得从产物的根本环境提及。
这只贸易地产抵押贷款支持证券（英文称CMBS），由芬兰房地产投资公司Sponda拥有的办公室与市肆资产组合支持。CMBS，属于固定收益类的投资产物，通常接纳债券情势存在，由贸易地产的按揭贷款所包管。黑石在2018年私有化了Sponda这家公司。
随后，黑石将Sponda旗下63处非焦点物业，一起作为抵押物向客户出售CMBS融资。当客户购买了CMBS后，黑石答应将来会向客户付出利钱。然而，由于美联储基金加息，导致CMBS发行本钱太高。过往通过借新还旧的方法，也不能确保CMBS不发生违约了，一个锅盖对应七八个锅的游戏失灵了。
再加上2022年，芬兰受周边战役影响较大，房市昏暗，房屋活动性低，黑石从这些楼盘交易得来的收益，远不能覆盖其答应投资者的利钱付出。多重因素叠加下，黑石无法兑付CMBS中的一些债券了。2023年3月上旬，黑石的“锅盖”，被贷款服务商Mount Street率先揭开。
为什么说是“一些债券”？那是由于黑石将产出的现金流，拆分成多少名誉品级差别的部门分别出售。“在CMBS中，假如一个或多个贷款违约，最高质量的部门必须起首付出本金和利钱，而低质量的部门则大概面对丧失。”协纵计谋管理团体团结首创人黄立冲告诉「市界」。
就在“黑石也暴雷了”的消息铺天盖地时，有不少金融人士站出来说，这实在不是黑石团体违约，而是黑石的SPV违约，对黑石影响不大。
SPV，全称为特别目标实体，通常指仅为特定、专向目标而设立的法律实体。
“芬兰的公司是由黑石底下的基金，通过一个SPV的情势持有的。SPV根本上是个独立公司。房地产基金根本上都是这种布局。只不外，持有Sponda的SPV中，大概有黑石的权益。”黄立冲说。
据投中网报道，投资Sponda的，正是黑石2016年召募的第五期欧洲房地产基金。黑石也是通过旗下欧洲房地产基金私有化了Sponda。黑石方面也曾公开说，Sponda作为黑石团体投资组合中的一个独立公司运营，其运营和管理根本保持稳定。
那么，在这种布局下，“这一次债务违约，黑石是不必要负担财政责任的。”黄立冲表明说，从法律来看，除非黑石在发行CMBS的过程中违规，大概违背资产管理人与投资人之间的协议。在美国大概某些范畴会有掩护投资人的条款，但这次判断违约的不是美国的CMBS，因此这些条款不会被利用。
而且，黄立冲表现，CMBS是不会由乞贷人公司提供包管，至少基金管理人肯定不会包管，包罗物业持有人也不肯定会提供包管。
以上种种，皆从侧面答复了：为何家底丰厚的黑石，会选择让债务违约了。
只管此次“暴雷”，黑石负担的财政风险较小，但这并不意味着它现在的日子能过得安稳。由于除了这只CMBS债务违约外，自2022年年底至今，投资者已一连四个月，蜂拥撤出黑石710亿美元体量的旗舰房地产投资信托基金（这一种别统称为REIT，此中黑石的产物简称BREIT）。
在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，照旧黑石的活动性出了题目。“会合赎回也是挤兑的题目，加剧了他的活动性压力，造成了债务违约，反过来又加剧了市场的恐慌。”
▲（图/视觉中国）
现实上，黑石本年已经开始接纳出售资产的自救计谋。1月份，据西班牙本地媒体El Confidencial援引知恋人士报道，黑石团体已启动流程，开始以2.4亿欧元的代价，出售位于巴塞罗那的一栋修建等。
深圳会合创世投资管理有限公司董事长王兆江向「市界」分析称，“这些资产，是黑石在管基金下的资产，它卖掉的有大概只有收益权，然后拿这些钱增补活动性兑付。”
为了利用制止投资者撤资的权利，“本年2月份，黑石地产投资信托基金BREIT，就只答应投资客气现141亿美元的基金。”美国加州程欣迪地产国际地产经纪商程欣迪告诉「市界」。
“地产王中王”
在一众资产管理公司中，黑石团体更擅上进行特别机会房地产投资、能源特别机会投资及逆境投资等。
普通地说，就是黑石从投资人那边筹钱，拿着钱去找一些有潜力上市的初创公司，大概有剩余代价的公司，乃至是可以对抗通胀的一些房地产项目，比方写字楼、门生公寓、租赁公寓等。
在市场震荡时抄底房地产，黑石看起来更得心应手。此中，最乐成的几笔生意业务，有2014年收购拉斯维加斯的Cosmopolitan赌场和旅店，以及2016年收购生命科学修建全部者BioMed Realty Trus等。
总的来讲，黑石通过买入破发的物业资产，运用财政杠杆大概其他市值炒作本领，将标的代价举高，再择机分拆上市或团体出售。这种“买入、修复、卖出”的模式，使得房地产基金投资，成为该公司投资回报最大的一项业务。
已往几十年，在宽松的钱币政策等大情况下，黑石以严谨的投资流程、创新的生意业务方式、多样的业务范畴，成为环球顶级私募股权和房地产投资巨头。
“黑石生意业务的根本都是现金奶牛。好地段、好代价的贸易地产，黑石给的代价也是比力狠，多一分就退出，从不与对手到场哄抬时价。”一名金融人士告诉「市界」。
有钱又有态度的黑石也成了业内公认的环球最难进的公司之一。“一样平常不招本科，想结业就进去，至少得读个哈佛、耶鲁、牛津如许的名校。”上述金融人士说。
从黑石出来的，有不少中国的精英人士。如康师傅首创人的二公子魏宏丞，曾就职于黑石纽约办公室；乐创酸奶首创人刘丹妮，也在黑石团体工作过；Teakoo茶小空首创人兼CEO赵海柏，也做过黑石团队的焦点成员。
即便是疫情来袭的2020年，当环球许多公司都放慢脚步时，黑石仍旧趁着低廉美元期间，放肆扩张房地财产务。“Super aggressive（超等侵犯性）。”程欣迪向「市界」云云形容。
这一年，也是黑石进军中国市场第13个年初。因欲斥资超百亿，接盘潘石屹SOHO中国的全部资产，黑石和苏世民在中国名声大噪。在此之前，黑石在本地并没有那么显山露珠。当年，为了发展本地业务，黑石还在北京开设另一间办公室。
“这事发生在黑石收购SOHO的消息被曝出后，办公室在国贸三期B座，一间屋子大概100多平方米。那一整层也只有黑石。一样平常只有一个30-40岁的女性，她也不常来。”宋城向「市界」回想道。
到2021年，黑石房地产规模为2795亿美元，高于私募股权的2615亿美元。黑石环球共有员工3795人，较2020年净增630人，同比增长19.9%，人均创收595万美元，人均薪酬为221万美元，折合人民币1420万元。
2022年，疫情打击下环球需求不敷，但黑石依然在房地产范畴买买买，光在美国，半年就花了近300亿美元。同一年，黑石的私募股权召募资金225亿美元，而不动产则召募了335亿美元，远远逾越前者。也正因此，苏世民被外界称为“地产王中王”。
此时，苏世民的收入已经涨到12.7亿美元，比华尔街各大投行的行政总裁多了至少6倍。只管这个薪酬备受争议，苏世民照旧以348亿美元的个人财产值，位列《2022年福布斯环球亿万富豪榜》第37位。
▲（图源/视觉中国 2019年6月19日，英国伦敦，苏世民担当采访。）
但花无百日好。2022年年底至今，黑石不但出现挤兑危急，旗下的CMBS还出现了债务违约。“黑石在利率低的时间，投资了大量的房地产，如今利率一旦飙升，房产市值大幅缩水。可以说，是美联储加息等几大因素共同作用的效果。更多的是外力因素。”程欣迪告诉「市界」，黑石的投资理念以及口碑，在美国不停都非常不错。
王兆江则以为，黑石判定失误了，照旧低估了美联储加息的幅度之大，周期之长。“一加息，其融资本钱就贵了，地产变现变慢变难。银行放贷收紧，日子也就惆怅了。”
有网友留言：“我们公司在加拿大与黑石合资的几块贸易地产，不停卖不出去。原来每年赚2%-3%，如今倒贴银行利钱2%-3%。现金流很告急。”
下个雷曼兄弟？
现在，黑石深陷挤兑风波，恐怕是苏世民没有想到的。
苏世民出生于美国一个犹太家属，原名史蒂芬·施瓦茨曼。由于从小就向往中国文化，最崇敬李世民，他就给本身改名为苏世民。
从小就智慧的苏世民，结果也不停非常好，乐成考上耶鲁大学。结业又工作了几年后，跟挚友皮特·彼得森一起，开办了黑石团体。
和苏世民有过来往的人，对他的第一印象是“做好每一件事”。苏世民在中国有不少“迷弟”，万科董事长郁亮就是此中之一。听说，万科的跟投及合资人机制，都是受黑石的开导。
在苏世民的职业生活中，他履历过七次大规模的市场下滑或阑珊。故意思的是，他总能在每一次危急后找到抄底的时机，踩在一堆残骸上乘势而上。而这一次，危急又敲响了黑石的门。
近段时间以来，“黑石是不是雷曼兄弟”成了热门话题。雷曼兄弟是一家建立于1850年的环球性投资银行，其在2008年因投资败北，在会商收购失败后公布申请停业掩护，进而引发环球金融海啸。
黑石的建立与雷曼兄弟也有着密不可分的关系。苏世民与皮特·彼得森创业前，曾在雷曼兄弟担当投资银行家的职位。多年后的本日，与雷曼兄弟当年一样，黑石也被房地产困扰着。
这两家公司的境遇很像：当年美国房地产泡沫幻灭引发了次贷危急，雷曼兄弟因投资大量次贷MBS（抵押支持债券大概抵押贷款证券化)而停业倒闭；如今，黑石是由于房产市值大幅缩水，造成活动资金告急进而引发挤兑暴雷。
不外，两家又有很大的差别。宋城告诉「市界」：“雷曼兄弟是投行，拿了本身的本金，买了许多不值钱的东西，且他没有资产抵押。他是高杠杆投资的代表之一。黑石是私募，帮别人管理资产，杠杆相对低。”而且，黑石的基金有隔离步伐，每一只基金都相互独立。一只基金不会影响别的一只基金，也不会影响行业里其他雷同金融机构。
多位金融人士以为，挤兑和违约让黑石停业倒闭的大概性也不大。程欣迪表明说，“在客户投资之前，他们都必要签订披露文件。就是让投资者知道，黑石在特别环境下，有权利不让投资者取现。这很大水平上掩护了黑石的长处。”
从以上信息看，黑石大概率不会成为下个雷曼兄弟。即便云云，苏世民恐怕也还要过一段心急火燎的日子。
资深金融理财师刘金伟告诉「市界」，除了收益和品牌效应受损外，投资者对黑石发行基金的信心也会减退，“大概会加剧挤兑危急。而且，与黑石互助的金融机构，大概率下一步会检察资产的环境，以便给投资者一个交接。”
在黑石浩繁的投资者中，不乏亚洲人。以处在挤兑危急中的房地产投资信托基金BREIT为例，“BREIT收到的浩繁赎回哀求中，有相称一部门来自亚洲。而亚洲的投资者每每更多地通过融资来扩张头寸，但本年早些时间市场恶化，这些投资者必要筹集现金满意追加包管金的要求，因此选择了赎回基金份额。”苏世民表明道。
除限定投资客气现外，黑石也有了最新消息。据投中网2023年3月4日报道，黑石日前披露了其BREXIT基金最新的兑付环境。BREXIT在刚刚已往的2月份收到了39亿美元的赎回哀求，是近来六个月来初次出现下滑。黑石依然未能处置惩罚全部赎回哀求，约莫只处置惩罚了此中35%，但比1月份的25%要好许多。
黑石团体总裁乔纳森·格雷表现，固然如今下判定还为时过早，“但我想说的是，客户与我们的理财顾问攀谈的语气已经大为改善了。”
黑石最光显的话语是，“最乐成的CEO都是靠后天，而非天生的，他们不停从不对中学习和发展”。这些应该是苏世民和彼得·彼得森，在美国国力郁勃和社会活动性充沛的布局下，最真实的个人领会。
透事后视镜看，这些人的乐成是苦干的效果，是荒原上咬牙的结晶。但与此同时，苏世民和黑石，也是一个期间的产物。这无疑是一把双刃剑。
摸着期间的脉搏能乘势而上，但当一个海潮打来时，该出风险的照旧会出风险。险些无人能幸免。
（文中宋城为化名）
作者 | 陶婷
编辑 | 田晏林 |
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