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文：任泽平团队
导读
我们曾提出“房地产恒久看生齿、中期看地皮、短期看金融”“房地产是周期之母”“十次危急九次地产”“房地产是最坚固的泡沫，要软着陆，制止硬着陆，硬着陆根本受不了，用时间换空间”。经济转型既要下定刻意，也要思量有个过程。冰冻三尺非一日之寒。
作为第一大行业，当前中国房地财产占GDP比重有多大？对上卑鄙财产链有多少拉动？对就业、住民财产等又有多大影响？上述题目关系到怎样全面客观地认清中国房地产市场的职位、住房政策调解等。
从GDP占比看，2020年房地产及其财产链占我国GDP的17%（完全贡献），此中房地财产增长值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产动员财产链占GDP的9.9%（间接贡献），此中房地产对金融、批发、建材的动员最为显着。在国际上，房地产对经济贡献占比更高，因统计口径和发展阶段差别，美、德、英等发达经济体房地财产增长值占GDP比重超10%，广泛高于我国。
从投资看，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5%，此中房地产开辟投资占固定资产投资的27.3%。
从地方财务收入构成看，地方当局依靠地皮财务，2020年地皮出让收入和房地产专项税合计占地方财务收入的37.6%。
从住房市值看，2020年中国住房市值占股债房市值的比例为66.6%，中国住房市值与股债房市值的比例偏高，住民大部门财产在房子里。
从就业看，房地财产办理我国实体经济大量就业，2004-2018年我国房地财产从业人数由396万增至1264万，预估至2021年从业人数将达1500万，思量到房地产拉动的上卑鄙行业，对就业动员效应更大。
从房地产贷款占各项贷款余额的比重看，2021年6月为27.4%，较2019年的28.7%有所降落。从社融看，房地产融资增量占社融增量比重在近十年相对降落，2021年占比为20%。
我们发起以都会群战略、人地挂钩、金融稳固和房产税为焦点加速构建房地产长效机制、破题新模式，促进房地产市场恒久安稳康健发展。繁荣资源市场，促进住民家庭优化资产设置布局，刚强推行注册制，支持服务科技创新企业和实体经济，进步机构投资者占比，引导代价投资理念。
风险提示：国家统计局最新更新投入产出表于2018年，缺少2020年纪据；投入产出表对购房后拉动卑鄙需求的反映偏弱。
目次
1 房地财产作为支柱行业，为已往20年经济增长的火车头之一，占GDP的7.34%，间接动员的相干财产占9.9%，合计约占GDP的17%
2 房地产开辟投资占固定资产投资的27.3%，广义房地产财产链完全动员的相干投资占比52.5%
3 地方当局依靠地皮财务，房地产相干收入约占37.6%
4 房地产是住民重要财产，住房市值418万亿，占股债房的66%
5 房地财产直接办理我国实体经济就业近1500万
6 房地产与金融密不可分，房地产贷款占总贷款的27.4%
7 启示
7.1 以都会群战略、人地挂钩、控制钱币和房产税为焦点加速构建房地产长效机制
7.2 繁荣资源市场，促进住民家庭优化资产设置布局
正文
本文旨在全面客观地量化测算房地产对中国经济金融影响，用数听说话，制止泛泛而谈。
1 房地财产作为支柱行业，为已往20年经济增长的火车头之一，占GDP的7.34%，间接动员的相干财产占9.9%，合计约占GDP的17%
房地产是国民经济的紧张支柱，2020年房地财产增长值为7.5万亿元,占GDP的7.3%，房地财产对GDP增长的贡献率为13.9%。1998年国务院23号文明白提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，2003年国务院18号文进一步将房地产定位为支柱性财产。20年来，房地产成为我国经济发展火车头之一。2000-2020年我国房地财产增长值由4141亿元增长到7.5万亿元，房地财产占GDP比例由4.13%增长到7.34%，创近20年新高，一样平常而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱财产。
住房制度全面市场化以来，房地财产对经济增长的贡献率也在增长。2000-2020年房地财产对GDP增长的贡献率从4.8%颠簸增至13.9%。从时间点上看，在2009年、2016年和2020年，GDP增速低落而房地财产对经济增长的贡献率为14.2%、12.9%、13.9%，均高于均匀程度。重要缘故原由是，2009年我国在金融危急后经济增速回落，推出了“四万亿元筹划”，为扩大内需取消了贸易银行信贷规模限定，部门资金流入房地财产。2016年我国面对地方当局债务加剧、经济连续下行，接纳低落购房贷款利率及首付比例等本领调控房地产市场，同时开始了房地产“去库存”筹划。2020年面临疫情打击导致的天下经济阑珊，我国制造业、批发零售业财产增速受到影响，而房地产作为经济发展的对冲项，发挥肯定作用。2020年制造业、批发零售业、房地产增长值增速为0.68%、0.04%、5.8%，前值为3.2%、7.6%、9%。
在国际上，房地财产对经济贡献占比更高。因统计口径和发展阶段差别，美国、德国、英国等发达经济体房地财产增长值占GDP比重超10%，广泛高于我国。重要由于中国对住民自有住房、房屋租赁数据统计不敷，同时物业管理、经纪与署理等发展不成熟，存在低估。2020年，美国、德国的房地财产增长值占GDP的比重分别为12.2%、10%，我国仅7.3%。2019年，英国、日本房地财产增长值占GDP的比重分别为13.1%、11.7%，修建业占比分别为6.4%、5.4%。
我国房地财产占比低估重要缘故原由：其一，我国住民自有住房部门的增长值存在低估。以英国为例，住民自有住房部门增长值在天下GDP中占比9.2%。我国未公布住民自有住房增长值，但根据个别都会统计局数据，如石家庄、大连市的住民自有住房增长值仅占全市GDP中2.7%、3.5%，占比房地财产中66.5%、62.9%。其二，我国住房自有率高、租赁比例低。2000—2010年我国城镇家庭租房比例维持在21%左右，显着低于德国（55%）、英国（38%）、日本（39%）、美国（36%），因此租赁市场的贡献更低。其三，在房地产相干服务方面，发达国家多进入住房存量阶段，其物业管理、经纪与署理等服务更为成熟，贡献值更高。2019年英国房地产服务运动增长值为229.7亿英镑，占GDP的1.0%；我国虽未公布天下的物业管理及房地产中介服务增长值，但以石家庄、大连市为例，在全市GDP中占比分别仅0.3%、0.5%。
1998年房改后，房地产动员了一大批上卑鄙行业发展且与巨大的资源相伴。在拉动GDP方面，2018年广义房地产合计完全拉动上卑鄙其他财产GDP9.1万亿元，占GDP的9.9%；直接拉动上卑鄙其他财产GDP3.5万亿元，占GDP的3.8%。投入产出表中房地产行业的影响重要表现在“房地产”和“住宅房屋修建”，我们将投入产出表中这两个部分看作广义的房地财产。根据国家统计局最新发布的2018年投入产出表，可以得到房地产、住宅房屋修建直接（完全）拉动系数，以及各部分中心利用。此中，钱币金融、钢压延、商务服务部分由房地产完全拉动的中心利用最高，为2.4万亿、2.1万亿、1.6万亿。通过盘算广义的房地财产拉动的各行业中心利用占该行业总中心利用比例，我们估算出广义的房地财产拉动的各行业GDP。此中房地产完全拉动上卑鄙GDP2.7万亿元，住宅房屋修建完全拉动上卑鄙GDP6.4万亿元；直接拉动上卑鄙GDP1.3万亿元，住宅房屋修建直接拉动上卑鄙GDP2.2万亿元。分行业看，房地产通过投资、消耗既直接动员与住房有关的建材、家具、批发等制造业部分，也显着动员金融、商务服务品级三财产。此中，公共管理、批发、钱币金融、修建装饰部分由房地产拉动的GDP增长值居前线，分别为6900亿元、5126亿元、4416亿元、3781亿元。建材、修建装饰、钱币金融由房地产完全拉动的GDP占该行业总GDP占比最高，高达67%、45%、34%。
2 房地产开辟投资占固定资产投资的27.3%，广义房地产财产链完全动员的相干投资占比52.5%
从房地产开辟投资看，2020年房地产开辟投资占固定资产投资的27.3%，房地产开辟投资14.1万亿元，比上年增长7.0%，一连二十年上涨。1998年住房制度全面市场化以来，房地财产固定资产投资大幅增长。2000-2020年间，房地产开辟投资从4902亿元到14.1万亿元，年均复合增长率为18.3%。房地产开辟投资占固定资产投资的比重从20.22%到27.26%，是近20年内最高值。房地产开辟投资占全社会固定资产投资的比重维持在20%以上，意味着每年天下举行固定资产投资的资金中，1/5以上投入了房地财产。此中2018-2020年间房地产开辟投资占比从18.9%升至27.26%，增速较快。重要缘故原由是中美商业摩擦导致的制造业需求受限、地方当局资金不敷导致基建投资乏力，固定资产投资自2018年一连两年降落，以及房地产投资韧性较强等因素。根据国家统计局2021年前三季度数据，天下固定资产投资同比增长7.3%、房地产开辟投资同比增长8.8%，房地产开辟投资占比继承进步。
在拉动投资方面，2018年广义房地产财产链完全动员的相干投资占全社会固定资产投资的51.5%，此中房地产拉动5.4万亿元，住宅房屋修建拉动27.8万亿元，占当年全社会固定资产投资的8.4%、43.1%；2018年广义房地产财产链直接动员的相干投资占全社会固定资产投资的19%，此中房地产拉动2.4万亿元，住宅房屋修建拉动10.1万亿元，占当年全社会固定资产投资的15.7%、3.7%。
3 地方当局依靠地皮财务，房地产相干收入约占37.6%
在地皮财务制度计划中，地方当局依靠地皮财务，房地产的直接税收及地皮出让收入贡献可观。2020年地皮出让收入和房地产专项税合计占地方财务收入的37.6%，地价占房价6成左右。
从宏观层面看，2020年地方当局与房地产相干收入总额10.4万亿，此中国有地皮出让金收入8.4万亿，5个房地产特有税种税收合计1.97万亿。2012-2020年地皮出让金占地方财务收入的比例由20.0%增至30.4%。2012-2020年地皮出让收入和房地产专项税合计占地方财务收入从27.1%升至37.6%。2020年地皮出让收入和房地产专项税占商品房贩卖额的59.8%。
从中观都会看，选取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津等11个都会举行房价构成核算。2020年，地皮本钱占房价的43.8%，税收本钱占16.8%，建安费用占比8.9%，企业毛收入为30.6%，地皮本钱加税收本钱占房价的6成左右。将2014-2020年房价增速对地皮代价增速举行回归之后发现，地皮代价每进步一个百分点，房价进步0.2个百分点，且地皮本钱上涨对房价上涨表明力很强。
从微观企业看，选取万科、保利、张江高科等6个企业举行房价构成核算。2010年以来随着地价上升，上市房企的业务收入中本钱上升，利润占比下滑。2020年拿地本钱占房价4成以上，税收占比约14%，当局这两项收入之和占房价的6成左右。
4 房地产是住民重要财产，住房市值418万亿，占股债房的66%
根据我们在《中国住房市值陈诉：2021》测算，2000-2020年中国住房市值从23万亿元增长到418万亿元，年均增长15.6%，超名义GDP的12.3%。因2020年疫情影响了经济，住房市值与GDP的比例从234%增至414%。2000年中国住房市值仅23.4万亿元，人均1.8万元，住房市值与GDP比例为233.7%。2010年中国住房市值为136.7万亿元，人均10.2万元，住房市值与GDP比例为331.1%。到2020年，住房市值达417.9万亿元，人均达29.6万元，住房市值与GDP比例为413.7%。国际上，从住房市值与GDP的比例看，2020年中国为414%，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。中国住房市值与GDP比例较高源于人地错配，一二线高房价，三四线高库存，导致天下住房市值较高。
房地产是住民重要财产，2000-2020年中国住房市值增长18.2倍，股市债市规模合计增长27.4倍，住房市值占股债房市值的比例由75%降至66%，但仍远高于国际程度。2000年中国股市市值只有5.1万亿元，债券仅2.6万亿元，住房市值占股债房市值的75.2%。2010年中国股市市值达30.5万亿元，债券20.7万亿元，住房市值占股债房市值的72.8%。到2020年中国股市市值为86.4万亿元，债券124.5万亿元，住房市值占房债股市值的66.5%。2000年住房市值占股债房比例较高的重要缘故原由在于其时资源市场开端发展，股市债市规模合计7.7万亿元，仅相称于GDP的77.1%。而到2020年，股市债市规模合计达210.9万亿元，相称于GDP的208.8%。在国际上，2020年中国住房市值占股债房市值的66.6%，高于美国的27%、日本的37%、英国的49%、法国的56%、德国的64%。中国住房市值与股债房市值的比例较高不但在于住房市值较高，还在于中国资源市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低。
5 房地财产直接办理我国实体经济就业近1500万
房地财产办理我国实体经济大量就业，2004-2018年我国房地财产从业人数由396万增至1264万，复合增长率8.6%，预估至2021年我国房地产从业人数将达1500万，相较2004年规模扩大三倍。由于我国房地财产的快速发展，更多房地财产公司以及中介公司的产生，为社会提供了大量就业时机。根据我国最新的第四次天下经济普查，2018年房地财产从业职员中，物业管理、房地产开辟谋划、房地产中介服务、房地产租赁谋划从业职员分别占50%、29%、13%、6%，物业与房地产开辟从业人数占主流。2004-2018年间房地产中介服务、物业管理、房地产开辟谋划从业人数规模分别扩大了573%、344%、134%，房地产中介发展最为敏捷。从城镇职员就业环境看，2004-2020年城镇职员房地财产就业人数从130万增长至525万人，复合增长率9.12%，远高于城镇就业总人数2.7%的增速。
房地产动员办理上卑鄙行业就业，房地产可以或许动员上卑鄙50多个行业超28%的就业弹性变革，即房地财产经济增长值带来的就业吸纳本领约占三成。房地财产与其他财产存在着很强的关联关系。商品房兼具投资和消耗属性，财产链条长。房地产的完全斲丧需求动员了贸易、修建等后周期行业，同时也动员了关联财产吸纳职员就业。根据2018年投入产出表，房地产动员的就业弹性系数分别为：金融业7.86%、租赁和商务服务业6.59%、批发和零售3.04%、制造业2.82%、电力煤气及水的生产和供应业1.77%。值得留意的是，房地财产增长值的增长会引起采矿业-0.4%的就业弹性变更，即房地财产的发展会低落该财产的就业。房地财产并非能通过厥后向关联关系来拉动全部行业就业。房地产推动都会边沿扩张，大概导致部门原始财产从事者转向其他行业。
6 房地产与金融密不可分，房地产贷款占总贷款的27.4%
2008-2021年我国房地产贷款余额占总贷款比例从17.9%增至27.4%，2008-2021年间房地产全口径融资占社融存量比重从17.1%增至19.1%。
从存量看，2008-2021年间我国房地产贷款余额从5.3万亿增到50.8万亿元，占各项贷款余额比例从17.9% 增至27.4%，2019年攀升至28.7%。近两年房地产贷款占比有用低落，重要由于政策引导住房回归居住属性，2019年提出“不将房地产作为短期刺激经济的本领”以及2020年针对房企的“三线四档”融资管理规则、针对银行的“贷款会合度管理”等。从房地产全口径融资看，2008年房地产全口径融资（包罗房地产贷款、债券、非标存量）仅6.5万亿，2016年为30万亿，2021年6月达57.7万亿，2008-2021年均复合增速18.3%，高于社融增速的17.3%。2008-2021年房地产融资占社融存量比重从17.1%增至19.1%。
从增量看，重新增房贷占比看，2021年上半年，金融机构新增人民币贷款中个人住房贷款的占比为16.8%，2020年整年占比22.3%，较2016年整年的38.7%有所回落，重要由于2016年以来政策引导房地产回归实体经济，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目的，弱化房地产投资属性。重新增房地产融资看，2010-2020年房地产全口径融资增量从2.5万亿增至6.8万亿，复合增速10.4%，此中重要的房地产贷款从2万亿增至5.2万亿，复合增速9.9%。房地产全口径融资增量占比社融增量从2010年的18%增至2016年的43%后，随着政策收紧降落到2020年的20%。
7 政策发起
7.1 以都会群战略、人地挂钩、控制钱币和房产税为焦点加速构建房地产长效机制
一是以常住生齿增量为焦点改革“人地挂钩”，优化地皮供应。将来应推行新增常住生齿与地皮供应挂钩、跨省耕地占补均衡与城乡用地增减挂钩，答应跨地区用地指标交易，如东北和西部地域售卖用地指标，可以有用办理现在东北、西部地域用地指标大量浪费的题目；严酷实行“库存去化周期与供地挂钩”原则。丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类的供给情势，形成当局、开辟商、租赁中介公司、长租公司等多方供给格局。
二是保持钱币政策和房地产金融政策恒久稳固。根据我们在《环球房地产》中的研究，“房地产过分金融化”是风险之源。实验恒久稳固的住房信贷金融政策，稳固购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，同时克制谋利性需求。规范房企融资用途，防止过分融资，同时支持房企公道融资需求，提供一些时间让存在题目的房地产企业有自救时机，即自身债务自清。
三是适时适度通过债务钱币化的方式化解风险。当一个企业体量很大，假如轰然倒下，这会造成很大的社会和金融题目。企业之间的并购重组，国家给予其金融工具的支持。行业内部的并购重组，是企业自身化解风险，当局可以给予并购贷款、并购债的支持。
四是稳步推动房地产税试点。随着大开辟期间竣事，存量房期间下地皮出让金淘汰、生意业务环节税收淘汰，推出房地产税是局势所趋。从国际履历看，房地产税通常被成熟市场经济体作为地方财务收入的紧张和稳固泉源。2021年10月23日，天下人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部门地域开展房地产税改革试点工作的决定，预计将来房地产税将在房价上涨压力较大的热门都会试点，力度大于上海和重庆现有试点，试点后将渐渐扩围。
五是加速推广房企分级评价制度，美满房地产行业风险预警机制。推广分级评价制度，美满房企分级评价订定，如对债务未延期、公道融资的房企，维护其融资权利，对出现债务违约和债券到期未实时兑付的房企，分类做好违约信息披露，规范和束缚厥后续融资举动。根据现实环境，创建一套随机应变的、动态的监测指标体系以正确判定、赶早发现房地产金融风险，一旦监测指标出现非常变革，实时接纳相干应对步伐举行处理和调治。
7.2 繁荣资源市场，促进住民家庭优化资产设置布局
一是刚强推行注册制，进步直接融资比重，支持服务科技创新企业和实体经济。资源市场注册制得当成恒久科技创新型企业发展需求，进步对实体企业包涵性，服务更多小微科创企业，优化金融资源设置。发挥科创板、创业板引领作用，培养高新科技龙头企业，支持硬科技。实时总结履历教导，并推广至主板。得当放开混业限定并创建与之对应的羁系体系、丰富资源市场条理，进步直接融资比重
二是进步机构投资者占比，引导代价投资理念。得当放宽养老金投资股票市场的净值比例限定，更多引入恒久资金，加大投资者教诲力度，引导代价投资理念，让代价投资者在A股博弈中占优，形成A股长牛慢牛发展格局的微观主体底子。提拔资管机构专业本领，发展资管产物和证券化产物来推动短期资金向恒久资金的变化，优化资源市场投资者布局。
三是落实严刑峻法、团体诉讼，维护市场公平公正。严酷实行新《证券法》、《刑法》修正案，进步违法本钱，严酷退市，以信息披露的真实、实时、正确为焦点，重办财政造假、利用市场、黑幕生意业务等违法违规举动。发挥中国版团体诉讼威力，督促中介机构服从“守门人”职责，明显提拔对造假者、敲诈者的惩戒力度，重塑资源市场良性生态。 |
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