北京挂牌涨价房源量猛增，二手房市场究竟如何？

timbus · 发表于 2023-1-1 18:16:48

         近日，有媒体报道称北京挂牌涨价房源量猛增。
         该媒体表示，疫情优化政策公布后次日，北京市24小时内的涨价房源量成为当月最高，单日涨价房源量129套，环比前一天上涨76.7%。
         对此，我们特意查询了北京二手房市场2022年第50周（12.5-12.11）成交情况，数据显示，2022年12月5日至11日，北京二手房成交面积15.95万平方米，较第49周（11.28-12.4）环比上升1%，同比下降42%，较年内周平均下跌36%。
         2022年至今，北京二手房成交均价由增转降，购房者向新房市场流动，目前北京二手房成交已较此前高点第40周（38.1万平方米）腰斩。
         由此看来，目前北京二手房挂牌房源量增加的现象，一方面是前期压抑的需求集中爆发，另外一方面则可能是受北京改善人群“卖一买一”推动，这些房源挂牌后最终能否推动市场成交，还有待观察。

         近日，媒体报道称，疫情优化政策公布后次日，北京24小时内的涨价房源量成当月最高，12月7日，北京二手房涨价房源量129套，环比前一天上涨76.7%。
         2022年12月8日，据华夏时报记者获悉，北京市海淀区五棵松金沟河2号院一套建于1979年的两居室24小时内涨价10万，涨价后总价440万。北京市朝阳新城二区一套面积58平米的一居室，24小时内涨价20万，涨价后总价280万。北京市西城区广安门外乐城小区一套精装修两居室24小时内涨价55万，涨价后950万。
         在北京二手房挂牌量、价猛增的同时，CRIC数据显示，2022年第50周，即12月5日至11日期间，北京二手房成交面积15.95万平方米，较上周环比上升1%，同比下降42%，较年内周平均下跌36%。
         事实上，自金融新政后，北京市场购房者向新房市场回流趋势明显，二手房市场虽然近几周略有波动但整体呈现规模下降趋势，目前已较此前高点第40周（38.1万平方米）腰斩。

         若与2022年9月北京二手房交易“连环单”业务并行办理通知相比，此次疫情优化政策所带来的成交影响较小。
         2022年9月23日，北京市住建委和北京市规自委印发《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》，“连环单”是指在同一时期内，购房家庭先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。
         此前二手房买卖时，家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后，才能腾出资格购买下一处住房，交易周期较长。
         根据试行政策，纳入“连环单”业务的购房家庭，其卖出住房网上签约后，即可视同该套住房“暂时”转出，进行买入房屋的购房资格审核，待完成买入住房的网签后，可一并办理卖出、买入房屋的贷款、缴税、登记业务。
         在“连环单”业务并行办理通知发布后，2022年第39周（9.19-9.25），北京二手房成交升至32万平方米，环比增长29%。第40周，北京二手房成交进一步提升至38万平方米，创年内单周新高。

         与卖家挂牌相比，二手房买方对市场感知更敏锐。悲观观望下北京二手房实际成交呈现量价齐降的趋势。
         CRIC数据显示，2022年起北京二手房房价进入下降区间，截至2022年11月，北京二手房成交均价30471元/平方米，同环比转正，但总体仍在低位。

         事实上，二手房挂牌量与市场情况并不能划等号。2022年6月，上海也曾出现过二手房挂牌量价猛增的情况。这主要是受之前压抑的需求集中爆发影响，另外一方面，高价挂牌也在一定程度上反应业主的心态，疫情在一定程度上加速了他们出货的决策，价格是一种对市场的试探。
         如今北京二手房市场出现挂牌房源量价齐涨的现象，也主要是受疫情优化政策后二手房业主的信心提升，以及在近期系列利好政策下，对后市的看好。
         至于最终能否成交，还需要一段时间的观察。

         一直以来，北京都有着庞大的二手房交易市场。
         对比全国来看，2018年以来北京商品住宅年均供给量不及7万套，每年至多只有0.77%的家庭能够买到新建商品住宅。这也导致了目前北京居住在自购新房中的家庭户仅有17%，其余有产权的家庭户都居住在二手房、经适房等住宅内。
         就居住现状而言，北京目前人均住房面积为34.9平方米，仅为全国平均的八成左右。若按照全国人均住房面积的一半水平来筛选住房紧张的家庭数量，北京有185万户家庭人均住房面积不足20平方米。
         这就使得北京的改善需求一直巨大，2021年二手房成交规模已经达到了新房成交规模的两倍。
         限于严苛的购房及落户政策，北京的购房主力还是35岁以下的年轻家庭，并且以已婚育家庭为主。这部分人群最为青睐的是110-140平方米的中大户型产品，其次是70-90平方米的刚需产品。
         我们认为，现阶段整个行业下行压力巨大，各大城市成交都明显下滑，随着市场信心的恢复，市场修复后，未来北京这些大量的刚需及改善需求将推动整个市场稳定增长。

         从2022年至今北京二手房的成交整体情况来看，北京的实际成交量价都处低位。这一方面是受整体行业下行影响，另外一方面也是因为在“一二手倒挂”下，北京市场购房者向新房市场流动。
         从具体的月度走势来看，2022年9月北京二手房交易成出现过一定的拉升，这主要是受北京“连环单”业务并行办理通知影响，这说明目前北京二手房市场“卖一买一”的改善人群占比仍较高。
         目前来看，一线城市当前均未出台强力救市措施，仅局部城市边缘区域落户购房有所松动，若限制性政策松绑，整体房价便存在反弹的可能。
         对于刚需及刚改来说，当前确实是一个不错的入手良机。