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作者 夏磊 国海证券研究所联席所长
一线都会总体韧性强，开年有回暖迹象
重新房市场来看，春节后北京楼市率先升温，这重要和推盘节奏有关。2023年春节后一周，北京、上海、广州、深圳四大一线都会的商品房成交面积同比增速分别为33.0%、-28.8%、-46.0%和-43.4%，以上四城中，北京贩卖程度凌驾2022年同期。
二手房市场则连续了开年回暖趋势，尤其是广、深两地的二手房市场反弹显着。2023年1月，北京、上海、广州、深圳四地二手房住宅贩卖套数环比增速分别-3.3%、-37.5%、63.8%和-32.2%，广州二手房市场回暖显着。
数据表现，春节后一周，北京、上海、广州、深圳二手房成交量同比增速分别为-7%、-7%、43%和44%，带看量同比增速分别为-39%、-29%、-16%和18%，除广州连续回暖趋势外，深圳市场也开始反弹。
二手房的代价显现止跌企稳。1月，贝壳50城二手房代价指数环比上涨0.2%，这是自2021年8月一连17个月环比下跌以来的初次止跌。北京、上海、广州、深圳代价指数环比增幅分别为1.5%、0.1%、1.5%、-0.1%。
房贷利率对购房需求有显着影响
固然近两年来，房地产市场深度调解，但一线都会并未出台实质性放松政策，对楼市影响有限。
2022年下半年，天下供需两头政策连续发力，因城施策力度加大，对刚性和改善性住房需求支持连续加大。一线都会以局部微调放松为主，政策未出现较大标准优化。
别的，房贷利率变革对市场购房需求有显着影响。据中指院2022年12月置业意愿观察表现，限贷放松和下调房贷利率是促进购房需求入市的两大政策。
2023年1月，央行、银保监会创建首套住房贷款利率政策动态调解长效机制。2023年1月20日，贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，我们以为北京、上海、深圳、广州四大一线都会不管是LPR报价，照旧息率加点，将来利率低落的空间仍旧较大。
一线都会供给缺口大
从供给端看，一线都会当前供给缺口大，必要新盘快速入市，以维持供需均衡下的房价稳固。
2023年，一线都会地皮供求规模大幅降落。受市场下行影响，2022年，一线都会四轮会合供地共268宗，同比降落36.2%，但总体流拍率为7%，相较于2021年的22%降幅显着。四次会合供地出让金额到达6375.9亿元，同比降幅为3.3%。
众所周知，限购和限贷是影响一线都会购房需求的重要因素，但大幅调解几率较小。现在，一线都会政策优化空间大，运用恰当会有用提振市场。如首套房认定尺度、普宅非普宅界定尺度，均存在调解空间。
从市场来看，当前一线都会限购政策以局部微调为主，政策调解幅度较小。如北京调解了通州台湖、马驹桥地域商品住房限购政策。而上海、广州、深圳限购未见显着调解。
我们以为，首套房认定尺度实行“认房又认贷”，且二套房首付比例较高，这对市场中一部门公道的换房改善需求轻易形成误伤。
当前，高能级都会二套房首付比例广泛偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%，深圳普宅70%，非普宅80%。
以上海为例，凌驾140平方米的住宅为非平凡住宅。在面积低于140平方米环境下，以住宅所处位置和房价来区分，内环以内按照房价450万元为分界，内环和外环之间以310万元为分界，外环之外以230万元为分界。假如换房置业改善需求，一样平常总价很难满意普宅要求，多数要付出70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居室为例，总价一样平常800-1100万元，首付需560-770万元，换房群体的压力较大。
地皮市场机动调解
当前，一线都会房地产的土拍规则也在渐渐优化，在增长对房企吸引力的同时，进步了住民购房安全感。
详细来看，一是增长了供应批次。北京将会合供地批次调解为5次，上海、广州、深圳调解为4次。
二是进步了现房贩卖比重。北京2022年第三批次供地共推出18宗地块，此中13宗地、凌驾70%项目设置了竞现房贩卖面积环节。
三是提拔了供给地块质量。如上海2022年第二批次供地中，焦点城区地块占比高达15%。
四是创建拟出让地块清单公布制度。每次公开具体清单对应拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体富足的时间预限期制，有助于促进供地工作更好开展。
五是积极盘活存量项目。在2022年新供地块大幅淘汰配景下，加速已供未开辟地块的开辟贩卖，积极盘活存量未售项目，是维持一线都会房价稳固的关键。(中新经纬APP)
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责任编辑：李惠聪 |
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