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作者：子非鱼
01 | 去库存大招来了
近来住建部开释的天下有6亿栋房屋修建消息，引发了全网热议，本号其时也专门分析过。
住建部并未公布详细数据，也不会公布。
一样平常来说，都会的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的修建中绝大部门都是住宅。
以此估算，属于居住性子的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。只管这些房屋，有相称一部门在农村，但云云大的体量，都会房屋也不在少数。
固然，以上只是我个人的估测数据。咱们再来看一组更靠谱的数据。
任泽平团队在2023年1月发布的《中国住房存量研究陈诉》表现，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至313.2亿平方米，城镇人均住房修建面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比也从0.8增至1.09。
任泽平团队公布的3.63亿套住房，但是城镇住房，不包罗农村的修建。固然这3.63亿套住房，分布上肯定是不均的，二三四及以下肯定是占大多数。
这意味着，当下除了少少数都会可以或许保持供需均衡外，绝大多数都会的房屋都已颠末剩，乃至严峻过剩。
换句话说，去库存已经成为当下楼市的头等大事。
为此，近来中心到地方，都发布了一系列活动。
好比证监会推出了“启动不动产私募投资基金试点”，简朴来说，就是为有钱人开发了一条投资房地产的通道，招呼有钱人来增援楼市。
再好比，2月24日，人民银行、银保监会草拟了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，推动“租购并举”住房战略，这是本篇文章着紧张分析的，由于文件中提出了去库存的超等大招。
别的，2月26日，香港工会传来消息，将在本年两会期间，提交17项发起，此中之一便是，答应港府在大湾区购买商品房作为公共房屋。
02 | 楼市底线破了
以上三招，都是为去库存而来。除了第三个仍未落地外，前面两个大招，都已在天下层面上下达。
关于第一个大招，本号上周专门分析过，接下来重点看看央行与银保监会团结发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，这份文件在推动去库存的分量上，比推动“启动不动产私募投资基金试点”要大得多。
许多人大概嗤之以鼻，不就是金融支持租赁市场发展吗，怎么和去库存扯上关系了呢？由于，这份文件明白提到：
对于企业和符合条件的奇迹单元依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或贸易性租赁住房恒久持有谋划的，鼓励贸易银行在风险可控、贸易可连续、不新增地方当局隐性债务的条件下，发放租赁住房团体购房贷款。
使用贷款购买的商品住房、贸易用房等应为法律关系清楚、已竣工验收的房屋，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。租赁住房团体购房贷款的限期最长不凌驾30年，贷款额度原则上不凌驾物业评估代价的80%。
这段话意味着什么？意味着，答应企业规模化购房来资助去库存。一方面鼓励企业规模化购房用作宿舍。另一方面，鼓励租赁企业规模化购房来做租赁业务。
而且给与这些企业金融支持，贷款限期最长30年，贷款额度原则上最高可到达物业估价的80%。
这支持力度，非常大。要知道，支持个人住房首套最多也是给与70%的贷款。
以上的关键在于，支持企业规模化购房。这是一个重磅信号。本号给出的评价是，为了去库存，楼市的底线已经破了。
在此之前，我们都知道，官方对待楼市的态度是，不答应机构炒房，在已往的大调控周期中，许多都会都克制法人和团体买房。
直到客岁6月份，合肥再次答应法人、非法人构造购买市区范围内的新建商品住房和二手住房。拉开了答应机构买房的序幕。
但在合肥之后，并没有什么都会跟进。
客岁在楼市一片肃杀的情况下，以郑州、苏州、济南、开封、湖州、武汉、温州等为代表的都会，开启过回购商品房运动。但都是当局亲身脱手往返购，用作人才保障房。
好比2022年8月，郑州地产团体面向全市以公开招投标的方式征集收购四环以内10万套存量房源，用作人才公寓。
10月份，苏州对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新居，重要也是用于人才房和保障房。
开封兰考县一口吻回购了恒大1050套商品房用作保障性租赁住房。
但这些都是当局脱手，地方当局的财务究竟有限，对于巨大的库存来说，杯水车薪而已。如今鼓励企业与奇迹单元脱手，规模购房，购买几十套、上百套以致上千套都可以，产生的效应不可相比。
在上一轮牛市中，企业原来就是最大的炒房主体。
2017年新华网披露了一组数据，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投资性房地产，占比46.23%，合计持有市值9904.66亿元，同比增长近两成。
到了2019年，这个数据继承增长。据Wind数据统计，停止2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，占比凌驾48％，合计持有市值达13340亿元。
许多上市公司吊儿郎当，专门炒作房产。另有些上市公司，主业在亏损，为了让财报更悦目，使用炒房方式，来让利润回正，以包管本身上市公司的职位。
以是，企业对于买房，照旧很乐意的。更况且，这次另有金融贷款支持。
03 | 就业，照旧就业
突破楼市底线，推动企业购房往复库存，推动楼市回暖，终极目标固然是推动经济发展，推动就业。
正如年初国务院副总理刘鹤所夸大的，房地产在中国是紧张的支持财产，与房地产相干的贷款占银行信贷的比重靠近40%，房地财产相干收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇住民资产的60%。
这意味着，房价必要稳固，才气保住许多大众的资产不会缩水。
另一方面，只有房地产康健发展，才气助攻经济回暖，助攻就业回暖。
我们仍旧面对着较大的就业压力。
客岁我们的赋闲率一度创下新高，到客岁年末固然有所降落，但团体5.5%的赋闲率仍在高位。
这意味着，有一大批待就业人群。别的，客岁有1000多万结业生，在赋闲率高企的配景下，许多人没有完成绩业。这又加大了积存的待就业人群。
别的，本年也会新增一大批就业人群。公开数据表现，2023年大学结业生的数目预计升至1158万，创下汗青新高。
为了办理就业，官方一方面接纳了公务员扩招模式。根据21世纪经济报道梳理，2023省考大多数省份扩大了公务员招录筹划，部门“扩招”力度很大，甘肃、云南等四个省份“扩招”比例凌驾了50%。
但同时我们也要看到，现在有许多地方正在缩编公务员队伍，地方财务吃紧，供不起这么巨大的队伍。许多人面临就业压力，除了考公，还在考研考编。
但财新网梳理过，扣去考公、考研的人群，市场还将有700至800万的大学结业就业需求。再加上客岁积存的就业需求，本年的就业需求规模仍在1200万以上。
要完成这么多人的就业，推动经济发展是唯一选择。按照GDP每增长1个点可增长200万左右的就业岗位推算，本年我们的GDP增速必要到达6%左右。
要完成这一目的，不可谓不困难。
大众的买房需求仍低迷，消耗欲望仍不敷猛烈，各人仍忙着存钱，而不是消耗。1月份的金融数据表现，与房贷相干的中恒久贷款增长2231亿元，同比少增了5196亿元，反映房地产投资依然萎靡。
出口方面，受制于俄乌战役和环球经济疲软，环球外贸需求仍在底部，财新网披露，现在上海港、广州港等天下大港口空集装箱堆积如山。
在这种配景下，唯有扩大固定投资才相对靠谱一些，与此同时推动房地产复苏。
大基建是推动经济复苏和拉动就业的法宝，已往多年我们已经得心应手。
房地产更是拉动就业的关键，有专家盘算过，中国房地产行业从业职员约莫1300万；修建行业5800万人里，至少4000万跟贸易房地产密不可分；由于天下财务收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收，那么天下财务供养生齿5000万里，三分之一相称于吃房地产饭。
以是，本年经济复苏的路径非常明白：印钞+大基建+复苏楼市。
印钞和大基建的轰鸣声已经响起（见文章天量大基建，来了）。现在突破底线，目标就是为了复苏楼市。 |
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