|
|
泉源 | 深蓝财经
撰文 | 杨波
日前，河北雄安新区首个商品房项目开售的消息“炸锅了”。
许多人的第一反应是：“雄安另有商品房？”“不是说雄安没房子卖吗？”一听代价，1.1w，估计许多炒房客坐不住了。
但雄安新区在住房改革这一块上，不走平常路。许多步伐，乃至已经出现出“开天辟地”之势。
1
雄安商品房开售，投资客傻眼了
据媒体消息，日前，雄安新区首个商品房项目“华望城”正式对外贩卖。代价定在1.1-1.4万区间。
资料表现，华望城由中国雄安团体都会发展投资有限公司开辟，是一个集居住、办公和贸易为一体的综合体项目。项目标住宅部门又分为优品住宅和佳构住宅两大类，此中优品住宅总层高十层，一梯两户，户型有两居室、三居室和四居室，面积从76平方米到170平方米，代价从11000元/平方米到14000元/平方米不等。
如许的代价，大概只能排在中国都会房价的40名开外。低于河北省会石家庄，和保定差不多。相比于北京房价均价6.3w+而言，代价不到北京的1/5。
对于完善承接北京“非都城”功能的焦点地域，1.1万的房价，明眼人一看都知道，太超值了。
教诲方面，雄安首批次导入了四大重点高校（中国地质大学、北京林业大学、北京科技大学、北京交通大学）、北京四中等顶级资源；医疗方面，雄安首批次导入了宣武医院；财产资源，各大央国企的总部纷纷落地，带来了一大批高收入人群。
如许的资源设置，放眼天下任何一个地域，都是顶配。在天下，也只有北京、上海部门地域有这个气力抗衡。假如不是雄安新区，假如是一个市场化的都会，这里的房价应该高于北、上的均价。
看到这里，小编信赖许多人已经摩拳擦掌了。
不外，进一步相识就会发现，雄安楼市对于投资客而言，“关上的大门从未打开过”。
据该项目透露，现在只有三类人可以在雄安新区买房，第一类是首批从北京疏解到雄安新区的央企总部、高校和医院等机构职员；第二类是疏解到雄安的央企二级子公司员工；第三类其他疏解企业以及服务雄安新区企业的职员。
除了满意上述条件，还必须满意以下五项条件中的恣意一项：北京户口、雄安新区积分落户、雄安人才卡、单元开具的人才证实、新区五年社保。别的，一二类疏解企业还必要具备在雄安新区缴纳社保或纳税满一个月；三类疏解企业在新区社保或纳税需满一年。
满意以上，才气在雄安得到购房资格。不外呢，一个北京的高校的老师告诉笔者，现在“这四个大学都没有搬已往，以是全部老师都没有资格买，必须已经搬已往了才有资格”。
由此可见，现在雄安的商品房，只卖给真正在雄安有自住需求，且重点保障的定向人群。
纵然你是雄安本地人，也没有购买资格。
只是，如许的房价，对于这一群高收入群体而言，简直不要太自制。假如按照这些企奇迹单元双职工家庭年收入30-50万盘算，不吃不喝买套100平的房子也就是3、5年功夫。相比于北京，简直就是白菜价。
在如许严肃的限购步伐下，纵然最智慧的炒房客，也只能是“望房兴叹”了。想去雄安炒房的，也可以省省了。
2
雄安新方案，房改试验田
雄安新区，不停被视为中国发展改革的实行室。
在之前，各种市场分析大多以为，雄安新区的房子大概“只租不售”，有大概是中国第一个真正意义上的“租城”，中国唯逐一座没有炒房时机的都会。
来了就是雄安人，来了就有住房住。当局也彻底从地皮财务上摆脱出来，从卖地的一锤子交易，酿成恒久租金的受益者。
由于如许的改革，只能在一个全新的都会才气落地。
然而，如许的方案，大概照旧过于“乌托邦”。末了，雄安没能成为第一个“租城”，但是雄安的住房制度改革，依然极具“突破性”。
日前，雄安新区管委会正式印发《河北雄安新区承接北京非都城功能疏解住房保障实行细则（试行）》及相干配套政策，创建起“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。订定出台“商品住房、共有产权住房、机构租赁住房、保障性租赁住房等”四类住房配套政策。这标记着具有雄安新区特色的住房保障体系根本形成。
简朴来讲，“租购并举”中，“购”的部门就是——商品住房和共有产权住房。“租”的部门就是——机构租赁住房和保障性租赁住房。
详细而言，雄安新区住房管理中央对此做了准确的解读：
一是从制度计划动手，从供需两头发力，构建“租购并举”供应体系，美满“租售同权”制度计划，渐渐使租购住房在公共服务上享有划一权利。 二是创建住房代价形成机制，实验本钱法订价，引导住房代价保持在公道区间。 三是实验住房限售政策。商品住房自取得不动产权证书满5年后可按规定上市生意业务；共有产权住房自购房之日起满5年后可按规定取得全部产权，再满5年后可上市生意业务；一个家庭只能购买一套商品住房或共有产权住房。 四是鼎力大举发展住房租赁市场，进步住房租赁市场机构化、专业化、规模化程度，鼓励恒久租赁举动，实现刚需有保障、大家有房住。
再来分析一下：
雄安方案第一个突破是“租售同权”。体现最直接的就是“教诲”，现在国内中小学入学优先保障的是有房产的孩子划片入读，其次才是租房的（统筹安排）。雄安明白提出租售同权，是一个非常大的突破。
第二个突破是商品房均按照“本钱法订价”。按照“本钱+税费+公道利润”方式科学测算。开辟商没有“订价权”，不能随意涨价，也就杜绝了炒房等乱象。
第三个突破是一个家庭只能拥有一套商品住房或共有产权住房。而且住房的限购限期“天下最严”。云云长的时间本钱，纵然想炒房的人，不可控制的风险也劝退了多数人。
第四个突破是雄安新区明白提出，在新建片区住房项目中，“只租不售”型住房的设置比例不低于30%。
根据雄安新区日前公布的数据，停止现在，新区已完成地皮出让市场化项目13个，共计456万平方米，已开工4万余套，部门已根本竣工。此中，商品住房184万平方米，共有产权住房40万平方米，机构租赁住房154万平方米，保障性租赁住房78万平方米，可满意约13万人居住。
根据这个数据，我们可以得出雄安现在可贩卖的住房共224万平，占比49%。只租赁的住房共232万平，占比51%。
纯租赁住房已经凌驾新建住房的一半。放眼天下，这种比例都是极其稀有的。
别的，雄安新区还提出了树立“长租即长住，长住即安家”住房消耗新理念。果断不搞大规模贸易房地产开辟。
3
房改，终极方案？
作为中国改革的一个试验田，雄安新区的住房改革方案，毕竟是不是风向标？
雄安方案中，最焦点的一条是“租售同权”。假如可以租售同权了，为什么还要买房子呢？为什么还要贷款，给银行打工一辈子？
我们再来看另一个负担二次房改试验田的都会——深圳。
早在2018年8月，深圳市人民当局网站发布了《关于深化住房制度改革加速创建多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。根据其时的“意见”，到2035年，深圳新增建立筹集各类住房共170 万套。此中商品房占比40%，人才房20%，安居商品房20%，租赁房20%。
这被称作“深圳版”二次房改方案。
我们将这一版本方案和雄安新区本日的方案对比，可以发现，深圳的方案中，可供出售的房子（包罗商品房、人才房、安居商品房）占比高达80%。而纯租赁房只占比20%。
但是，到了2022年，风向变了。
2022年1月，《深圳市住房发展“十四五”规划》公布。规划明白，将共有产权房作为重点。安居商品房成了弃子。根据规划，深圳筹划建立筹集住房89万套（间），此中，建立商品住房35万套。建立筹集公共住房54万套（间），包罗公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权住房8万套。
通过盘算得知，在深圳的规划中，商品房加共有产权房的比例为48%，租赁房的比例为52%。租赁房的比例凌驾一半。
也是真正表现了“房住不炒”、“租购并举”等头脑。
到了本年1月，深圳市住房和建立局、深圳市司法局连发四份文件，直接叫停了“安居型商品房”建立。明白了住房保障体系调解为“以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体”。
透过深圳和雄安的“房改”方案，我国将来的住房制度方向大概根本明了了。即：高端靠市场（商品房），中端有支持（共有产权房），低端有保障（租赁房）。新建住房中，大幅度进步租赁住房比例至50%的程度，商品房比例压降。
房住不炒，房住不炒啊。 |
|
