南京梭哈！楼市底线，破了！

clytze · 发表于 2023-1-1 18:16:48

作者：子非鱼
01 | 南京楼市梭哈了
又是南京，一次又一次托底，在这个月之前，南京已经是中心城市中出招托底次数最多的城市。
这个月，南京又三次出手，夯实了这个“第一”的头衔。而且，这一次南京直接打破了托底楼市的底线。
12月21日，南京宣布：
第一，在玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块，可在现行购房政策基础上增购1套。
第二，对于有60岁及以上成员的南京市户籍家庭可增购1套住房，对长期工作在南京但社保、个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在南京购买1套住房。
关键信息在于加黑的那句话。我乍一看，没看明白，不确定这句话是针对60岁以上人群还是所有人。于是，咨询了一下当地中介，获得的回复是，所有人。
也即现在所有外地人，在南京都可以购房了，无论外围区还是核心区。当然，还保留了最后一条丁字裤，要求提供半年以上的居住证明。
其实这些限制等于没有限制，因为居住证明完全可以找中介来解决一下。
这意味着，在防疫放开、房地产“三箭齐发”之后，继佛山全面放开限购之后，南京也梭哈了，楼市开始裸奔了。
这是南京本月内第三次出手。
第一次宣布：首套房贷款已结清，第二套房首付比例30%，贷款利率4.1%。首套房贷款未结清，第二套房首付比例40%，贷款利率4.9%。有两套房贷款未结清，停贷。
第二次宣布：家中有60岁以上老人能提供南京居住证明的家庭，可在南京限购四区内购买第三套房；工作地点在限购四区内的南京户籍家庭，可在限购区再购一套二手住房；南京户籍的A、B、C、D类人才及博士人才，亦可在上述四区新增一个购房名额。
02 | 南京为何火急火燎
南京火急火燎的背后，是其楼市在防疫放开之后，在房地产政策自11月份扎堆落下之后，依旧没有得到好转。
寒潮依旧，而且二手房降价抛售的现象越演越烈。
价格方面，我爱我家南京研究院披露，11月份南京二手房均价跌破3万元回到了“2”字打头时代，为29968元/平方米。
挂牌量方面，已经冲破了15万套。

早在今年3月份，南京的二手房挂牌量就在10万套以上，为11.87万套。这意味着，大半年的时间里，南京的二手房挂牌量增加了3万多套，增加了超四分之一。
目前，这种降价挂牌离场的趋势仍在延续，无论外围区还是核心区。
最新数据显示，南京核心区的很多楼盘，价格也在调整，如鼓楼的龙凤花园，秦淮的瑞金新村，玄武的盛和家园和仙居华庭等。

这种情况下，叫南京怎能不着急。
今年南京的楼市，一言难尽。新房卖不动，打折遍地，二手房降价挂牌抛售，土地市场一片肃杀。
克而瑞披露数据显示，南京前11个月新房累计成交面积670万平方米，同比下降了34%，也即相较去年同期成交面积缩水了三分之一。
价格方面，上面已经说到，南京的二手房均价已经跌破3万，进入了“2”字打头的时代。
正应了那句话，出来混迟早要还的。当年有多叛逆，如今就有多懊恼。
在上一轮上涨的浪潮中，南京与厦门、苏州、合肥组成了楼市四小龙阵容，在刚需与炒作热钱共同推动下，南京的房价水涨船高，均价一度冲破了3.5万元向着4万元逼近，并跻身内地前十。
不可否认，作为强二线城市的南京，作为经济第二强省省会的南京，作为六大高教重镇的南京，其整体实力和潜力均位居全国前十。
但是高点时期的房价严重超出了南京的实力与潜力所能支撑的范畴，更超出了大多数南京人购买力的范畴。
即便没有疫情出现，南京的房价也到头了，更何况在疫情影响的三年时间里，大多数人过着入不敷出的生活，买不起房的人越来越多。
这是当下所有中心城市房价回调的共同原因。
这不是放开限购所能解决的。事实也是如此，今年3月份就放开限购的福州，还有之后放开限购的沈阳、南昌、廊坊，以及大幅缩小限购范围的佛山与东莞，都在用数据告诉我们，不顶用。
南京自身也在证明。事实上，南京之前就已经放开了外围区限购，核心区虽然保留了限购，但社保降到了6个月，且可以一次性补缴，与完全放开限购没啥区别。
但之后南京的新房依旧卖不动，二手房依旧在降价挂牌量离场，挂牌量依旧在增加，土地依旧卖不动。
此前克而瑞披露的数据显示，22个被钦定为集中供地的城市前三轮集中供地均未完成全年供地计划，其中武汉、天津前三轮供地只卖出不到四分之一，青岛、福州不足三分之一，宁波、济南、北京、苏州、深圳、长沙不足二分之一，南京也只有51%而已。

所以，后来它们都纷纷推出了第四轮、第五轮乃至第六轮供地。
到目前，南京第五轮集中供地已经完成，全年共计出让土地104宗，土地成交金额1307亿元，这一数据位居全国第四，但较2021年2015亿元的土地出让金额同比减少35.13%。

南京后续房价，调整趋势已经难以改变。毕竟，南京房价今年虽然调整了不少，但相比于城市居民的购买力，仍高出很多。
一个拿着南京平均薪酬的人，不吃不喝一年，只能买下3.85平米。想要买下一套，得不吃不喝近30年。如果算上生活开销与医疗花销，差不多得50年。

03 | 楼市底线破了
南京相当于完全放开限购，作用虽然不大，但信号意义却非同寻常。
南京可是长三角名宿，又是GDP十强城市，而且还身兼省会与副省级城市头衔，这种级别的城市放开限购，说明了什么？
说明楼市托底的红线又破了。
9月14日苏州宣布放开核心区限购，但第二天就被叫停了，恢复原来的限购措施。
当时本号分析，楼市的红线至少是：
第一，一线不松动。
第二，强二线外围区可以放开，核心区限购措施需要保留，但社保可以最低降至6个月。成都、武汉、青岛等城市都是这么操作的。
第三，弱二线与其他城市可以全部放开。
南京这次宣布外地人凭借半年以上居住证明即可购房，由于居住证明完全可以通过中介操作相当于完全放开，这意味着南京楼市裸奔了。
如果南京这条措施在未来几天没有被收回，或者南京没有被约谈，那就意味着强二线城市的核心区的限购，也可以被打开了。
这意味着，在管理层最近多番提出房地产是国民经济的支柱，支持购房需求的背景下，2023年，一线城市以下的城市，全盘放开限购的概率非常大。一线城市也有可能会松动外围区的限购。
市场的归市场，凯撒的归凯撒。