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二手房卖家赵某出售房屋后，经常到该房屋附带的地下室使用电钻、电焊机等进行作业。买家潘某、梁某成为新业主后不堪其扰，一打听才知这间地下室是该房屋附带的，遂起诉卖家要求其交付地下室。日前，南京市中级法院披露这起物权保护纠纷案的判决结果：该院二审改判被告赵某迁出并交付房屋附带的地下室。
2014年，潘某、梁某从赵某手中买得一套位于一楼的二手房。双方在买卖合同中未提及地下室事宜。几年间，赵某经常在涉案房屋下方的一间地下室中使用电钻、电焊机等进行作业，严重影响了潘某和梁某的正常生活。后潘某和梁某打听得知该地下室系案涉房屋所附带。但赵某称该地下室系单位分配，不能交给潘某和梁某。潘某和梁某就向当地法院提起诉讼，要求赵某交付该地下室。
一审审理过程中，当事人均认可赵某对地下室不享有产权，一直由其实际占有使用。潘某、梁某亦未举证证实地下室的产权登记状况。一审法院认为，现有证据不足以证实地下室与案涉房产的所有权同属于一人，不适用从物随主物转让的规则。赵某对地下室并不享有处分权，而双方签订的房屋买卖合同，亦未约定转让地下室使用权，故一审法院驳回了潘某、梁某的诉请。潘某、梁某不服，上诉至南京中院。
南京中院二审查明，案涉地下室实际系小区自行车库的一部分。该自行车库多年前被改造为多间独立的地下室，大部分业主均拥有一间。赵某目前在案涉小区并无房产。南京中院认为，涉案地下室设计用途为自行车库，应属全体业主共有。赵某转让房屋后，其已不具有小区业主成员主体身份，该房屋的相关权益应随房屋一并转让，其对小区共有部分享有的共有和共同管理的权利应一并转让，故其不再拥有涉案地下室的相关权利。
案涉地下室虽然设计功能为自行车库，但在多年前已经被分割给众多业主独立使用，故从有利于增进房屋的居住使用功能、尊重大部分业主的真实意愿和合理使用的原则考虑，该地下室应当由先前分配的业主使用。现涉案房屋专有权已转让给潘某和梁某，故其有权要求赵某腾空并交付涉案地下室。最终，南京中院改判赵某迁出并交付房屋附带的地下室。
承办法官表示，民法典第274条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。案涉小区自行车库属于全体业主共有，全体业主均享有共有和共同管理的权利。赵某在几年前已经出售了涉案小区的房屋，已经不再是涉案小区的业主，其不应再对位于自行车库的地下室享有共有和共同管理的权利。潘某和梁某作为新的业主，对自行车库享有的仅是共有和共同管理的权利，其是否当然有权要求赵某交付涉案地下室呢？答案当然是否定的。但是，本案存在特殊的情况——本案小区全体业主多年前已经对自行车库行使管理权，一致同意分割使用自行车库，且至今仍保持着分割使用的状态。在此情况下，小区内的房屋与地下室保持对应附属关系不仅与广大业主的意愿一致，也不违反法律相关规定。在买卖双方没有特别约定的情况下，新的业主有权向原业主主张交付房屋对应的地下室。 |
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