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2023年春节是疫情防控政策优化后的首个春节，“回家过年”成为本年春节的主题。随着返乡人流的增多，“返乡置业”再次成为热门话题，部门三四线都会的楼市已涌现出返乡置业小高峰，“返乡置业”重新成为人们茶余饭后热议的话题。
在三四线都会重新回到购房者视野中的时间，新京报房产也对比年来天下三四线都会的楼市体现举行了梳理，挑选出20个差别地区的代表性都会，以期从样本都会的成交特性中还原三四线楼市的新动态和新特性。
本年春节期间，部门三四线都会的楼市涌现出返乡置业小高峰。图/IC photo
返乡置业潮下部门三四线都会项目热销
据克而瑞研究中央监测数据表现，本年春节假期，部门三四线都会“逆势翻红”，返乡置业初见端倪，28个三四线都会商品住宅成交面积环比降落61%，同比上涨13%，东南沿海都会诸如温州、东莞、中山、珠海等涨幅均超50%。
从春节期间天下热销项目分布来看，克而瑞研究中央统计数据表现，其所调研的96个热销项目中，有63个项目位于三四线都会，占比高达66%。
详细来看，苏北、川渝等地区典范的代表都会徐州、达州、眉山等，因疫情管控全面松绑迎来了“返乡置业”高潮，叠加部门开辟商以低首付、特价房、较大扣头等多重优惠让利购房者，促使多个项目春节期间去化套数均在10套以上。
克而瑞研究中央副总司理杨科伟表现：“固然疫情管控全面解绑，但2023年楼市开局仍旧不易，焦点一二线都会项目去化体现显着不及三四线都会项目，而三四线都会在春节期间的放量更多是基于疫情管控全面解绑之后需求的耽误性开释。”
近五年，三四线都会房价由涨转跌
那么，比年来，三四线都会的楼市走势毕竟怎样？返乡置业热会动员三四线楼市“翻红”吗？
为了反映出三四线楼市的概貌，新京报房产依托于中指院的大数据对天下61个三四线都会举行梳理，包罗东莞、佛山、江门、中山、宿州、洛阳、南通、镇江、扬州、芜湖、绍兴、常州、嘉兴、昆山、烟台、珠海、安庆、九江、襄阳等都会。
基于61个都会的底子上，新京报房产根据地区分布与成交活泼度进一步挑选出20个样本都会分别为东部都会昆山、嘉兴、金华、泰州、扬州、镇江、南通、常熟、常州；南部都会汕头、江门、泉州、佛山、珠海、东莞；北部都会烟台、唐山、廊坊；中西部都会洛阳、赣州、柳州。
从共性特性来看，2018年-2022年，样本三四线都会新居成交均价出现出先涨后跌的态势。以2018年为例，20个代表都会除了珠海、廊坊外，房价均出现快速上涨态势，洛阳、烟台、扬州的新居房价上涨幅度凌驾10%；今后2019年和2020年，20个代表都会新居房价涨幅渐渐收窄，2021年其涨幅继承大幅度放缓；而到了2022年，除了金华、泰州、昆山、嘉兴、东莞外，别的15个三四线都会新居房价均出现下跌态势。
三四线都会的团体数据也印证了上述趋势，2018年-2022年三四线都会新居上涨幅度分别为7.44%、4.09%、2.49%、2.31%和-0.70%，即前四年涨幅渐渐收窄，而到2022年由涨转跌。
在团体走势先强后弱的底子上，三四线都会内部进一步分化，重新房成交均价来看，长三角和珠三角的三四线都会房价较高，而中北部三四线都会房价相对较低。比方，绍兴2022年新居成交均价为16201元/平方米，而中部都会洛阳新居成交均价为8073元/平方米，两者相差较大。
哪些三四线都会楼市走强？
从三四线都会来看，差别都会群以及都会群内的各个都会都会出现出分化的态势。此中，长三角都会群楼市走强态势显着，而一些生齿流出、财产底子不敷的都会楼市走弱。
2022年，房地产市场步入低谷，多数三四线都会房价出现下跌趋势，但是，长三角都会群的三四线都会房价较为抗跌，部门三四线都会房价仍旧保持上涨态势。比方，2022年，根据中指研究院数据库统计的61个三四线都会来看，台州、泰州、昆山、金华、嘉兴的新居房价同比涨幅分别为0.30%、0.33%、0.39%、1.04%和1.51%。
在2022年房地产低谷时期，长三角三四线都会金华、嘉兴的房价能维持同比1%的增幅着实不易。
以嘉兴为例，嘉兴新居房价在已往五年每年均保持增长态势，2018年增幅为10.13%，2019年和2020年的增幅维持在7%，在2022年也到达了1.5%的增幅。究其缘故原由，嘉兴连接上海和杭州，承接上海和杭州资源、财产、生齿的转移和外溢。与此同时，嘉兴生齿流入不停处于高位，在2021年的统计中，嘉兴力压苏州、佛山成为天下第一，是2021年天下唯逐一个生齿增量超10万人的平凡地级市。不但仅是嘉兴，房价同样较为坚挺的昆山、金华、东莞也是生齿流入的紧张都会。
从楼市走强的三四线都会共性特性来看，这些都会地理位置相对良好，多是位于一二线焦点都会周边大概连接地区焦点都会，承接中央都会的外溢置业需求；同时，这些三四线都会经济增长动力足，财产集群相对美满；末了，这些三四线都会为生齿流入的都会，连续的生齿增长也成为房地产市场支持的底子。
中指研究院指数奇迹部研究副总监徐跃进分析称：“2022年，嘉兴、金华、昆山、泰州、台州等在三四线都会中新居房价同比涨幅较高，这些都会均位于长三角都会群，长三角都会群自己经济底子好、就业时机多，地区内的三四线都会或依赖焦点都会财产外溢或自身有较强的财产支持，住民收入预期较高，购房需求相对茂盛，房价体现较为安稳。”
哪些三四线都会楼市走弱？
而根据中指研究院的数据，从天下61个三四线都会来看，中山、湛江、株洲、肇庆、桂林5个都会的房价在2022年有较为显着的降幅，其2022年新居房价均价同比增幅分别为-4.20%、-4.08%、-2.26%、-2.15%和-2.07%。国家统计局数据也表现，2022年12月，湛江、岳阳的新居房价指数同比降幅为9.3%和9.2%，此中，湛江也成为天下70个都会中房价指数同比降落最多的都会之一。
从湛江五年的房价走势来看，2018年是湛江房价的高光时期，其新居房价在2018年同比涨幅到达14.92%，而后湛江房价开始渐渐由涨转跌，2021年和2022年都出现下跌的态势。除了前期基点较高外，湛江以及中山房价下行另有别的的缘故原由，比方，都会职位的走低，地区内可选的都会增多（如珠三角都会中间隔深圳更近的惠州等），因此本地外出打工的年轻人除了返乡置业外，也有更多的置业选择。
中指研究院指数奇迹部研究副总监徐跃进分析称：“2022年，中山、湛江、株洲、肇庆和桂林新居房价同比跌幅相对较大，此中虽有都会不停出台楼市宽松政策，但因自身经济欠发达，财产底子单薄，同时生齿外流较为严峻，本地购房需求不敷导致房价呈下跌态势。”
【聚焦】
三四线楼市团体库存偏高
在房价颠簸的背后，不容忽视的是三四线都会楼市的库存量。
据上海易居房地产研究院数据表现，停止2022年底，100个都会中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3360万平方米、2.66亿和2.31亿平方米，相比2021年底增速分别为7.4%、-0.1%和2.0%，综合来看，三四线都会的库存总量和增速都不低。
中指研究院数据也表现，三四线都会库存面积出清周期为21.2个月，这也意味着三四线都会库存面积均匀必要21.2个月才气消化完。
对此各线都会也可以看出，现在三四线都会库存较高，去库存压力较大。据上海易居房地产研究院数据表现，2022年底，100个都会中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为12.4、18.0和21.9个月。总体上，一线都会去化周期相对较好，二线都会居中，而三四线都会最大。
从详细都会来看，2022年，库存面积增速较快的三四线都会有张家口、贵阳、马鞍山等都会，对应库存面积增速为44%、40%和40%；库存增速较低的都会有肇庆、长春、中山等都会，增速分别为-20%、-18%和-18%。
中指研究院指数奇迹部市场研究总监陈娴静表现，库存量较高的三四线都会，多具备以下共性特性：起首，在2022年天下房地产市场下行期间，市场活泼度降落较为显着，新建商品住宅成交面积广泛出现较大幅度降落，市场去化放缓，导致去化时间延伸；其次，多数都会此前购房政策较为宽松，政策优化力度弱对市场提振结果不佳；再次，已往几年，这部门都会住宅用地成交规划修建面积广泛较大，库存渐渐增多，去化周期拉长。除此之外，部门都会近几年生齿外流，购房需求支持度削弱也是市场去化压力增长的紧张缘故原由。
上海易居房地产研究院严跃进表现：“必要指出的是，库存较高的都会并不意味着房地产市场发展滞后。相反的是，部门库存较高的都会恰好是由于前几年市场活泼、投资力度大、地皮供给较多，但是近两年贩卖市场转冷，从而形成库存攀升。”
“针对此类库存量较高的三四线都会，需求端政策仍需继承发力，低落房贷利率、低落生意业务税费、进步公积金贷款额度、鼓励房票安置等方面仍有肯定空间，加大生齿导入本领、鼓励生养等亦可以增长住房需求。同时，供给端得当淘汰后续地皮供应，连续去化现有库存。”陈娴静增补说。
【预测】
本年三四线楼市怎么走？
迎着春节返乡潮，部门三四线都会楼市实现了“开门红”，那么，返乡置业能动员三四线楼市吗？本年三四线楼市将怎样走？
从恒久来看，中国经济处于快速增长阶段，相应的都会化历程也进入了加快发展的新阶段，尤其是推进以县城为紧张载体的城镇化建立，也将给三四线都会带来新的置业需求。
对此，从趋势来看，严跃进以为：“我国城镇化的大趋势没有改变，我依然看好三四线都会楼市，在‘房住不炒’的大条件下，三四线都会将来仍旧是以当地刚需、改善型置业为主，这些需求是相对稳固的，且颠簸性相比于一二线都会较小。”
但是，从短期来看，我国房地产市场仍旧处于低谷期，团体来看市场成交量下行且内部连续分化，固然部门三四线都会有望企稳回升，但团体三四线楼市依然承压。陈娴静分析称：“2022年多数三四线都会商品住宅成交面积大幅降落，当前市场感情尚未根本好转。2023年，预计三四线都会市场成交规模或继承下行，部门热门都会市场有望渐渐企稳规复。”
陈娴静增补指出：“一部门都会2022年新居成交规模已降至2013年以来较低程度，在较强的都会根本面支持下，市场成交规模继承大幅降落的空间缩小，叠加人均住房修建面积相对较低、楼市调控政策放松等有利因素，2023年，在疫情况势好转的环境下，这类都会市场有望渐渐企稳规复，如长三角、珠三角部门强三四线都会。”
新京报2023年2月14日产经周刊《三四线楼市危与机》。
新京报记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 张彦君 |
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