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钛媒体注：本文泉源于微信公众号中国企业家杂志（ID：iceo-com-cn），作者 | 李艳艳，编辑 | 周春林，钛媒体经授权发布。
化债路上的中原幸福老板王文学，又拿出一份新方案：
搭建“幸福精选”和“幸福优选”两个平台，以此中49%股权实行债务重组，预计调换债权不凌驾400.39亿元。12月19日，中原幸福（600340． SH）发布公告，披露了详细的偿债资源和增补方案。如若见效，中原幸福身上的债务能淘汰近七成。
自2021年2月“官宣”首笔债务逾期后，中原幸福敏捷陷入“殒命螺旋”，并在当年10月启动债务重组。本年9月16日，“以股抵债”初次纳入公司化债筹划。包罗物管、代建、财产新城运营等现有优质资源，被悉数装进平台资产包。第三方机构称，资产总估值超千亿。
“这个方案重要是为了化解我们快要50亿美元的外洋债。现在外洋债权人反馈还不错，对方案也比力认同，来岁1月初即有定论。”一位中原幸福内部高管对《中国企业家》透露。至于后期债权人的退出方式，“不外乎后期公司上市，或以现金情势转给其他公司。”
值得留意的是，这些优质资源不但是中原幸福还债的紧张筹码，也是公司将来连续谋划的曙光地点。本年7月，中原幸福公布转型轻资产，“就是做乙方买卖。”一位不肯具名的房企人士称。在他看来，王文学选择以股换债，就是以时间换空间，既是形势所迫，也是疏通之策。
为了化债，王文学已使尽满身解数。不外，“超千亿”的轻资产估值是否偏高、平台内多家公司连续下滑的红利本领何解，也让包罗债权人、其他房企人士、行业专家在内的多位人士，对这一最新祭出的偿债方案抱以灰心预期。乃至有人以为，王文学给债权人“画了一个大饼”。
无论怎样，债权人跟中原幸福的将来更深度地绑在了一起。而鉴于当前连续低迷的市场情况，后期债权人可否顺遂退出，仍存有很大不确定性。停止现在，中原幸福还余有超926亿元金融债务，尚未签订债务重组协议。别的，变卖资产的筹划亦不顺遂。
债务重组可否乐成，终极取决于债权人意愿。“无论怎样，先推推看。”前述中原幸福高管称。
以股换债，“让出400亿”
12月19日，中原幸福公告称，拟以所持有的部属公司股权注资搭建“幸福精选平台”及“幸福优选平台”，并以两平台股权作为偿债资源，与公司金融债权人及谋划债权人实行债务重组，债权人将以不凌驾400.39亿元债权调换两个平台不凌驾49%的股权或相应收益权。
最新公告中，中原幸福给出了详细操纵方法：
对于境内平台搭建及境内债权部门，中原幸福在境内先新设夹层公司、股权鼓励持股平台以及多家债权人持股平台；继而由中原幸福、夹层公司、股权鼓励持股平台以及债权人持股平台一同设立及增资“幸福精选平台”以及“幸福优选平台”。
此中，中原幸福以精选部属公司以及优选部属公司的股权注入“幸福精选平台”以及“幸福优选平台”，终极形成公司、夹层公司、股权鼓励持股平台及债权人持股平台通过“幸福精选平台”及“幸福优选平台”间接持有部属公司股权的持股架构。
关于选择“以换还债”方案债权人的退出方式，中原幸福曾在本年9月的公告中指出，“包罗但不限于‘幸福精选’平台在资源市场独立上市、将‘幸福精选’平台股权以现金方式出售等方式，帮忙债权人实现‘股’的退出。”
本次重组还设置了“早鸟期”，债权人年底前入局，可享受七五折优惠。中原幸福在公告中称，“幸福精选”平台第三方猜测估值500亿元，“幸福优选”平台第三方猜测估值521.40亿元。对于已经深陷债务危急的中原幸福来说，“超千亿”估值是否偏高，市场见解不一。
泉源：公告截图
从财政数据来看，“幸福精选”平台为较优质资产。2022年1~9月，平台内三家主体公司合计营收为21.4亿元，净利润为4887.39万元。多位行业人士以为，对比行业同类业务的估值体现，即便按早鸟期七五折代价来计，中原幸福给出的平台估值数额也显着偏高。
好比，中原幸福对“幸福精选”平台（“100%的幸福基业股权+60%深圳同伴财产服务股权+51%苏州火把创新股权”）给出的猜测估值是500亿元，而管理规模居行业前线的保利物业，其2021年营收为107.83亿元，对应的市值为262亿元；融创服务2021年营收为79.04亿元，对应的市值为119亿元。
而“幸福优选”平台公司设立时间较短，现在尚无相干财政数据直接佐证。
中国企业资源同盟副理事长柏文喜对《中国企业家》表现，中原幸福的这个重组方案具有较强的可实行性，“将优质业务拿出来重组，表明中原幸福确着实不遗余力化解债务危急，以夺取最大限度掩护债权人长处的同时，推动公司业务谋划的规复。”
“明白一个路径”
客岁9月，因控股股东中原控股持有股票被逼迫实行，导致原第二大股东安全人寿及其同等举措人，“被动”当上了中原幸福的第一大股东。而自2018年7月份安全入股以来，中原幸福市值已跌去超八成。在化解债务危急这条路上，中原幸福已经走了一年多。
在债委会牵头下，各方机构都在积极推进中原幸福的债务题目的办理。一位中原幸福内部人士对《中国企业家》夸大，化解外洋债是此次重组方案的重要目的。联合现在与债权人的沟通希望来看，公司层面临化债效果布满信心，“盼望很大”。
中原幸福此次披露“以股抵债”筹划细则的同时，还设置了股权鼓励筹划，试图以此加深员工们与上述平台之间的毗连，激活红利本领。中原幸福称，相干安排有利于加快上市公司摆脱当前逆境，将上市公司、股东及债权人各方长处精密联合。
从数日前的一则公告来看，这份以股抵债方案已得到部门美元债投资人的采取。
数据表现，中原幸福境外美元债的存续总额为49.6亿美元（折合人民币约345.6亿元）。停止现在，持有境外美元债券本金总额84.14%的持有人已签订境外《重组支持协议》，此中持有原始债券本金13.15亿美元持有人选择将其债权中的部门份额通过“以股抵债”受偿。
本年9月16日至2023年3月31日为该方案的选择期，债权人选择此方案取得偿债平台股权时，即视为债权清偿完毕不可打消。未担当增补方案的债权人，将仍按《债务重组筹划》原定方式举行清偿。
一位信托行业人士透露，针对这个方案，各信托公司和代销银行的态度比力审慎，由于“以股抵债”确实存在估值难度高、代价颠簸大、变现退出不确定等特点，“以是我们照旧发起债权人审慎选择。”
停止2022年11月30日，中原幸福《债务重组筹划》中的2192亿元金融债务，已签约实现债务重组的金额累计为1265.57亿元，还剩余926.43亿元尚未签订重组协议，这此中就包罗350亿元的外洋负债，另有数百亿的项目负债将通过出售资产带走。
现在，中原幸福董事会已通过相干决定，但后续可否落地，仍在于债权人的担当度。至少现在，王文学已给到债权人一个明白路径和预期。在柏文喜看来，将来假如中原幸福能推动这两个轻资产平台上市，相干债权人就能从资源市场快速退出。
近期，房地产市场修复政策频出。时至年底，射向房地产融资的“三支箭”发出后，中原幸福也公布，拟向不凌驾35名特定投资者非公开辟行股票，召募资金用于保交楼、归还债务等。这在肯定水平上给了债权人信心。
柏文喜以为，中原幸福近期积极推动股权融资筹划的实行，也是债务方案可以或许顺遂通过的利好因素。“现在市场回暖乏力，而中原幸福自己也缺乏更好的债务重组方案可供选择，预期最新的重组筹划将会引发债权人的关注与器重，但终极担当水平怎样，尚待观察。”
“以时间换空间”
约莫一周前，融创也对外披露了债务重组筹划，其向债权人小组提交的重组框架中包罗一条降杠杆筹划，即拟向现有债务中的30亿~40亿美元及多少股东乞贷，转换为平凡股或股权挂钩工具，以实现可连续的资源布局。
据中指研究院统计，停止11月中旬，约有40家房企完成债券展期，总金额约1505.3亿元。约有17家企业筹划推出债务重组方案。除了中原幸福已推出的涉及2192亿元团体债务重组方案，恒大、奥园、世茂、格式年等多家企业也筹划举行债务重组，但暂未形成相干方案。
以往稀有的“债转股”情势，正成为多数房企的偿债选择。正如香颂资源董事沈萌所言，债转股实质是以时间换空间的方式，包管债权人的肯定权益，将来也不清除在当局支持下，开辟商都接纳雷同模式办理债务题目，“相称于把一个确定的死局酿成一个不确定的未知局”。
中指研究院企业奇迹部研究负责人刘水表现，出售资产、以非现金资产清偿、债务展期及减免、增长抵押物、债转股、共益债等方式是房企比力常见的化债方式。“当前多数出险房企起首选择对到期债券举行展期，延后兑付压力，为办理活动性题目夺取时间。”
刘水也看到，多数出险房企仍未实现团体债务重组，未能走出活动性危急，因此，“很难言说哪个方案的乐成与否，大概优劣。”尤其是，多数房企都未能公布细化方案。“由于出险房企多数面对公司资产被查封和冻结题目，处理资产陷入僵局。部门出险房企在市场下行周期资产代价面对降落的风险，很难订定公道的偿债方案取信投资人。”
“出险房企为完成债务重组方案，必要和谐债权人、地方当局、供应商等多个长处相干方，顺遂推进债务重组和项目规复正常谋划。”刘水称。在他看来，房企乐成化债的焦点，有赖于市场回暖，加上融资情况有所改善，债务展期及再融资难度或将有用降落。
本年7月，中原幸福公布全面转型为“财产新城服务商”，以轻资产运作模式为当局提供融资、财产招商、综合运营与都会营销推广等服务，为企业提供选址、代建、物业、投融资咨询等服务。中原幸福表现，轻资产招贸易务已累计签约7个项目，总投资超45亿元。
在此次战略转型大会上，王文学称，公司将在2022~2025年完玉成面转型。“将来房地产将是服务驱动型，只有依赖专精特新，依赖技能，依赖服务。”中原幸福副总裁、战略负责人林成红在中原幸福官微上表现。他还称，这是“由躺着赢利向跪着赢利变化”。
只是，仍旧深陷数百亿债务泥潭中的中原幸福，“跪着赢利”这条路能走通吗？ |
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