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The following article is from 光远看经济 Author 马光远文章
来 源：光远看经济
（ID：guangyuanview）
房地产在履历一季度的反弹之后，市场的数据又进入到下行：
重要都会二手房生意业务环比大跌，挂牌量大增，最新的数据表现，作为一线都会的北京，二手房的挂牌量凌驾了 14 万套，上海二手房挂牌量到达 20 万套左右，广州有凌驾 13 万套二手房出售，深圳停止 5 月 29 日全市共有 53829 套有用二手房源在售，创近一年来新高。
从房地产重要的指标看，前 4 个月，房地产开辟投资同比降落 6.2%，房地产开辟企业房屋施工面积 771271 万平方米，同比降落 5.6%。
此中，住宅施工面积 542968 万平方米，降落 5.9%，房屋新开工面积 31220 万平方米，降落 21.2%。
此中，住宅新开工面积 22900 万平方米，降落 20.6%。
这些指标也意味着，房地产在履历 1 季度的反弹之后，总体仍旧处在调解的周期，而且由于预期欠好，包罗开辟投资增速等指标仍旧在下行。
而房地产的下行，很显然拖累了 4 月和 5 月份中国经济的体现。
在房地产再次面对调解的环境下，市场又响起了 " 救房地产 " 的声音。
有人说，救房地产就是救内需，救中国经济；有人一下子拉出了救房地产的政策清单。从房地产对中国经济的紧张性而言，维护房地产市场的稳固固然是必须的选项，关键是怎样稳，是必须通过所谓的 " 救市 " 的刺激政策来稳固房地产吗？
在房地产的稳固对于中国经济至关紧张这一点上，我没有任何疑义，这两年房地产下行引发的一系列连锁反应让许多人再次理性的思索房地产题目。但是，当下房地产的数据不尽如人意，毕竟是房地产自身的周期导致，照旧政策导致，这是必须搞清晰的。
只有搞清晰了这一点，才气知道出台 " 救市 " 的刺激政策有没有效。
假如说，当前的房地产市场的低迷是房地产周期自身演化的效果，坦白而言，出台任何政策都无济于事。
好比，一些四五线都会，房子简直供应过剩，纵然出台任何刺激政策，短期大概有用，但由于市场自己处于供过于求的状态，恒久而言，救市政策肯定是无效的。
办理市场出现的过剩题目，只能靠市场本身 " 出清 "，任何所谓的救市政策只能导致市场的扭曲，而且会有严峻的后遗症。
但假如由于政策的缘故原由，导致整个市场出现了断裂，一些真实的购房需求被克制，一些有本领的房地产开辟企业的融资渠道仍旧没有买通，那么，出台政策办理这些题目，对市场而言无疑是须要的。
但办理这些由于政策自己导致的市场扭曲，很显然不能叫 " 救市 "，而应该叫政策的纠偏。
从中国房地产现在的体现看，可以说，房地产自身周期与政策的扭曲导致的题目并存。
从房地产自身周期看，房地产 20 年的大周期已经宣告竣事。
供给侧，开辟商的 " 三高 " 模式已经走到极致，急需新的发展模式；
需求侧，三线以下都会房子广泛过剩，需求饱和；
投资端，房地产已经不再是最好的投资品，特殊是履历三年的疫情之后，经济大周期的转换动员房地产周期的加快下行。
在这种环境下，纵然出台所谓的救市刺激政策，一方面结果有限，另一方面，并倒霉于房地产自身完成 " 市场出清 "。
但是，与房地产自身周期转换对应的，是已往严肃调控时间的房地产政策和当下的房地产市场的走势已经完全背离。
中国房地产市场的地区性决定了，很难有一个同一的天下性的政策来调控天下的房地产市场。一些都会市场很冷，但一些都会市场很热。一些都会供大于求，房子太多，一些都会供不应求，房子不敷。
从 2017 年到 2021 年，中国房地产市场处在史上最严最长的调控周期，出台了大量的打压房地产的政策，从打压需求，到打压供给，从以 " 限购 " 为代表的各种限，到以 " 三条红线 " 为代表的直接扼住房地产企业的融资渠道，无所不消其极，这些政策很显然是有用的，导致了市场的降温，而且引发了房地产企业资金链的危急。
从 2021 年 9 月 30 日开始，房地产政策开始转向，市场的快速降温，以及房地产企业的债务危急大概引发的体系性风险让政策终于转向维护房地产市场的稳固。房地产政策开始支持住民自住购房和改善性需求，同时，把防范化解房地产市场的风险作为紧张工作。
根据我的统计，2022 年整年，天下出台的政策凌驾了 1100 个。然而，令人不解的是，一方面出台大量的政策稳固市场预期，但是，另一方面，已往 5 年出台的大量的严肃克制房地产市场的政策却大量存在，这就是固然出台大量的稳固市场的政策而市场依然不稳固的缘故原由。
即是一方面不停输氧，另一方面却不松开卡住脖子的手。
以一线和需求依然茂盛的二线为例。四五月，媒体热炒的市场降温，重要是一线和部门热门二线。但是，从需求而言，一线和热门的二线都会并不缺需求，特殊是改善型需求。
但是，希奇的是，只管高层的房地产政策支持的需求明白是 " 自住和改善 " 两种需求，但，我们的政策只表现在支持首套房，改善型的政策一点都没有放松，仍旧是严肃调控时的政策。
一些都会实现最严酷的 " 认房又认贷 "，一些都会的二套房首付比例是环球最高的 80%，二套房的房贷利率远高于一套房，而且在利率上还实验处罚性的利率，这显然和中心的房地产政策是相违反的。
这即是把改善型需求仍旧划入打击而不是鼓励的范畴。
卡住真实需求的脖子，市场固然没有需求了。
笔者以为，只要在改善型需求的政策回到支持鼓励的轨道上来，低落首付比例，低落利率，房地产的真实需求最少在三线以上的都会仍旧存在，而且现在是主流的需求。
基于此，笔者并不支持那些 " 救房地产 " 的标语，由于 " 救 " 既不符合房地产市场的究竟，也倒霉于房地产市场的 " 出清 " 和恒久康健。
房地产市场不需求刺激，只需求政策纠偏。笔者号令：
第一，精确熟悉中国房地产所处的阶段。
从中国城镇化的周期、房地产自身周期、中国经济大周期，以及中国人均居住面积而言，中国房地产并没有进入 " 晚期 "，而是刚刚进入到中期。
就绝对的住房面积看，按照官方统计，中国城镇人均面积不到 40 平，这照旧包罗公摊的修建面积，抛去公摊，人均面积也就刚过 30 平，间隔 OECD 以为的房子 " 够住 " 的均匀程度 45 平差距还很远。
思量到中国现在 2000 年前的房子占一半以上，老破旧的改造量惊人，都会更新和住房升级带来的需求并不亚于已往 20 年的需求，特殊是，新的科技革命，人类对绿色、康健、智能化房子的需求刚刚处于起步阶段，房地产间隔 " 晚期 " 还很远，那些以为中国房地产会崩盘之类的言论只是感情的宣泄而已。
第二，清算不适时宜的房地产政策，松开卡住房地产脖子的手。
笔者以为，现在是中国房地产调控政策退出的最好的机遇。中国已经不需求房地产调控，房地产调控也无法办理房地产将来的康健发展题目，到了该真正落实制度建立，长效机制的时间了。
限购、限贷、限售等调控步伐都应该彻底退出房地产市场，一点尾巴都不留。
有人担心彻底放开又出现炒房的。
放心，你如今拿着小手绢满大街喊 " 大爷，快来玩 " 都没人敢来了。现在是房地产投资需求最小的时间，这个时间放开，根本不必担心有人炒房，假如有人炒房，那真的是来救房地产的天使。
第三，真正贯彻支持 " 改善型需求 " 的政策。
低落二套房的首付比例到 30%，低落二套房的利率，低落相干税费。这是政策的纠偏，不是救市。
第四，流通房地产市场的循环体系。
支持一些 " 好的 " 房地产企业继承留在市场，办理他们的融资题目，办理房地产企业与供应商和修建商之间的债务题目。
只要市场循环，统统题目都会随着时间办理，一旦房地产企业真的倒下，全部的题目就真的是题目和贫苦。这就是为什么美国每一次金融危急，华尔街总是会被救的缘故原由。
末了我想说，办理房地产题目必要耐烦，必要大聪明。
中国房地产用了 20 年发展到本日，办理房地产的题目也必要很长时间，万万不能发急，让市场循环，让音乐继承响起，各人继承在舞池里舞蹈，题目才会办理，假如强行让音乐制止，效果是不问可知的。 |
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