李溪和朱小林都没有想到过，“中介PUA业主”会发生在链家。她们都不是第一次买房、卖房，不是第一次和链家打交道，从前的链家，也并不是如许的面目——这就像一个榜样生，测验时做错了本身最善于的那道标题。 文 | 徐晴 编辑 | 金匝 运营 | 哈皮 一出戏剧？ 卖房那天的屈辱感，至今还萦绕在李溪心头。 那是五月的一个下战书，四位链家的房产经纪人轮替登场，像是上演了一失事先排演好的戏剧。第一位经纪人进门，先夸了她一通，说之前谈的那套房子业主欠好语言，很傲慢，但李溪看起来夷易近人，然后话锋一转，让李溪贬价。 整个小区里，李溪的挂牌价是倒数第二低，代价最低的那套房面积更大，但临街，又是顶层，半年都没卖出去。经纪人说，要是不降，买家也可以买临街那套，用差价换平米数。李溪迟疑了几秒，经纪人直接掏脱手机，要给那位房主打起了电话。 接下来，第二位经纪人说，已经打过电话了，房主还能再降。第三位经纪人适时地凑上来，看了一眼时间，如今是下战书4：20，买家是个空姐，今晚有航班，5点必须走，留给李溪做决定的时间，只有40分钟。 经纪人们仿佛在李溪的房子里放了一个看不到的炸弹，只是卖个房子，却有一种存亡时速的紧急感。第四位经纪人终极进场，用一副过来人的姿态说：“我在链家干了这么长时间，第一个买家出的代价一样平常都是最高的。”他再次给李溪预警，“上个月，我们门店的业绩100多万，这个月已经到20号了，才30万。你这个房子，已经是它将来代价的最高点了。” 对这套房子，李溪本来很有感情，也很有信心。在阳光格外贵重的北京，它有很好的采光，从早到晚，每个时段都有太阳照进来。薄暮坐在房间里，可以看到斜阳一点点斜下去。但在那一刻，她感觉逼真的焦急一阵阵袭来，房子真的卖不出去了吗？ 李溪的焦急不但来自经纪人，另有消息里的数据。5月，北京的二手房挂牌量凌驾了12万，迫近15万，天天都在创下汗青新高，但成交量却没有同步增长。根据北京住建委的统计，整个5月份，北京二手房网签12982套，环比下滑6.8%。 再加上5月初，由于住建部和市场羁系总局发布的意见中提到，鼓励按照成交代价越高、服务费率越低原则分档订价，“链家调解中介费”的消息，被很多房产KOL转发——听说中，北京的链家要把本来买家负担的2.7%中介费，改为买家出1.7%、卖家出1%。只管这个消息现在已被链家回应为不实，但买家们大多决定继承观望，卖家则成了案板上的鱼肉，只等着刀落下。 为了卖房，有些其他都会的业主率先卷了起来。有房主开了交际账号，天天在网络上吆喝着卖房子，一天加十几个中介的微信。一位业主把他熟悉的全部中介拉了个群，鼓励中介们竞争带看，还给现金嘉奖。另有珠宝计划师宣称，假如能卖掉房子，就送一套本身最新计划的珠宝。 在李溪这一代人的人生中，云云巨大的变革，亘古未有。她是80后，千禧年来北京工作，2005年买下了房子。那是“闭眼买房”的期间，也是平凡人积极工作，可以用买房实现资产增值、跃升为中产的期间。长达二十年的时间里，全部人都坚信，房子是稳赚不赔的买卖，尤其是在北上广。但坚固的信心，就在她卖房的那40分钟里，崩塌了。 李溪像失去了判定力和选择权，按照经纪人写好的脚本，一起降了14万。卖房前，经纪人说：“本日咱们双向奔赴，夺取把他拿下。”但现实的环境是，李溪自始至终没有见过卖房人，只在中介的施压下片面贬价。签好条约，李溪很模糊：“为什么卖了房子，一点也不开心呢？” 之后的一周，她经常追念卖房的细节。实在早在卖房之前，就有了不对劲的端倪。她的房子在通州最好小学的学区，由于也要实验划片入学政策，学区属性低落了，对比两年前的房价，她自动降了20万，“相称于已经把学区房的溢价让了出去”。即便云云，经纪人还让她挂牌时再减掉一万。 之后，每一次有链家的经纪人上门来量房、拍VR，或是带客户来看房，都刻意用一种轻视的口气说：“卖方市场欠好，生意业务量很差。”“咱们小区遇冷了，学区也被稀释了。”不停地低落她卖房的预期。经纪人乃至一通“拉踩”，拿她的房子对比挂牌价倒数第一的房子。“你看人家比你的多10来平，价格比你还低，都卖不出去，焦急得每周都上链家来跟我们谈天。” 在北京向阳区，朱小林也遭遇了一场“闹剧”。她的房子是精装修的，挂牌时，代价比市场价高了一些。一听到代价，链家门店的店长表情就变了，以为挂的代价这么高，会举高整个小区的均价，买家会被代价更低的板块吸引走。对方说，可以挂高价，但是不能在贝壳平台上展示——贝壳App上有保举位，得到曝光的房子，也更轻易卖掉。对方乃至不答应朱小林挑选经纪人，指定了一位看起来没有什么履历的房源维护人跟她对接。 ▲ 贝壳找房App页面。图 / 视觉中国 房子挂了两个星期，零散有几个看房的人，有一次，维护人直接把跟买家的谈天截图转发给了她，那是买家的留言：“房主报价太高，心太高，我们不来看了。”另有一个周末，竟然一个看房的都没有。 天平渐渐调转方向，卖家们在急速的下坠中感到了落差。在交际平台上，有不少人控告本身近期“卖房被中介PUA”的履历。 一位北京的房主，被经纪人告知，如今小区同户型的房子，只有最自制的那套才气卖出去。一位广东的密斯，房子挂牌了近半年，被经纪人“轮替轰炸”，降了6次价，她告诉经纪人，这已经是本身的底价，担当不了的买家，经纪人不要带看，却被经纪人教诲“卖房的态度不对”。 一位重庆的网友，把房子降到经纪人要求的代价，才被答应上架，她要求买家同意代价再面谈，经纪人拉来一位“同意要求”的买家，但见了面，“又开始磨代价”，她猜疑，经纪人为了卖房骗了买家。一位在近期换房的网友感到格外心累，本身天天被两个中介轮替“洗脑”，“卖的都是破烂资产，没客户，买的都是稀罕物，列队等着全款疯抢。” 左晖的遗产 李溪和朱小林都没有想到过，“中介PUA业主”会发生在链家。她们都不是第一次买房、卖房，不是第一次和链家打交道，从前的链家，也并不是如许的面目——这就像一个榜样生，测验时做错了本身最善于的那道标题。 链家诞生于2001年，那是各大地产中介割据混战的新世纪初，其时的经纪人和小经纪公司重要靠吃差价、假房源和各类骗术卖房，但链家的首创人左晖提出“透明生意业务、签三方约、不吃差价”，他克制低买高卖，答应交易两边晤面，推行真房源，发愤让中介这个脚色成为“有尊严的经纪人”。 左晖也对中国的熟人社会有深刻洞察，以为信托是促成生意业务的紧张因素，让经纪人去服务社区、让链家做社区友爱型的门店，也是他提出来的。好比，链家门店会为周边社区的人提供免费打印，免费雨伞，免费快递寄存，赶上高考，给家长预备免费的水。店长会构造经纪人去社区做“大地美容”，扫除卫生。一位前链家店长说，门店附近有业主养狗，偶然会把狗寄养在店里，她记得每只狗的名字。 经纪人们的热情、专业，至今还让李溪印象很深。当年买房时，她熟悉的一位链家的经纪人，每次带她看房，都要自费请她用饭，吃偏激锅、烤肉，代价都不自制，李溪以为欠好意思，之后有朋侪送给她的水果，她会特意拿出来一些送给对方。 朱小林在10年里买了三次房，此中两次房都在同一片地区，社区里链家的老经纪人从前叫她“小朱”，厥后酿成“朱姐”，路上偶遇，两个人熟络地打招呼。每次想买房、卖房，她起首想到链家，想到这位老经纪人，由于对方充足专业，先容房子的时间，会把房子的缺点也清晰地讲出来，她以为经纪人是站在本身的角度，替本身思量。 正是靠着这种的理念，链家杀出重围，从北京扩张到天下，吞下了曾经的对手，好比德佑、21世纪房产，也吞并了数目巨大的小中介机构，然后顺着互联网的趋势，从线下转到线上，有了链家网。2018年，链家转型为贝壳找房平台，既包罗链家的服务，也兼容其他中介公司，在两年中乐成上市。 ▲ 链家门店。图 / 视觉中国 用了近20年，贝壳用本身的规则渐渐影响了行业，尤其是中介费。贝壳在北京的中介费，上调到2.7%左右( 2.2%是中介费，0.5%是服务费)，现在市面上最大的几家地产经纪公司，中介费大多涨到了在2%-3%之间。贝壳也占据了市场领先职位，根据华兴证券数据，2022上半年，贝壳二手房市占率约为30.4%。 朱小林最初选择链家，是由于“家楼下永久都会开着一两家链家，链家永久都是离你近来的”。她乃至可以通过一条街上开了多少链家门店，来判定附近地区值不值得买，“地区好，链家才会设立在这里”。李溪则是以为，数百万的生意业务，必须审慎，她不敢找没有保障的小公司。 只是，在已往几年，贝壳一连遭遇风暴，一些改变也在发生。 2021年，由于癌症病情恶化，左晖离世，贝壳换帅，彭永东被认定为左晖的继续人，渐渐被推到台前。 左晖做了充足的交代预备，但两位董事长在公司中所代表的意义究竟是差别的——左晖是很多民气中的精力图腾。 ▲ 2018年11月8日，浙江嘉兴，第五届天下互联网大会，彭永东（中）。图 / 视觉中国 第二次风暴发生在2022年。由于疫情的影响，人们对市场的悲观，以及房地产公司接连暴雷，贝壳的生存受到了直接的影响。 2021年，焦焦入职了西安链家。在工作一年之后，业务变得越来越难做。2022年初，她有整整两个月没有开单。贝壳的背景体系表现，均匀带客户看房76 次，才有一套成交，均匀每一个客户，有21 位房产经纪人为其服务。 房子难卖，房企将给贝壳的贩卖佣金从2% 涨到了4% 、5% ，乃至10%，还会给经纪人额外1000元、2000元的成交奖，仍旧卖不出去。房企也变得不再稳固。在西安，一些着名房地产公司的新居，说不上哪一天，忽然就歇工了。一天，焦焦的同事正带着客户看房，警车咆哮而至，以防疫的来由让众人脱离后，把整个楼盘封了起来。焦焦听说，这家房地产团体欠了西安贝壳不少佣金，由于没有钱归还，决定拿房子来抵。卖一套房子，全部的贩卖额都拿来还债。 在深圳，市场的落差像大赤色的喜报一样耀眼。项思思说，2019 年，全市一个月成交3000 套房子，各人以为市场欠好，2022年，全市成交突破3000 套，公司发喜报庆贺，“真是三十年河东，三十年河西”。 贝壳在不清静的海面上反复震荡。2022年的5 月，贝壳回港上市的那一天，一楼举行着上市仪式，司歌里唱到，“这里是一个家，有你有我风雨偕行”，但就在二层和三层，HR 们正在和员工们商讨裁人事件。一位裁人名单上的员工稠浊着心伤、自嘲的语气说：“能想象吗？楼下敲钟，楼上裁人。” 早在2021年10月，贝壳天下就裁去近3 万名员工，有房产经纪人，也有与焦点业务无关的职能部分及研发部分；2022年3月，贝壳二手和新居生意业务服务奇迹群中近10％的员工被优化。2022年5月的裁人，是第三次，也是波及面最广的一次，贝壳称之为“重生筹划”，重要面向总部员工，也涉及部门其他都会的员工，不限级别、职能、业务 在那之后，险些每个身在贝壳的人都能感觉到，公司正在紧缩。贝壳北京的员工小蕊发现，有一段时间，公司忽然开始查抄各人打车报销是否合规，有人周末没有工作但报销了打车费，终极被转达品评。 流失的经纪人，两难的客户 链家做错标题，大概与已往几年的艰巨有关。 根据贝壳发布的财报，2022年整年，贝壳亏损13.97亿，营收的压力沿着公司的制度，通报到每一个经纪人的身上。除了卖房子、维护客户、走进社区，他们还负担着为贝壳造血的任务——这是一门比链家更巨大、更必要投入的买卖。 在一些都会，贝壳曾经推出一款面向业主的“好赞”产物，签订产物，就可以让本身的房子在贝壳App上得到更高的评分和曝光，作为代价，得在成交后付出总房款1%的服务费。倾销好赞产物，成了一些经纪人们必须完成的使命。曾经在大连链家工作的宋小文以为，“说是为了业主好，快速贩卖房源，提拔经纪人跟业主信托度”，但现实上，她只感受到了高压，这项工作的完成数据影响地区司理绩效，达不成目的，就要述职、扣绩效。 这份工作越来越让人疲劳。北京的经纪人王方天天一睁眼，一大堆的噜苏事变等着他去做。贝壳实验“一体两翼”战略，有不少新兴业务，好比装修。“每周都要带成交的二手房业主到访，他们是精准客户”。有段时间，王方乃至卖过二手家具、家电。 疫情的几年，经纪人像免费的劳动力，三十多度的气候，太阳毒辣，王方得去社区里捡垃圾、做核酸、帮业主送菜，没有钱，没有积分，连瓶水都没有，早上9点上班，晚上9点才放工。 数据稽核跬步不离，王方工作过的门店，传播着如许一句话：“市占率就是命。”——每个月的成交量占整个地区成交量的百分比，这个数据每个月稽核，跟商圈司理的绩效挂钩，达不到要求，就扣一项奖金，“假如这个月的市占特殊低，（商圈司理）大概就下来了”。 进步市占率，创造营收，唯一的方法是成交，尽快成交，让交易两边在最短的时间里告竣同等，尽快签约条约。 ▲ 《卖房子的女人》。图 / 豆瓣 王方说，为了成交，有些新参加链家的经纪人，或是不敷专业的经纪人，已经不在意公司信托的代价观，乃至会编出一个不存在的客户，摸索业主底价。有些经纪人由于业主不愿贬价，干脆明面上允许卖房，现实上干脆不在贝壳App上展示这套房子。 同样，为了成交，“经纪人偶然是会在言语上给业主施压”，就像李溪和朱小林履历的那样，她们碰到的中介都反复提到这些房源不可，“就在这个月赶紧给成交了”。前期本身的房子不停被各种嫌弃，忽然有个人至心要买房，她们感觉捉住了一根浮木，以是即便整个过程的体验超等差，末了照旧生意业务了。李溪回想说：“在谁人情势内里，似乎没有别的选择了。” 在清静的海上，做榜样生是轻易的，但打击之下，榜样生也会动作变形。 2022年，曾有6万经纪人脱离贝壳，剩下39.40万名，而根据贝壳2023年第一季度财报，现在经纪人数目为 435780名——小阳春让失去的经纪人增长了一部门。但此时，楼市下跌，贝壳一点点偏离航线，拉不动的成交量、繁琐的工作、数据稽核的高压，正在重新挤走经纪人。 5月下旬，王方脱离了链家，“我在链家是排在前10%的经纪人”，脱离不是为了钱，纯粹是工作不开心，在链家，他以为本身更像一个客服，而不再是“有尊严的经纪人”。他曾经的同事也纷纷去职，本来有25个经纪人的门店，如今就剩下七八个。 还没有脱离的经纪人们，有三种状态，摆烂、非常内卷，或是筹划去职。上海的经纪人小敏说，一周里总有两三天没有事变做，心慌又渺茫，她会跑到门店附近的公园里“摸鱼”。这种时间，连常常看房却不买房的大爷、阿姨都成了香饽饽，她叫他们“带看宝宝”，“能完成带看数据，我也有事变做，还显得市场还行，我们除了接待就是接待”。 经纪人可以用脚投票，但那些业主，终极陷入了两难。 卖掉房子之后，朱小林急着买房，就算是履历过一系列不舒畅的事，但由于贝壳依然保持着行业第一的职位，有最多的房源，朱小林再一次选了链家。刷中介费的那天，经纪人骑着电动车，载着她跑了三家门店，前两家pos机坏了，到第三家才气正常用。链家的pos机也有10万元的限额，刷了三次卡，才把二十多万刷完，她以为“心都在滴血，太不可思议了”。 相比从前买房三四万的中介费，20万是一个天文数字了。究竟买房的钱来自于卖房，但中介费是本身实着实在的积贮。她感到担心，市场欠好的时间，“这套房将来都不肯定能涨20万”；也以为不划算，内心不停在嘀咕，链家如今的服务，真的值这么多钱吗？ 6月1日，根据财联社报道，福州房地产中介协会出台引导意见，交易两边各收1.5%中介费，从2023年6月1日起正式实行，试行期一年。但一天之内，由于“给房产经纪行业造成较大负面影响”，意见书又被打消了。 这就像一个薄弱的信号，一闪耀，又立刻暗下去，生存在高房价都会、苦中介久矣的人们，还在观望着，等候着房价和中介费进一步松动。 （文中受访者均为化名） 文章为逐日人物原创，侵权必究。 |
