徐彬以为，每次房贷利率调解的消息，都令他如 " 割肉 " 一样平常疼。
2020 年 5 月，徐彬买了人生第一套房。当时候，贸易银行给他的贷款利率为 5.14%。
今后，房贷利率升沉一阵，终于是一降再降。5 年期以上 LPR，从 4.65% 一起下探，再联合银行浮动利率的变革，到现在，多地商贷利率突破到 4% 以下。
这意味着，迟一些按揭买房的业主，最多能省 2 个点左右的利差。以贷款 100 万为例，假如选择 30 年商贷（等额本息），这利差可省的总利钱可达约 44 万元，每个月月供少了约 1200 元。
像徐彬如许 " 受损 " 的业主并不少。中指研究院最新监测数据表现，2023 年以来，厦门、石家庄、沈阳等 35 个都会已将首套房贷款利率调解至 4% 以下，此中南宁、郑州、衡水、清远、无锡等地，有银行将首套房贷款利率调低至 3.7% 或 3.8%。
房贷按揭利率到达比年新低，有人欢乐有人愁 /《人间间》剧照
和新近入手的购房者相比，先入手的 " 先驱 " 成了 " 先烈 "。
怎样止损？
有人将眼光投入了谋划贷，大概说，这是被引导的。在交际平台上，" 提前还贷 "" 按揭贷转为谋划贷 " 的讨论多了起来，据称，谋划贷的近期利率来到 3% 上下，比按揭贷款更 " 划算 "。
这套方案，有着精准的 " 用户画像 "：他们受困于前几年的高利率中，想要提前还款，低落负债，但手上有没有充足资金。
徐彬就是如许的 " 用户 " 之一。但是，这些讨论没有透露的是，看起来很帅的谋划贷，在它现实运作中的偿付压力和法律风险。
同心专心只为 " 摆脱高利率 "，固然提前偿清了房贷，却掉入另一个坑。终极的结果，大概是 " 钱房两失 " ——如许的案例已不鲜见。
由于银行征信不错，已往这些年，徐彬常常接到不少银行司理或金融中介打来的电话，内容都一样。
" 大概就说我征信好，可以给我贷多少钱，且利率低。" 徐彬说，因接到雷同电话太多，以至于他一听是银行或金融中介打来的，就直接挂断了。
但近来，他耐烦听完一位金融中介客户司理的电话。随后，这位客户司理加了徐彬的微信，向他灌输房贷转谋划贷的种种 " 利好 "，徐彬动心了。
警惕金融中介套路 /《华尔街之狼》剧照
和徐彬晤面后，这名金融中介客户司理拿出纸和笔，他给徐彬算了一笔账：以按揭贷款 300 万元转谋划贷为例，原还款方案是等额本息，利率 5.14%，还贷 30 年。如许，月供 16362 元，总付出利钱 289 万。
300 万元按揭贷款转为谋划贷后，环境怎样？这名客户司理告诉徐彬，以转为 10 年期的谋划贷为例，利率 3.65%，还款方式先息后本，月供酿成 9125 元，总付出利钱为 109.5 万元。
" 如许，按揭转谋划贷后，月供淘汰 7237 元，还贷压力大不，且总付出利钱也少了 179.5 万元。" 徐彬很震撼，" 假如转过来，可以赚一笔。"
" 这是被掩藏了的原形，深入相识后发现，利好绝非云云。" 徐彬说。
仅仅从还款筹划来分析，按揭贷款还款限期是 30 年，谋划贷只有 10 年，两者本就不具备可比性。再者，按揭贷款还款筹划中，本金和利钱不停在还，而谋划贷只还利钱，到末了一次还款时，需拿出全部本金，压力实在更大。
《安家》剧照
别的，法律风险也不小。
谋划贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产物，乞贷人通过房产抵押等包管方式得到贷款，但贷款资金需用于其企业或个体户的谋划必要，不能挪作他用。
吕虹是一家银行个贷部司理，她告诉南风窗，通过谋划贷得到贷款资金后，假如没有按条约约定用于生产谋划，转而违规进入房地产市场炒房、还房贷等，就碰面临被银行告状的风险，乃至要求一次性归还本金和利钱。
" 规定时限还不起的，房子会被拍卖。" 吕虹说，在她认识的地区，如金 XX 府、万 XXX 山、厚 XX 达等贸易小区，都有些业主因违规转谋划贷暴雷被拍卖的环境。
" 谋划贷换房贷 " 或直接血本无归 /《安家》剧照
" 钱房两失 " 的事例也早就有了。
记者查询的一份本年 3 月的讯断书表现，南边某都会，乞贷人肖某向银行贷款 180 万，乞贷用途为生产谋划周转，乞贷限期 60 个月。肖某以其房产作为抵押，某公司为连带包管人。
但拿到 180 万元后，肖某将约定用于生产谋划周转的贷款，部门用于归还房贷。因此遭到银行告状。讯断效果表现，肖某必要清偿乞贷本金 180 万元及罚息；在肖某不推行债务时，银行对肖某提供的抵押房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
除面对巨大法律风险外，房贷转谋划贷还需付出不菲代价，这使其 " 利好 " 进一步弱化。
" 随着利率差扩大，咨询人的许多，但真正把按揭房贷换为谋划贷的还很少。" 东莞某金融中介司理李璐向南风窗直言，前些年，她购买的房子按揭贷款利率约 6%，但她也没有去置换为谋划贷。
" 风险不低，还不划算。" 李璐说，从前面提到的 300 万元按揭贷款转谋划贷为例，假如谋划贷到期续贷都乐成，贷款总限期也是 30 年的话，3.65% 利率谋划贷的总利钱是 328.5 万元，比按揭 30 年的贷款利钱多 39.5 万元。
房贷转谋划贷通常需业主将房产证等资料交给金融中介，中介将质料包装成符合放贷要求后，提交给银行审批，等候银行批复可贷金额。拿到银行批复后，业主可从金融中介得到一笔用以 " 过桥 " 的资金。
" 过桥 " 资金将这套本来还欠银行的按揭房款结清，如许，这套房就从按揭状态 " 赎 " 出，酿成已付出的全款状态。
随后，这套被 " 赎 " 出的房子在银行抵押，也得到银行新批复的谋划贷贷款金额。这些金额，除部门用于归还早前 " 赎 " 楼所需 " 过桥 " 资金外，剩下归业主利用。
如许，通过 " 借新还旧 "，业主再次还贷时，可享受到新批复的谋划贷低利率。
巨大利差背后每每隐蔽着极大风险 /《月刊家》剧照
当下，各银行谋划贷年化利率广泛低于 4%，但个人按揭房贷利率广泛在 5% 至 6%。如许的利率差固然诱人，但除前述提及的风险外，付出的代价也很大。
房贷转谋划贷，业主需付出的本钱是：给金融中介付出贷款总额天天约万分之八 " 过桥服务费 "。李璐说，从提交资推测银行审批下来、得到乞贷资金，通常必要 3 个星期到 1 个半月不等。
按此比例，以贷款 300 万元计，业主需缴纳转贷的 " 过桥服务费 " 为 50400 元至 108000 元不等。别的，另有金融中介自主的其他服务费。
" 每个客户资质不一样，收费尺度也不一样，乃至每个中介的收费也不一样。" 李璐说，有客户不符合谋划贷放贷条件，好比没有业务执照、没有现实谋划或相应银行流水，金融中介必要资助他们 " 过一个 " 业务执照、美满相干手续，因此也要加收相应服务费。
客户的资质不一样，服务收费的尺度也不一样 /《心居》剧照
" 过照 " 是行业潜规则，许多金融中介或税票机构平常会 " 养 " 一批没有现实谋划的空壳公司，平常包管注入银行流水。
好比银行就要求申请谋划贷的，需持一年以上的业务执照。中介或税票机构就将这些空壳公司过户给当下必要谋划贷的客户，使乞贷人成为法定代表人，满意谋划贷申请人拥有公司或个体户的条件条件。
一系列包装后，金融中介帮助转为谋划贷所收取的总的居间服务费，多以贷款金额 4% 至 5% 不等收取。
以贷款 300 万元为例，居间服务费高达 12 万元至 15 万元不等。如许，" 利差 " 带来的收益，看似很优美，但现实落袋的 " 利好 " 也没多少。
和按揭贷款可做到 20 年至 30 年不等的限期相比，谋划贷年限通常为 1 年、3 年、5 年、10 年、15 年。
谋划贷到期后，如先前的银行网点不再放贷，也可到同一银行的其他网点或其他银行申请新的谋划贷，一样平常银行也会续贷，条件是要保持较好的征信。
" 好的客户，工行的谋划贷可做到 15 年，但多数银行谋划贷的放贷限期就 3 年或 5 年。" 吕虹说，以谋划贷之名获取贷款并用于还房贷等举动，究竟属骗取贷款的举动，因违法违规操纵，也面对被银行忽然抽贷等环境，如许客户一下子就会陷入逆境。
《都挺好》剧照
吕虹的一个客户，因在银行的征信被标上 " 关注 "，银行就收回了贷款，不再放贷。
" 末了他房子被拍，厂子也倒了。" 吕虹说，一旦征信被标上 " 关注 "，也意味这个人在任何一家银行都不大概再贷到款了。
即便可以续贷，但转谋划贷后，每 3 年或 5 年到期就通过金融中介帮忙得到续贷，每次也会产生新的居间服务费。对业主来说，这也是一笔不小的本钱，无形中也弱化低利率带来的 " 利益 "。
" 假如以还房贷为目标而转贷，就不划算了。" 李璐直言，即便居间服务费低至 3%，但银行客户司理会将其在理财、保险等方面的使命分摊到这笔新贷业务批复中，让客户购买肯定理财或保险产物。
和按揭贷款还贷模式不一样，谋划贷是 " 先息后本 "。
所谓 " 先息后本 "，就是在还贷限期到来前，每月只需还利钱，不需还本金，本金在贷款末了到期时，才一次性归还。
" 先息后本 " 有利于中小企业和个体户在谋划中所需的活动资金，确保其所贷的金额可在肯定时间内，很大水平地得到较大的支配权。
《大空头》剧照
不外，谋划贷通常每年 " 过一次本 "，假如是 5 年或 10 年期的谋划贷，通常每 2 年或 3 年 " 过一次本 "。
" 过本 " 是乞贷人每年（或每 2 年、每 3 年）一次性将乞贷本金注入还贷的银行卡内，以向银行证实自身的还款本领，银行验资后才再度放款。
如到期没有 " 过本 " 本领，乞贷人通过中介等探求 " 过桥 " 资金，这也需再度付出 " 过桥服务费 "。对乞贷人来说，这也是不小的压力。
一个经常被忽视的原形是，乞贷人如将房贷转为谋划贷，只管得到较低贷款利率，但先息后本的还款方式也意味着，其在还款过程中，贷款本金不停稳定，以是即便是低利率，但在同样乞贷期内，总付出的利钱不会变少。
相反，按揭的利率只管相对较高，但无论是等额本息照旧等额本金的还款方式，月供都是利钱和本金一起还，如许，乞贷本金就越还越少，随着本金逐年淘汰，总付出的利钱也不见得就比谋划贷高许多，乃至出现比谋划贷还少的环境。
以十年期为例，同样贷款 350 万元，谋划贷和按揭贷款的优劣一览无余。
以谋划贷 3.65% 利率计，十年总利钱是 127.75 万元，先息后本月供是 10645.8 元，十年后到期后，还款总额是 477.75 万元。
350 万元的按揭贷款，利率 5.14% 计，通过房贷盘算器盘算可知，等额本息月供 37362.9 元，十年需付出的总利钱 98.35 万元，还款总额为 448.35 万元。
由此可见，同为十年期，低利率的谋划贷总利钱反而多出近 30 万元。
低利率比高利率更划算——这个结论建立的条件是，相互比力的两者，其他条件是恒定的。当其他重要因素不恒定时，冒险通过谋划贷归还房贷还存在诸多风险，所谓的 " 利好 " 也进一步弱化。
" 一旦出了不测，我可否在短期内连本带利全部还完？" 徐彬说，他决定断掉房贷转谋划贷的念想。
