本文泉源：期间周报 作者：刘沐轩 每年春季的3、4月份通常是房地产的贩卖旺季，然而在美国硅谷四周的旧金山湾区，这个号称是全天下房产生意业务最热门的地区之一，房子却卖不动了。 “客岁的这个时间，湾区的地产市场火得不可，但如今完全差别了。”位于旧金山湾区东部康特拉科斯塔县的房产经纪人马特鲁宾斯坦说。 履历了2021年-2022年房地产的猛涨后，旧金山湾区的房价在2022年3月到达极点，中位数到达154万美元，随后一连下跌了10个月。 根据加州房地产经纪人协会的数据，停止2023年1月，在短短十个月之内，旧金山湾区的房价中位数就已履历史性地从极点下跌了35%，从154万美元跌至约100万美元。  旧金山湾区的房产代价暴跌。（图源：wolfstreet） 连面向富人的独栋别墅销量都遭遇了滑铁卢。本年1月，旧金山湾区独栋别墅的销量同比降落了37%。 值得留意的是，这已经是该地区的第二次房地产泡沫幻灭，前次发生于2007年-2011年，其房价下跌的配景，是闻名的美国次贷危急。在次贷危急引发的第一轮房产下跌周期的前10个月，旧金山湾区房价中位数仅下跌了23%，乃至不如如今跌得猛。 泡沫破了 市场风向的变化迫使鲁宾斯坦将一位拉斐特郊区客户的住宅标价，从200万美元下调至170万美元。 “这栋房子已经一连三周无人问津了。”鲁宾斯坦表现，固然该房产的重要题目是近来的大型停车场周末总会爆满，但在一年前，这种题目根本不算什么。他坦言，“如今的买家更加挑剔了。” 只管那些拥有整齐的庭院、当代化的厨房和浴室的优质房源依然很抢手，但大多数房屋在市场上的停顿时间更久了。根据美国房产市场分析公司Redfin统计，2023年1月湾区地产的生意业务时间中位数激增至32天，而2022年1月的生意业务时间中位数仅为12天。  旧金山湾区东部，康特拉科斯塔县的一处待售房产。（图源：交际媒体） 鲁宾斯坦指出，这一数据在康特拉科斯塔县乃至到达了45天。相比于2022年4月的峰值，康特拉科斯塔县的单户住宅代价中位数已经下跌了30%，从105万美元跌至73.7万美元。 停止本年2月5日，包罗单户住宅、公寓和联排别墅在内的全部房屋代价中位数，在圣马特奥县为134万美元，圣克拉拉县为129万美元，旧金山县为117万美元，阿拉米达县更是低于百万美元，到达了89.4万美元。 现在来看，湾区房价的暴跌还没有造成大范围的产业丧失。由于在2021年和2022年，湾区的房价泡沫过高，吓退了很多炒房客，以至于现实成交量非常少。 别的，在次贷危急引发的上一轮房产泡沫幻灭时，湾区房价中位数从2007年5月的78.9万美元，终极跌至2009年2月的32.1万美元触底，房价一连下跌了21个月，幅度高达59%。 而此轮泡沫幻灭势头更猛，湾区房价也还未跌至疫情之前的程度。 裁人更猛，利率更高 作为美国高科技财产的代名词，硅谷拥有近38万名科技人才，他们的均匀年薪凌驾10万美元，因此也作育了周边房地产市场的火热。 但科技企业裁人潮叠加房贷利率的上涨，终极照旧戳破了旧金山湾区房价的泡沫。 本地的生齿普查数据表现，在2020年至2022年期间，有5.6万名住民迁离了旧金山市，约占其总生齿的6.3%，而同期约有1.2万套新居竣工。 生齿的流失叠加新居竣工，无疑增长了房屋的供应量，但需求端并没有同步增长。 根据就业市场分析公司ZipRecruiter的统计，在被称作“硅谷中央”的圣荷塞多数市区，与疫情前的2019年相比，软件开辟相干的岗位数目降落了45%，信息技能相干的岗位数目降落了37%。在旧金山湾区的其他地域，软件开辟相干的岗位数目降落了53%，信息技能相干的岗位数目降落了28%。 受到节省人力本钱的需求和业务转型驱策，美国科技巨头的裁人在本年还格外剧烈。 根据恒久跟踪科技行业就业环境的网站layoff.fyi统计，环球科技公司在2022年一共裁人154336人，而仅在2023年年初的45天内，环球科技企业已公布筹划裁人凌驾10万人，此中，美国硅谷的裁人人数占比最高。按此势头发展，2023年科技行业的裁人人数或将凌驾2022年。 在硅谷的科技巨头中，微软公布裁人10000人，亚马逊公布裁人18000人，谷歌公布裁人12000人。 “这有点让人不知所措。”圣荷塞的软件工程师赛魁娜表现，她在客岁11月失去了在一家硅谷初创公司的工作。 赛魁娜知道本身如今要和谷歌等五大硅谷巨头的工程师们竞争，但她告诉本身，时机照旧有的，好比可以探求一些必要更详细技能的公司。因此，她也积极到场在线课程，学习新技能。 不但是供给和需求端的失衡，造成湾区房价下跌的缘故原由，另有随着美联储不绝加息，而水涨船高的美国房贷利率。 自2022年3月开始，美联储一连加息八次，累计加息450个基点，美国基准利率程度已到达2008年金融危急以来的峰值。 而美国30年期和15年期房贷均匀利率也从2022年3月的3.29%和2.79%，上涨至2023年2月的6.32%和5.51%。美国房贷利率已达疫情以来源史低点的两倍，高利率使得购房者的月供比此前增长上千美元。  2023年以来，美国30年期和15年期房贷利率在1月尾美联储加息前忽然增长。（图源：美国住房抵押贷款巨头房地美） 对于将来的湾区房产市场，Redfin的首席经济学家费尔维瑟表现，只管湾区房产的代价仍旧很高，但大概陷入一种增长停滞的新常态。“旧金山湾区的地产市场将会越来越像美国其他地域。”她说。 |
