 作 者丨家俊辉 编 辑丨曾芳 新的房贷利率一起下行，最新的5年期LPR已降至4.3%，而存量房贷利率调降尚无消息，这让不少“高位站岗”的还贷族掀起一波提前还贷潮。 本年以来，多位购房者反映，提前还贷在银行列队时间较长。而近来羁系也出来亮相，督促银行加快考核，实时满意贷款者的还贷需求。 作为供房一族，假如告诉你，除了提前还贷，另有一个可以帮你节流大笔房贷利钱付出的方案，你是否会心动？理论上，各人都想试一试。 有需求就有市场，有市场就有发现市场的眼睛，也就有了所谓的方案——转贷降息，即贷款人借助第三方助贷机构的一系列操纵，将个人房产按揭贷款转换为利率更低的个人房产抵押谋划贷款，以到达淘汰利钱付出，低落负债本钱的结果。 看似一个很“绝妙”的方案，但对平凡购房者而言，其背后隐蔽着巨大的风险，且听21投教君逐一解说。 市场从何而来？ 起首，要从房贷利率提及。2021年上半年，在“房住不炒”的总体要求下，为了有用克制谋利炒房、稳固楼市预期，房地产金融羁系政策连续加码，天下各地房贷利率节节攀升。 以一线都会广州为例，2021年前8月，广州房贷利率五次提价，最高时该地域主流贸易银行的首二套房贷利率分别不低于5.85%和6.05%。更有大量二三线都会首套房贷利坦白接破“6”，好比苏州首套最高到达6.2%，杭州首套最高到达6.3%，郑州首套最高则到达6.37%。 但2021下半年开始，为了维护房地产市场的康健发展，维护住房消耗者的正当权益，金融羁系部分有序调解楼市金融羁系政策，天下房贷利率进入调降期。 尤其是2022年以来，受国际形势动荡、国内疫 情多点散发等因素的超预期影响，经济下行压力加大，在稳增长的要求下，央行多次下调LPR报价并低落房贷利率下限，这直接推动天下各地房贷利率大幅度调降。 本年2月初，贝壳研究院发布的数据表现，停止1月末，在其观测的103个都会中，首套利率低于4.1%的都会共30个。此中，首套利率4.0%的有两个都会，利率3.95%的有4个都会，3.9%的有9城，3.8%的有11城，首套利率3.7%的都会有4个。而业内人士广泛指出，将来房贷利率有望进一步下调。 房贷利率连续下调，对新增房贷无疑是极大的利好，但存量房贷却享受不到此种优惠，这让早已背负上高额房贷利钱，特殊是客岁上半年刚“上车”的供房族产生了巨大的生理落差，也让善于“包装”的贷款中介发现了“商机”，有针对性地推出了“转贷降息”的“办理方案”。 再来说说房抵谋划贷。作为一款带有普惠性子的信贷产物，房抵谋划贷重要用于支持小微企业和个体工商户的谋划发展，贷款额度一样平常为抵押物的7成乃至更高。 比年来，国家为了支持小微企业等群体的发展，连续推动银行金融机构加大对该群体的金融供给，并要求贷款利率要逐年降落。好比客岁4月份，银保监会发布的《关于2022年进一步强化金融支持小微企业发展工作的关照》指出，银行业要继承实现普惠型小微企业贷款增速、户数“两增”，力图普惠型小微企业贷款余额中名誉贷款占比连续进步。积极提拔小微企业贷款户中首贷户的比重，大型银行、股份制银行实现整年新增小微企业法人“首贷户”数目高于上年。力图整年银行业总体新发放普惠型小微企业贷款利率较2021年有所降落。 在如许的要求下，一方面小微企业融资门槛和本钱有了显着降落。根据央行披露，2022年新发放企业贷款加权均匀利率为4.17%,比上年低34个基点。而据21世纪经济报道记者相识，银行向小微企业发放的贷款利率广泛在4%以下，优质客户乃至可以做到3.5%左右。 另一方面金融机构增强了稽核管理，业务职员负担了较大的业绩压力，而这也给了贷款中介可乘之机。 有多次为客户乐成管理房贷置换谋划贷履历的中介人士向记者直言，“在我们的操纵下，客户少付了一大笔利钱，银行员工完成了稽核使命，而我们也赚到了手续费，如许的效果各人都满足”。 风险从那边来？ 在上述中介人士的口中，房贷置谋划贷是一个三方都满足的方案，但他却对这一系列操纵背后的风险只字未提。更没提的是，这些风险终极险些由贷款人独自负担。 一样平常而言，小微企业在申请房贷谋划贷时，银行会要求企业业务执照满半年或一年，有现实谋划所在，企业流水可以覆盖贷款本息归还。别的，用于抵押的房产要结清之前的贷款。 显然，对于只想省下一笔利钱付出的供房族而言，根本都难以满意在银行管理房抵谋划贷的尺度，但这些在贷款中介眼中都“不是事儿”。 “没有业务执照，我们负责帮你办，谋划流水、所在等资料也能操纵，肯定能通过银行考核，你只必要付肯定的手续费”，上述中介人士向记者表现，他们还向客户提供用于结清之前房贷的过桥资金，客户可按天付利钱，但年化利钱广泛在20%以上。 据上述中介人士先容，房贷置换谋划贷的整个流程根本都能在一个月内完成，“完成后贷款人就可以按照筹划还款了”。然而，这时间贷款人的“噩梦”才刚刚开始。（划重点！） 起首，相比于房贷长达30年的贷款周期，房抵谋划贷的贷款限期每每只有3-5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增，假如没有充足的现金流支持还款筹划，就要面对较大的违约风险。一旦违约，还款人会上征信黑名单不说，其房产也会被银行拿去拍卖。 固然，在大部门中介的“包装”下，房贷谋划贷的贷款限期被“拉长”到20年，乃至30年。但现实上，这中心存在一个续贷举动，好比每5年向银行递交一次申请质料，担当一次考核，而更大的风险恰好藏于此中。贷款人必要明确，中介帮助管理的质料均系伪造，经不住多次检察。 透过表象，房贷置换谋划贷本质上就是一种违规操纵导致谋划贷流向楼市的举动。在“房住不炒”的大配景下，这是对羁系“红线”的严峻寻衅。此前多个羁系部分团结发布的《关于防止谋划用途贷款违规流入房地产范畴的关照》已明白指出，一旦发现贷款人贷款被调用于房地产范畴的将立即收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。 投资正步走，《投教121》逐日更新中......接待连续关注！ SFC 本期编辑 黎雨桐 练习生 肖楠 |
