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原标题：代价榜 | 上市房企谋划安全测评2月榜：中海妥当谋划，正荣、祥生体现不佳
编者按：代价公司100系列代价榜单，是搜狐财经从媒体视角出发，团结专业研究机构，发布融合代价判定和数据判定的综合榜单，致力于发掘中国好公司、发现企业独特代价。
“中国上市房地产企业谋划安全测评星级榜”为代价公司100系列代价榜单下的分行业子榜单，由搜狐财经、搜狐地产及核心财经团结发起，通过对重要上市房企的恒久财政性指标(如资产环境、贩卖额等）、短期谋划性指标(如地皮投资额、融资额等）、近期股债体现等阶段性指标，联合全方位、多维度的综合评判，遴选出60家代表房企纳入研究范畴。并由此形成企业研究体系，对上市房企谋划安全举行测评。
出品 | 搜狐财经&搜狐地产&核心财经
研究员 | 张子豪
测评体系与意义：
本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线而且政策频出，影响深远。
从“三道红线”、“住房贷款会合度管理”到“两会合供地”，再到“二手房引导均价”，地产调控政策频出。
调控政策的不停深化，使得房地产行业迈入新的发展阶段。原有的“高杠杆、高周转、高负债”的谋划模式面对着诸多挑衅，找到发展新模式、实现连续妥当发展成为房企的主要任务。
在行业转型过程中，房企广泛面对着构造变动、市场计谋调解等诸多题目。部门房企未能实时调解市场计谋，终极在发展过程中发作了“活动性”题目，乃至出现债务违约和停业重组的环境。
由此，“稳固”成为2023 年房地产行业的主要目的。在2023年当局工作陈诉中，其对房地产行业的定位是以“防风险”为条件、以“稳固”为目的，与中心经济工作集会一脉相承。
因此，连续关注房地产企业安全谋划状态，防范房地产行业发生体系性风险具有紧张的实际意义。
此次安全测评的意义在于：规范房地产企业谋划举动，引导房地产企业康健发展，推动房地产行业的可连续妥当发展。
一、测评效果与阐明：
根据测评体系，测评效果如下所示：
在本期测评中，我们发现房企谋划状态总体进一步得到改善。
在政策方面，中心体现出对房地产行业企稳回暖的信心。可以看到，春节后各地首套房贷款利率下调、限购限售放开等政策结果渐渐落地，房企贩卖额同比有所回升，特殊是头部国企、央企及优质民企等。
地皮市场方面，在政策渐渐优化及优质地块开释的双重刺激下，房企拿地积极性有所回升。
融资方面，不动产私募融资重启，房企融资再开启一个新途径。
详细来看：
在政策方面，中心再次夸大防范房地财产引发体系性风险。随着市场回暖以及资金向房地产行业会合，应该鉴戒再度出现新一轮房价过快上涨，以及谋利炒作举动。
在促进房地产市场重回正轨的同时，也要对峙“稳字当头、稳中求进”。
在贩卖方面，节后贩卖体现强劲。数据表现，2023年1-2月房企累计贩卖金额开释出了反弹信号。
鉴于客岁同期贩卖基数较低，且各省市救市政策渐渐发力，春节后各地市场回暖显着，头部房企体现强劲，前50房企中超半数房企贩卖额同比上涨，国企、央企上涨幅度显着好于民企。
在投资方面，重点房企投资积极性略有回升。2月重点房企拿地总额虽同比降落，但降幅较1月大幅收窄，房企投资积极性正在重燃。
从2023年首批拟供住宅用地清单的变革可以看出，会合供地出让政策渐渐优化，优质地块占比也较多。
在融资方面，不动产私募融资方式重回房地产。2023年前两个月房企融资同比均有上升，为整年开了一个好头。
2月中旬，中国证券投资基金业协会发布不动产私募投资基金试点指引，意味着房企在获取融资、缓解资金面压力上多了一个新的有力本领。
三、典范企业分析：
1、连续妥当房企：
在行业承压的配景下，国企央企性子的房地产公司由于融资支持状态体现较好，通常谋划状态较为安全，在本批次测评中此类企业通常得到五星级或四星级的测评。
部门民营企业由于谋划妥当仍然取得不错的评级，本次选出中海地产、金地团体和滨江团体三家企业举行分析，以求探寻其评级背后的谋划状态。
中海地产：前2月贩卖超400亿，评级公司高度看好
从短期来看，中海地产2023年1-2月累计合约物业贩卖金额约406.11亿元，相应的累计已售楼面面积约220.47万平方米，同比分别上升58.5%及56%。
别的，中誉团体公布旗下子公司收购205万股中海地产股份。中誉投资风格方向于新能源汽车及蓝筹地产等，此番收购动作表现了市场对中海地产的承认。
从恒久来看，标普、穆迪、惠誉三大评级公司给予中海地产“投资级”评级，三大国际评级机构的名誉评级是房企外洋融资的紧张名誉背书，保障了中海地产以后融资渠道的流通。
作为一家具有央企配景的港股上市公司，随着房地产利好政策的不停开释，中海地产已成为行业稳固器之一。
基于以上短期与恒久谋划体现，中海地产在本次测评中得到5星级。
金地团体：客岁重回行业前十，已成代建范畴领头羊
从短期体现来看，金地团体前2月实现签约金额147.9亿元，签约面积83.4万平方米，同比分别上升54.0%和77.7%。
而从2022年整年贩卖上看，蛰伏多年后，金地贩卖额重回行业前十。别的，金地也与农业银行、工商银行和中原银行平分别签约，得到授信额度支持。
从恒久体现来看，房地产代建赛道已经进入成恒久，而金地早在10年前就已入局代建范畴，现在已成为行业领头羊之一。
停止2022年末，金地代建业务实现累计管理项目数目凌驾115个，同比增长49%的；业务结构聚焦焦点都会群和都市圈，结构天下超40个都会。
基于以上短期与恒久谋划体现，金地团体在本次测评中得到5星级。
滨江团体：开年连斩杭州3宗地，全行业人效比称王
从短期体现来看，滨江团体1-2月贩卖额231.9亿元，同比增长31.7%。
在本年杭州首批会合供地中，滨江团体以34亿元揽下3宗地，继承巩固本身在杭州的土储面积。
而2022年整年，滨江拿地41块，此中杭州38块，其在杭州的区位上风仍在连续扩大。
从恒久体现来看，将杭州视为大本营的滨江团体，连任杭州地域贩卖操盘榜和权益榜双料冠军，将杭州视为其回笼资金的根本盘。
别的，滨江团体的职员能效管理也是其“标签”之一。2022年滨江团体整年累计贩卖1539亿，而且员工数则为1644人，人均产值到达了惊人的0.94亿/人，行业领先的职员协同本领为其恒久发展打下了精良的底子。
基于以上短期与恒久谋划体现，滨江团体在本次测评中得到5星级。
2、显着改善房企：
随着行业渐渐复苏，当前房地产市场运行状态有所改善，市场信心总体在加强，部门房企也出现显着回暖迹象。
本期榜单中，中交地产和雅居乐团体近期谋划上取得不错结果，排名有所上升。
中交地产：股东气力雄厚， 2022年公司市值增幅达182%
从短期体现来看，中交地产连续发挥股东的雄丰富力上风，于1月公布再度新增100亿元母公司乞贷额度，随后35亿元定增方案获中交团体、地产团体批复，该笔定增的召募净额将全部用于5个项目标“保交楼、保民生”工作中。
从恒久体现来看，中交对构造架构举行了地区性调解。其宁波公司并入杭州公司，南京公司并入苏州公司，惠州公司并入广州公司，可以看到其调解思绪为聚焦高能级焦点都会，并在这些都会连续深耕。
停止2022年上半年，中交地产的土储建面到达3012万平米。此中，72.4%位于二线都会。当年下半年，中交又在焦点都会举行了一系列补仓动作。
充实的资金支持和规模的不停扩张，使得中交地产2022年市值同比增幅到达182.05%，为A股上市房企涨幅最大的企业。
基于以上短期与恒久谋划体现，中交地产在本次测评中得到4星级。
雅居乐团体：贩卖额跌幅收窄，融资渠道连续流通
从短期体现来看，雅居乐团体前2月预售额约125.6亿元，同比淘汰10.92%，相较于客岁整年50%以上的跌幅已经有所回暖。
在融资端公司也已得到多笔募资，此中20亿元中票获生意业务商协会担当注册，以及先旧后新配售的2.2亿股，所得款净额4.89亿港元。
别的，公司与雅生存告竣“抵房”协议，可以用资产抵销未归还应付款子。
从恒久体现来看，雅居乐在境外融资窗口不停没有关闭，2022年分别得到过8.94亿港元2024年到期的夹层融资并两次举行配股融资，筹集约14亿港元。
在境内融资市场，雅居乐也是21家中债增“白名单”民企之一。通畅的融资通道,叠加通过“以价换量”所保持的不错的贩卖回款，使得雅居乐稳步进步。
基于以上短期与恒久谋划体现，雅居乐团体在本次测评中得到3星级。
3、体现下滑房企:
房地产行业颠末这一阶段的大洗牌，行业格局虽渐渐由动荡变化为稳固，但房企分化较为显着，部门房企仍未完成复苏前的预备，或是仍在紧绷的现金流下苦苦支持，或是已经出现名誉风险变乱。
本期榜单中，正荣地产和祥生控股体现不佳，排名降落较多。
正荣地产：贩卖端仍深陷泥沼，高层职员布局巨变
从短期体现来看，正荣地产前2月合约贩卖金额不敷30亿元，同比降幅更是到达了74%。
相比于其他此前暴雷房企的近期贩卖额已经处于修复阶段，正荣地产在贩卖端仍未趋稳。
近期正荣地产的三笔债券还公布违约，总体金额约80亿元（人民币），预计3月尾之条件出境外债团体管理方案。
从恒久体现来看，2022年上半年正荣地产三道红线均未达标，属于“红档”企业，与其此前力图夺取“三道红线全部达标”的目的相距甚远。
别的，正荣团体董事会架构缩编，董事长欧宗荣辞去现有职务，欧国强和黄仙枝退出董事职务，团体仍处于从家属式企业向职业化及规范化管理转型的阵痛期。
基于以上短期与恒久谋划体现，正荣地产在本次测评中得到2星级。
祥生控股：清盘呈请聆讯再度延期，偿债之路仍不清朗
从短期体现来看，鉴于此前企业资金短缺，评级下调等负面信息加持，祥生控股前2月合约贩卖33.19亿元，同比降落47.8%。
别的，2月祥生控股清盘呈请聆讯再度延期，并称公司正就5笔单子启动重组步伐。
从恒久体现来看，只管祥生控股已祭出多种纾困本领，但其偿债压力仍存。
2022年，祥生控股先后折价出售旗下物业公司，康养公司及多家项目公司，其整年累计出售资产超17亿元。
祥生控股还退掉了杭州的大学城北项目地块，并申请了纾困稳保财产基金。但团体来看，其债务压力仍旧高企，偿债之路仍不清朗。
基于以上短期与恒久谋划体现，祥生控股团体在本次测评中得到2星级。
（监测时间：停止2023年2月28日；终极表明权归搜狐财经、搜狐地产及核心财经全部） |
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