由于借贷本钱飙升以及居家办公在疫情后依然是一个趋势，纵然是那些最富有的美国写字楼房东也发现，他们无法付出房贷了。 以平静洋投资管理公司为例。2021年，即便由于新冠疫情写字楼空无一人，这家公司旗下的基金依然收购了Columbia Property Trust，一家在纽约、旧金山、波士顿和华盛顿特区拥有至少15座办公楼，代价39亿美元（包罗债务）的物业管理公司。 其时，平静洋投资管理公司私家贸易地产环球负责人John Murray信心满满地说： 美国重要都会的优质办公楼将为我们的客户提供恒久代价。 然而，上个月，Columbia Property Trust拖欠了其七座标记性修建的代价约17亿美元的按揭贷款，此中包罗租给马斯克的推特在旧金山的塔楼和前纽约时报总部，如今是Snap的地点地。不但是平静洋资管公司，天下上最大的房地产全部者之一布鲁克菲尔德公司也违约了洛杉矶市中央的两座摩天大楼的贷款。 更令市场震动的是，3月2日，黑石团体有代价5.62亿美元的贸易地产按揭贷款支持证券（CMBS）发生违约，这批证券是以2018年收购的芬兰企业SpondaOy拥有的一系列写字楼和市肆为包管的。 据知恋人士透露，黑石曾向证券化单子持有人寻求延期，以便偶然间处理资产和归还债务。但和利率上升等因素引发的市场颠簸停止了其出售过程，加之债券持有人投票反对进一步延期，这批证券现已到期并尚未归还，贷款服务机构MountStreet已确定黑石违约。黑石的一名代表在表现，这笔债务只涉及Sponda投资组合的一小部门，我们对服务机构没有采取我们的发起感到扫兴。 这不得不让人们想起在2008年金融危急期间发生的统统。但是，对这些华尔街巨头来说，按揭贷款违约，大概是一种为未来债务重组打开大门的计谋。拥有CMBS的债务人必须至少在技能上违约，他们的贷款才气重新会商。而且CMBS是无追索权债务，这意味着乞贷人在违约之际，债权人不能追讨他们拥有的其他资产。 有媒体分析称，近来的一些贸易地产按揭贷款的违约是乞贷人延伸还款期或以其他方式改善贷款条款的计谋。不外，也有业主完全放弃所拥有的写字楼并将其归还给贷方。无论哪种方式，这些征象都预示着美国贸易地产市场的瓦解：假如连资金最雄厚的资管公司也不肯为黄金地段的优质写字楼付出房贷，那么那些现金短缺的空置、陈旧的业主又何去何从？ 美国贸易地产不再是安全资产 在已往的十年里，投资者把贸易地产视作和国债一样的安全资产，尤其是那些位于重要都会黄金地段的贸易地产。 他们以为拥有恒久租约和不停上涨的租金的优质修建黑白常安全的。尤其是亚马逊和Meta如许的科技巨头在租用办公场合方面绝不吝啬，除了办公室，在这些地方另有装点用的植物墙以及宽敞的茶水间——这更令华尔街看到了此中巨大且安全的商机。 然而，世事瞬息万变。华尔街大佬们根本无法猜测美国如今处于写字楼空置率急剧攀升的期间，尤其是随着居家办公、长途办公成为常态，贸易地产已经从安全且能提供妥当回报的优质资产变化为风险越来越大、颠簸性越来越大的资产。 现现在，分析师和投资者将苦苦挣扎的办公楼比作那些已经镌汰的购物中央；正如电子商务加快了陈旧的购物中央的灭亡一样，长途工作也将摧毁写字楼。 一家经纪公司估计，到2030年，美国将有约莫3.3亿平方英尺的过剩办公空间。亚马逊正在停息其在华盛顿附近的第二个总部的建立，而Meta已经淘汰了在纽约租赁的空间——而这只是美国贸易地产市场的冰山一角。 贸易地产远景黯淡，转型困难重重 现在，办公室的均匀利用率约为新冠疫情前程度的50%——这大概成为新常态。在这种情况下，市场固然不会押注贸易地产出现反弹。纽约最大的写字楼房地产投资信托基金Vornado Realty Trust的股价跌至1997年的程度； SL Green Realty和Boston Properties的股价低于2020年疫情初期的低点。 在新冠疫情期间，大多数房东可以或许保存他们的修建物而不会拖欠贷款，这是由于其时靠近零的利率使得继承付款或得到新融资非常轻易。其时许多投资者盼望，一旦疫情消散，将会有更多人重返办公室。但是，至今如许的景象并没有出现。 据美国按揭银行家协会称，本年快要920亿美元的非银行办公室债务到期，必要再融资。在羁系机构客岁告诫不要过分敞口后，作为贸易房地产融资最大泉源的银行正在只管制止此类按揭贷款。 根据房地产分析公司Green Street的数据，美国写字楼的代价已经比一年前降落了25%。 本日美国经济的远景比之前两年更加黯淡，美联储猜测到年底赋闲率将攀升至4.6%。纵然美国经济复苏，很显着很多修建也永久不会复苏至以往门庭若市的场景。一些业主正在研究将写字楼改建为住房，但由于高昂的本钱和工程的复杂性，这些改造在短期内不会淘汰办公楼供应。 |
