 文 | 小卢鱼 编辑 | 杨旭然 2月20日，证监会公布将启动不动产私募投资基金试点工作，以满意不动产范畴公道融资需求。该类基金的投资范围包罗特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、贸易谋划用房、底子办法项目等。 对房地产和基金行业来说，这个消息都算得上重磅利好。 不少业内人士以为，作为房企融资的“第三支箭”，不动产私募投资基金试点可以与公募REITs共同构成了完备的不动产金融闭环，并通过盘活存量资产来促进房地产行业的转型，就此开启十万亿级别的私募市场。 资源市场也给出了热情的反馈，在证监会消息公布的第二天，港股、A股房地产板块开盘便直接冲高，祥生控股团体涨幅凌驾20％，深振业A、光大嘉宝涨停，不少房企股价当日涨幅都凌驾5%。  相比股市，保险等机构投资者的态度更为踊跃，由于他们不但符合开展不动产试点业务的管理人管理规模要求，自身资金必要能实现年年分红、资产保值增值的诉求又与不动产私募基金的产物特点相契合。 预计将来基金市场上，将出现更多以不动产为底层资产的私募产物。 当局支持、资源看好，只有平凡住民对这些利好房地产的政策仍旧无动于衷。 01 房地产纾困 2016年之后，中心经济工作集会中没少夸大“房住不炒”这四个字，显得房地产在中国市场经济中的定位，颇有些像必要被关进笼子里的猛虎。 然而客岁年底，国务院副总理刘鹤却稀有公开亮相，称“房地产是国民经济的支柱财产”，正在思量出台新的办法，以便改善行业的资产负债状态，引导市场预期和信心回暖。 其时市场便推测，这意味着国家对房地财产的调控基调将全面转向以稳固为主。而本年1月，刘鹤又在天下经济论坛上指出，要“使房地产公司具备造血的功能”，再次显现出中心当局想要改善房地产下行状态的态度。 地方当局的亮相则要更加直接，比方2月初武汉发布了16条稳经济步伐，直接将房地产行业归类为“困难行业”，一度引发网友讨论。 现在房企的红利状态，也确实当得起“困难”二字。根据A股上市房企发布的2022年业绩预报，有36家预计亏损，约7成房企净利润同比下滑，即便是预报业绩最好的招商蛇口，净利润也同比下滑了63.36%。 房企生存困难，天然就会淘汰拿地，即便是深圳、杭州、南京、苏州等热门都会的土拍市场，也难以寻觅到民营房企的身影，只有国企和地方城投来托底。 这对较为依靠地皮收入的地方财务来说并不是一件功德，以是新年伊始就有约30个二线都会发布了面向楼市的“纾困政策”。 不外地方当局出台的步伐，大多照旧会合在为住民买房松绑、刺激需求端增长的方面。像武汉如许，选择在重点羁系资金中增长“项目主体布局到达三分之二进度”拨付节点，以减轻房企资金压力的地方当局较少。  接着，房地产市场就等来了“不动产私募投资基金试点工作启动”这个重磅政策。 这实在是客岁年底，地产融资范畴信贷、债券、股权“三箭齐发”带来的政策连续，由于其时证监会就提出，除规复涉房上市公司并购重组、再融资等渠道外，还要积极发挥私募股权投资基金作用。 玄妙的是，客岁呼声较高的房地产纾困基金却没有新消息。只有郑州如许饱受楼房烂尾、住民停贷题目困扰的地方，由当局牵头设立了暂定规模100亿元的楼市纾困专项基金。网传由建立银行和央行募资、规模达千亿的楼市纾困基金，好像就只是个听说。 联合现在不动产私募试点的消息，可见中心和地方当局固然都在尽心尽力地出政策、保交楼，但在资金方面照旧更想使用社会资源的气力。 02 金融机构两难 比起当局旌旗光显地要救房企、保交楼，金融机构的态度和处境就要复杂的多。 除了授信，金融机构能为房地产提供的另有利率优惠。根据贝壳研究院统计数据，现在百城首套房贷主流利率均匀为4.04%，环比降落6BP；首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的都会增长至34城，珠海、南宁的首套利率最低，仅有3.7%。 各家银行自客岁开始多次下调房贷利率，为的天然不是做慈善，而是要刺激住民购房需求，给本身的住房贷款和房企开辟贷款业务输血。 然而利率优惠不但没有起到促进住民买房的作用，反而引发了住民提前还房贷的高潮。近来考研名师张雪峰在微博上吐槽，“6年还60万房贷，利钱57万”引发网友热议，肯定水平上反映了中国住民为何以为“还房贷不划算”。 加上已往一年房贷利率接连降落，让那些在利率5-6%期间贷款买房的人更有生理落差，进而强化了提前还贷的想法。不少金融机构还会提供利率只有3-4%的消耗贷、房抵谋划贷，也为想要提前还贷、转贷降息的人提供了操纵便利。 银行方面固然接纳了罚款、列队预约等方式，试图减弱住民提前还贷的热情，但收效甚微，还给本身增长了许多骂声。 对银行来说，限定提前还贷确实是无奈之举，究竟大部门银行一年以上定期存款利率程度是1.6%-3%，现在房贷利率降到4%，低利率的新债更换了高利率的宿债，对收益依靠息差的银行来说确实是个挑衅。 住民个人房贷之外，面向房企的开辟贷也不再是银行眼中的好买卖，恒大等房企的债务违约让银行不得不增强风控考核，并把更多的精神用在清算存量坏账上。 固然中国的城镇化还在继承推进，但银行授信大概率会流向城乡开辟、底子办法建立范畴，以专项债和都会更新项目贷款的方式。而不是如已往的十几年那样，信贷和债券资金都一窝蜂涌入资产负债率极高的房地产开辟企业。 地产融资的三支箭里，如今大概只有股权融资能提供相对宽裕、且不增长债务负担的资金。但即便规复了房企上市公司再融资的渠道，股市资金对房企的财政指标要求也没有变得更宽容，体现不佳的房企只会加快退市。 2月初港交所已清退多家上市公司，代表着港交所对于长时间停牌、养壳的羁系信号日趋严酷。而客岁3月开始停牌的17家内房股很大概会在本年9月面对除牌风险。  股权投资机构接待不动产私募投资基金试点，同样也不代表他们会将召募的资金全部投入居住用房范畴。究竟按照国外的履历，此类基金偏好的照旧有稳固现金流回报的写字楼、购物中央等贸易地产。 与其说金融机构会经心努力为房企纾困，以防范体系性金融风险，不如说金融机构更想探索怎样与房地产行业解绑，在糟糕的行情中尽大概保全自身长处。 03 住民隔岸观火 令银行头疼的提前还贷风潮背后，表现的是中国住民自降杠杆以应对经济下行风险的刻意。顺着这思绪思索，购房作为个人债务最大的泉源，会被住民荒凉就显得理所固然。  疫情三年期间，中国的住民杠杆率不停保持在61.9%左右的程度，即便是在中国宏观杠杆率上升10.4个百分点的2022年，住民杠杆率也没有任何增长。同年住民债务增速也只有5.4%，此中住房贷款仅增长1.8%，消耗性贷款仅增长2.8%。 住民住房贷款增速下滑与房地产生意业务量的降落高度相干，这些数据暗示着，住民部分自动去杠杆的意愿加强，而且克制了消耗和房地产生意业务的增长。 国家统计局的数据表现，2022年中国商品房贩卖面积135837万平方米，同比降落24.3%，此中住宅贩卖面积同比降落高达26.8%。 各地当局广泛增长了不少购房优惠，好比答应提取公积金充作购房首付（南京），但房地产市场也没有迎来“开门红”。中指研究院统计，本年1月TOP100房企销总额为同比降落31.7%，房地产市场活泼度继承下滑。 2018年，“六个钱包”理论横空出世。现在5年已往了，中国人已经很难再担当“掏空家底、背上巨债、父母后代都要帮着还贷才气买上房子”这种设定了。 固然住房还是一种刚需，但大规模建新居、一人买多套房并不是刚需，贷款买高价房就更不是刚需了。尤此中国住民还履历了三年疫情，面对着经济下行、赋闲加剧的风险，在负债买房这件事上只会更加审慎。 有人会由于看到近期中国住民储备快速增长，就以为各人的口袋里另有不少“余粮”可以用来增长消耗乃至购房。然而根据央行数据，中国现在的人均存款仅有8.94万元，即便按照一家三口盘算，这个金额也不敷以支持多少“大额消耗”。 假如将连续低迷的完婚率和生养率也纳入思量，将来中国住民的购房需求很大概还会继承走弱。 很多中国人都是由于要完婚了才决定买房、要生小孩了才决定换大房，可以说购房与组建家庭之间痛痒相关。然而，在巨大的社会压力下，很多年轻人选择不婚不育，登记完婚人数自2013年开始便一连降落。 经济发达的江浙沪等地域，年轻人不完婚的征象更加显着。  没人可以或许确定，10后、20后的生养观念是会像70后、80后，照旧像90后、00后。但可以确定的是，10后、20后长大后，肯定比如今的年轻人更加不缺房子，由于他们的父母和祖父母、外祖父母都很大概会有房子留给他们继续。 在城镇化率到达65.22%后，中国另有多少生齿没被商品房“覆盖”呢？在新生儿数目跌破1000万之后，中国将来又有多少生齿必要买房呢。 房地产行业与财务、金融体系胶葛的再深，终归照旧一种必要终端消耗者的行业，就像餐饮服饰那样。汗青上任何一个缺少终端消耗者的行业都只能走向落寞，房地产大概也不会是破例。 |
