美国楼市急速降温。在加利福尼亚州工作和生存的丁怡（化名）近来重新开始看房，试图探求入市时机。 客岁8月，丁怡曾在加州圣何塞（San Jose）市中央签下一套约180平方米的独栋别墅，总价160万美元，彼时美国房价已较2022年3月时的峰值有所回落。 但就在签约后短短两个月，美国楼市急转直下，加州一二手房交投昏暗，房价大幅下挫。“为顺应市场变革，开辟商乃至自动下调已签约房屋的代价，我那套别墅也直降10万美元至不敷150万美元。”丁怡告诉第一财经记者。 同一时间，科技大厂“瘦身”听说不胫而走，就业与地产市场双双转向，昔日斗志昂扬的互联网打工人被迫捂紧钱包，丁怡也不破例。 “其时，我地点的公司传出裁人15%的消息，固然公司并未官宣，但我担心日后遭到波及，无法负担每月高昂的月供，于是在开辟商大幅让利的环境下，照旧不吝违约，志愿丧失五万多美元押金，退出了生意业务。”丁怡说。 利率飙升房价大跌引发退房潮 丁怡退房后的一个月，美国科技隆冬正式到临。 2022年11月9日，Meta一如市场传言官宣裁人1.1万人，成为一众科技巨头中率先实行“降本增效”的大厂，裁人数占其员工总数的13%，是该公司18年汗青上的初次大规模裁人。  2023年伊始，裁人潮愈演愈烈。1月4日，亚马逊公布拟裁人逾1.8万人，为迄今为止美国大型科技公司规模最大的一次裁人；两周后的1月18日，微软裁人声明虽迟但到，相干办法波及约1万名员工；1月20日，谷歌母公司Alphabet确认举行建立以来最大规模的一轮职员精简，影响约莫1.2万人。停止现在，苹果为五大科技巨头中唯一尚未公布雷同筹划的大厂。 财力雄厚的大厂尚且云云，更多中小厂早就“断臂求生”，交际媒体推特、付出公司Stripe、网约车公司来福车（Lyft）等均在裁人之列。 这令本就下行中的加州房地产市场落井下石。 客岁10～11月，房屋抵押贷款利率高位运行。据房地美（Freddie Mac）的数据，30年期抵押贷款均匀利率于10月和11月两次突破7%，要知道，2021年整年该指标均匀维持在3%以下。利率以稀有速率飙升，房屋可负担性敏捷降落，叠加就业市场逆风，加州楼市遭遇多重打击波。  美国房地产投资平台将来地产CEO况麦克告诉第一财经记者，丁怡的履历并非个例。“客岁四序度，科技企业员工取消购房生意业务是较为广泛的征象，旧金山湾区（The Bay Area）的不少买家担心裁人来得猝不及防，终极选择放弃生意业务。” 作为美国经济第一大州，加州受薪劳工凌驾1900万名，环球《财产》500强企业当中有20%位于该州，此中不乏苹果、谷歌等环球市值最高的公司。本年初，加州正式实行《薪酬透明法》，本地薪资程度也公之于众。 如按岗位分别，本地软件工程师均匀年薪介于13.2万～20万美元之间，项目司理均匀年薪为13万～19.7万美元；如按公司分别，苹果iOS工程司理（iOS Engineering Manager）年薪在22.9万～37.8万美元，亚马逊工程总监（Engineering Director）年薪为22万～29.8万美元，谷歌工程副总裁（VP of Engineering）年薪高达55万美元。 高薪人群麋集区也作育了环球最贵的房地产市场之一。以旧金山湾区为例，这个被誉为环球科创中央、风险资源聚集地的多数会区，房价中位数由疫情初期2020年5月时的谷底96.5万美元，疯涨至2022年3月时的极点154万美元，不到两年时间涨幅高达60%。 涨得越多跌得越快 疫情期间，楼市火爆一方面归功于活动性宽松，另一方面科技大厂上演抢人大战，“码农”薪酬急剧膨胀，也为湾区楼市添了一把火。况麦克表现，“楼市繁荣时期，湾区房价涨幅在全美范围内压倒一切，不外如今，本地房价回调速率也是数一数二。” 据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）公布的最新数据，停止本年1月，在短短十个月之内，湾区房价中位数就已从极点狂跌35%，从154万美元跌至100万美元。1月，湾区房价较客岁同期下挫14.6%，创2009年7月以来的最大同比跌幅，销量方面，贩卖额环比暴跌38.1%，同比跌幅达36.9%。  国投瑞银基金资产设置总监王建钦对第一财经记者表现，“疫情事后，美国经济出现显着的布局性特性，当前经济韧性重要表现在服务业，使得就业市场出现出‘科技企业大裁人、餐馆缺人端盘子’的情形。受此影响，科技公司较为会合的湾区房价受到的打击最为严峻，尤其是高价位住房市场出现量价齐跌的环境，预计这种下跌大概仍将连续。” 惠誉评级美国企业评级高级董事鲁拉（Robert Rulla）也在担当第一财经记者采访时表现，总体而言，此前房价快速走高的地域回调幅度更大，而且房价具有地方性特性，受到就业和住房供应等因素的驱动。 “当前，科技行业裁人潮不但拖累本地楼市，还打击全美消耗信心，克制大众购房意欲，房价回调以及进一步下滑的预期令潜伏购房者保持观望，造成楼市需求连续低迷。”他表现，西部地域房价已经走低，下跌趋势正伸张至中西部、东北部及南部部门地域。 美国房地产经纪人协会（NAR）公布的最新数据支持鲁拉的观点。陈诉表现，1月，美国东北部成屋贩卖总数较客岁同期锐减35.9%，该地域房价中位价为38.3万美元，同比微涨0.3%；中西部成屋贩卖总数同比降幅达三分之一，房价中位数为25.2万美元，同比上涨2.7%；西部成屋贩卖总数同比锐减42.4%，该地域房价中位数为52.5万美元，同比下滑4.6%。 除了湾区，此前销情火爆的得克萨斯州奥斯汀、亚利桑那州凤凰城等都会也遭遇房价巨震。比方，据奥斯汀房地产经纪人协会（Austin Board of Realtors）的最新月报，奥斯汀房价中位数于2020年4月触及低点32.5万美元，客岁5月飙升至55万美元，两年涨幅靠近七成，而在本年1月房价已跌至45万美元，八个月的跌幅达18%。 美国楼市难言见底 失去一次买房时机的丁怡仍旧盼望尽快安家。荣幸的是，她临时躲过了裁人潮，现在正在积极看房，以摆脱每月颇高的租金压力。 预测2023年，多位受访者均对记者表现，仍难判定间隔美国楼市底部另有多远。 况麦克以为，将来的楼市发展照旧高度取决于钱币政策走向。“假如美联储很快竣事加息周期，房地产市场大概很快筑底回升，但如若加息周期延伸，楼市回暖历程也会相应放慢。只不外，近期出炉的经济数据均高于预期，股市随之下行，利率走势依然存在变数。” 包罗1月非农陈诉、1月消耗者物价指数（CPI）、1月个人消耗付出（PCE）等在内的读数全线超出分析师预期。在美联储激进加息八次之后，多位联储官员上周齐齐作出鹰派亮相，支持进一步上调利率。 克利夫兰联储主席梅斯特（Loretta Mester）称，“我确实以为，利率必须高于5%并保持一段时间，才气使通胀率连续回落至2%。”波士顿联储主席柯林斯（Susan Collins）同样以为，应进一步进步利率至充足程度，并维持更长时间。 鲁拉告诉第一财经，“楼市走向与经济远景、抵押贷款利率终端密切相干，这两项因素还存在诸多不确定性。究竟上，就在本月初，30年期抵押贷款利率触及低点6.1%，今后又快速反弹至现在的6.5%。” 惠誉预计，美国经济将在本年进入暖和阑珊。“2023～2024年，更高的抵押贷款利率将严峻打击需求和房价，我们预计楼市疲弱至少会连续至2024年上半年。不外，当前房屋供应不敷，生齿布局也较为有利，美国楼市不大大概重演雷同2008～2009年时的崩盘。”鲁拉说。 |
