 · 这是第5047篇原创首发文章 字数 3k+ · 提前还贷“人潮汹涌”？ 近来提前还房贷，成为了各大交际媒体讨论热度最高的话题之一，各地媒体爆出的消息，也让提前还贷的声量越来越大。 而媒体关注的险些都是“还贷难”，好比部门银行已经关闭了APP端提前还贷的入口，而线下的还贷则必要预约，且预约险些都必要列队，有的必要数月之久，一位福州的市民在担当采访时说，他的提前还贷已经“排到9月份去了”。 看这个架势，好像真的已经有了提前还贷“潮”了。 但是这几天，笔者麋集接洽了一些在银行工作的朋侪，却发现媒体报道的背后，另有一些“失真”的地方，好比存量客户中提前还贷的数目到底有多大？ “相对于存量的贷款数目来说，提前还贷的客户比例并不大，连千分之一都不到，现在整个市场行情比力稳固。”一位在国有大行个贷部分工作的朋侪告诉我。 另一位在一家股份制贸易银行工作的朋侪答复，“提前还贷的客户不停都有，客岁下半年开始确实多了点，但并没有如表面传的那样。” 我还问了几家银行，根本上答复的都雷同，总结起来就是，提前还贷的客户确实增长了，大概有“浪花”，但并没有成为“潮”。 我同样问了一些身边的朋侪、同事，他们中有不少房贷利率高于5%，提及房贷诉苦的有不少，也有扬言提前还贷的，但大多数以为要不要提前还贷取决于现在资金安排，“提前还贷肯定不是第一选择。” 从网上铺天盖地的报道来看，舆论确实是起来了，汹涌汹涌，那么题目来了，网络上的这种舆论潮，末了能倒逼银行低落存量房贷的利率吗？ 降利率舆论潮背后的逻辑是什么？ 提前还贷固然没有形成“潮”，但从网上猛烈的讨论来看，背后的逻辑与诉求很显着，那就是大情况变革下，低落存量住房贷款的利率。 我们先来看大情况的变革，重要有两个方面。 其一是当前首套房利率进入史上最低区间。 这一波房贷客户提前还贷的舆论要从年初央行决定低落利率开始。1月5日，人民银行、银保监会发布关照，决定创建首套住房贷款利率政策动态调解机制，此中新建商品住宅贩卖代价环比和同比一连3个月均降落的都会，可阶段性维持、下调或取消本地首套住房贷款利率政策下限。 这个政策的本意是促进房地产市场复苏的，因此，该制度公布后，许多的都会在房贷利率上动作反复，郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地公布调解首套住房贷款利率下限，长春首套房贷利率从1月31日开始实行3.8%。现在，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”阶段。 与此相对的，是存量房此前的利率大多在5.5%左右，有的乃至凌驾了6%，当前的利率降落幅度已经到达了30%左右，假如再加被骗前房价的下跌，同一个楼盘大概早一年购房的要比当前购房者多一个首付，设身处地想想，那是什么感受？ 其二是资源市场体现欠佳，投资越来越难。 前几天同花顺由于一则“2022年逾92%的股民亏损”的消息致歉，只管同花顺说这是未经核实的错误信息，但绝大多数股民却以为这是真实写照，南财金融终端表现，2022年整年，A股三大指数分别跌去15%、26%和29%，2022年股民人均亏损7.9万元。 除了股票外，基金市场同样大幅亏损，Wind数据表现，2022年全市场5581只基金均匀收益率为-18.87%，中位数为-19.87%，全市场自动权益基金中仅有183只收益为正，占比仅为3%。 这还不是最惨的，最惨的是客岁四序度银行理财出现“破净潮”，以及传统意义上安全阈值极高的纯债基金大跌，进一步打击了住民投资信心。 一边是存量房与当前利率的铰剪差，一边是资源市场的暗度体现，好像当前最保险的资金行止除了定期存款，就只剩提前还贷了。 但在提前还贷这个事上，银行并不想让步。由于住民的提前还贷，隐含着的是一道让银行两难的选择题：要么提前还，要么低落利率。 那些提前还贷的大概都会看到这么一道算术题：据《财经》报道，一位购房者估算，其2022年申请了总额114万元、利率5.35%、限期25年的房贷，还款方式为等额本息，假如提前还款50万，在还款限期稳定、淘汰月还款额的环境下，将节流约39万元利钱；假如只收缩还款限期，不改变月供金额，将节流超70万元利钱。 要知道，对购房者来说是节流了39万元利钱，但对银行来说，则是丧失了39万元优质稳固的利钱收益。个人住贷不停是银行优质的资产，坏账率极低。 从现在银行要购房者列队，设置各种停滞制止提前还贷来看，银行并不想放弃这笔优质资产收益。 那么有没有大概银行低落存量住房的利率呢？招商证券银行业首席分析师廖志明表现，比年来银行业息差显着收窄，2022年前三季度，部门大行营收已经零增长，面对着较大的谋划压力，“当前银行再度下调存量按揭贷款利率的大概性不高”。 简直，从账面长处上看，比起数目巨大的存量住房贷款，假如非得让银行选，那也是甘心让部门购房者提前还贷，究竟当条件前还贷的绝对数目还不多。 但银行这种“一个萝卜两端吃”的环境能连续多久也是一个题目，由于这里还涉及一个房地产贷款杠杆话题。  银行利率还能降吗？ 从团体上看，中国住民资产设置的三大方向：房地产、理财和存款，此中70%设置在房地产上，因此，在房地产市场爆火时，加杠杆是常态，住民资产负债表上的房贷，实在是一种增值极快的优质资产。 从2015年到2021年的这一轮房地产爆火行情看，在新居限价政策调控的挤压下，一线都会和不少重点二线都会都出现了楼市“打新”征象，中一套新居赢利动辄几十万，多则数百万，这个时间住民每每倾向于扩张负债表，想尽办法从银行乞贷，并不在乎利率，再加上“炒房第一人”欧神等炒房大V的推动，全社会都将炒房作为最好的理财本领。 固然，从现实环境来看，已往的二三十年也确实云云，房产增值的幅度宏大于利率，许多人并不在乎利率多一两个点。 但当前国家刚强实行“房住不炒”的大情况下，楼市套利的空间越来越小，特殊是楼市变现难，许多的炒房客已经被套牢了，客岁欧神找群友乞贷还房贷的消息，以及在刚刚已往的2022年，欧神在朋侪圈宣称本身亏了1500万，“击溃式打穿，无可救药”的消息屡上热搜，楼市造富已经不太大概。 这个时间，一些在已往几年激进购房，对本身财政远景过于乐观、财政杠杆比例过高的购房人来说，天然就有了盼望银行低落利率的诉求，大概退而求其次，在本身有钱的时间，得当低落自身的财政杠杆，提前还贷。 日本经济学家、野村证券首席经济学家辜朝明在《大阑珊：如安在金融风暴中幸存和发展》中将这种金融危急之后的企业和家庭选择减持风险资产、增持安全资产，淘汰借贷、提前还贷的征象称之为资产负债表阑珊。换言之，这种征象将是一种广泛性的、连续性的征象。 从现在来看，环球经济在三年的疫情之后，复苏仍困难重重，特殊是欧洲陷入俄乌战役，欧洲经济的发动机德国已经一连两个季度负增长，现实上已经陷入经济阑珊；国内来看，经济重启之后，一些投资者对后续复苏预期并不乐观，近期有私募“魔女”之称的李蓓在路演中夸大，“中期的根本面，如出口消耗投资，包罗地产，我们过于乐观”，也反映了很大一部门人的现实想法。 如今楼市的两个顽疾是存量房贷利率过高和烂尾楼过多。对银行来说，自动低落存量房贷款利率的大概性不大，一方面是由于近一年来银行利差在缩小，而另一方面，存量房贷属于已经锁定的收益，有条约束缚，不自动降也没有题目。 但实际题目是，一旦大规模提前还贷真的成“潮”，对当前国家的消耗复苏，经济复苏肯定是极大倒霉的。 对购房者来说，由于丧失了议价权，银行降不降利率只能被动担当，因此，银行能不能低落利率这个题目，只能交给市场以及羁系部分了。 「 图片源自VCG 」 |
