21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道 房贷利率进入3字头期间，在6%以上“高位站岗”的购房者开始用提前还贷的方式举行自救，有关存量房贷利率调降的呼声也是日益渐隆。 房贷利率由5年期LPR和银行加点两部门构成，现实上，针对存量房贷利率调降的号令不停会合在银行的加点部门，由于挂钩5年期LPR的部门在本年的重订价周期之后会主动下调。履历了2022年三次共35个基点的下调后，5年期LPR已由2021年年底的4.65%降至4.3%。 相较于5年期LPR的浮动调解，银行加点部门的“一锤子交易”让早期的购房者很不甘心，究竟当下很多都会的首套房贷利率不但银行加点为零，乃至可以突破贸易性个人住房贷款利率下限（LPR-20BP)。然而，生理的不均衡并不能改变房贷条约对两边的法律束缚力，按照条约推行还款任务也是服从左券精力的表现。 假如追根溯源，房地产市场风向的快速变革是提前还贷潮的紧张导火索之一。1月5日，央行、银保监会发决定创建首套住房贷款利率政策动态调解机制，明白新建商品住宅贩卖代价环比和同比一连3个月均降落的都会，可阶段性维持、下调或取消本地首套住房贷款利率政策下限。 文件一出，天下各地再度掀起了一轮房贷“降息潮”。据诸葛找房数据研究中央不完全统计，停止本年1月30日，中国至少有30城下调首套房贷款利率下限，此中最低降至3.7%。30个都会中，除兰州外，别的29个都会房贷利率均已进入“3期间”。 以郑州为例，本年1月尾郑州部门银行率先将首套房贷利率由4.1%下调至3.8%，而2021年郑州的首套房贷利率曾经高达6.125%，2%以上的利差意味着百万房贷月供大概多出1200元。 为此，有关存量房贷利率下调的呼声源源不停，各地当局留言板上也频现相干建言。然而，不似烂尾楼停贷变乱发酵后银行和羁系部分的敏捷回应，涉及这一话题的官方亮相很少，乃至另有大行个人信贷部员工被要求对外部三缄其口，克制评论和存量房贷和提前还贷有关的话题。 一位大行人士向记者透露，该行负责个人住房信贷的相干同事全都收到关照，克制对外发表任何观点。 “高位站岗”者的无奈自救 银行可以保持缄默沉静，但购房者的月供不能制止。在房贷条约的束缚下，即便是“利率高位站岗”，为了维护征信也要按时还贷。固然，购房者也不大概就此放弃，究竟假如能想办法省下这笔差价，就能增长家庭的生存开支。 购房者想出来的一大应对方式是提前还贷。既然利差已成既定究竟，干脆提前还掉一些本金，也就省下了对应的利钱。然而，银行方面共同意愿显着不敷，列队数月、没有额度、要交违约金是近期筹划提前还贷的购房者常碰到的烦心事。 至于提前还贷的资金泉源，记者采访的银行和地产行业人士以为，此中一部门简直是春节年末奖发放后乞贷人的自有资金，另一部门则很有大概是本应服务中小企业或个体工商户的谋划贷流向了住民提前还房贷的渠道，另有一部门大概是客岁11月债市大跌后从理财市场流出的资金。 央行克日发布的《2022年四序度金融机构贷款投向统计陈诉》表现， 2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点；2022年末，本外币住户谋划性贷款余额18.9万亿元，同比增长16.5%，比三季度末高0.4个百分点，比上年末低2.6个百分点。 “利差太大，纵然知道谋划贷流入楼市不合规，只要查的不严，也会有人到场。”一位地产人士向记者直言。据相识，现在多家银行个人谋划贷年化利率已低至3.5%以下。 一位大行资深个人信贷人士也向记者透露，从一线的反馈来看，简直有中介以谋划贷大概消耗贷的名义诱导客户置换原来的房贷，对此他号令客户肯定要留意相干风险。一方面谋划贷和消耗贷流入楼市是羁系严令克制的，一经发现大概会有抽贷和个人征信受损的相干风险；另一方面房贷的限期远比谋划贷要长，客户大概还碰面临限期错配和资金管理方面的风险。 现实上，用谋划贷置换房贷早已不是什么奇怪事，近期再度卷土重来的重要缘故原由照旧其与个人住房贷款利率之间出现较大的利差，为资金违规流入楼市提供了套利空间。 “下调存量房贷利率有利于低落住民住房消耗负担、办理消耗者扎堆提前还贷、提前还贷难、违规转贷等一系列题目。”着名经济学家任泽平克日撰文表现，低落存量房贷利率是办理提前还贷潮的一大关键。 15年前存量房贷打折委曲 关于存量房贷利率下调的讨论始于客岁 5月。其时央行银保监会团结发文调解首套住房贸易性个人住房贷款利率下限至LPR-20BP，引发了有关存量房贷利率下调的呼声。 现在政策再度向前一步，部门都会首套住房贸易性个人住房贷款利率下限乃至已经取消，有关存量房贷房贷利率可否下调的讨论再度潮起。 在报道相干话题时，媒体经常引用2008年存量房贷利率打七折的先例。然而其时的景象是否具有可复制性，则又是一个值得探究的话题。 记者梳理当年的报道发现，其时的存量房贷利率打折也并非一挥而就。别的，在中国房贷30年的进化史上，提前还贷潮也不是第一次出现。 2008年的楼市情形和2022年有些相似。履历了2006年、2007年连续高速的增长，2008年的房地产市场调解态势显着：房价涨幅渐渐回落，部门地区房价下跌显着；消耗者的购房预期发生变革，持币观望氛围浓厚；房屋贩卖量骤降，市场生意业务陷入低迷，开辟商资金回笼压力加大，市场在调解中探求方向。 为促进房地产市场康健发展，服务“保增长”的大调控目的，2008年10月22日，中国人民银行发布房贷新政策，决定从2008年10月27日起，扩大银行的贸易性个人住房贷款利率下浮幅度，同时调解最低首付款比例。新政策规定，贸易性个人住房贷款利率的下限扩大位贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调解为20%。 值得留意的是，其时贷款利率的七折优惠也只针对新增客户，且时任央行消息发言人还在记者采访中就存量房贷客户利率怎样调解做出了回应。 其时，上述发言人表现，对于已发放的贸易性个人住房贷款尚未归还部门，其利率调解重要取决于两个因素：一是金融机构对乞贷人是初次购房或非初次购房、自住房或非自住房、套型修建面积等是否属于平凡住房，以及乞贷人名誉记载和还款本领等风险因素的综合评估；二是贷款条约对于贷款利率调解方式的约定。金融机构应按原贷款条约约定条款，在综合评估风险的底子上，自主确定已发放贸易性个人住房贷款尚未归还部门的利率程度。 换言之，其时的房贷新政就存量房贷利率是否也享受七折优惠并没有做出明白规定，而是让金融机构根据对客户的评估环境自行决定。然而，由于同名转按揭业务的存在，针对新增客户的七折优惠很快扩大到了存量客户。所谓同名转按揭，就是由新的贷款银行资助客户找包管公司，还清原贷款银行的钱，然后重新管理贷款，同时可享受7折优惠。 2008年11月27日，证券时报刊发了一篇题为《银行房贷业务面对新一轮洗牌》的报道，记载了其时“新增客户可以享受贷款基准利率七折优惠”的房贷新政过渡到“存量客户房贷利率也打七折”的前因结果。 报道写道，“央行10月份出台的房贷新政并没有对存量贷款的利率是否调解做出明白规定，面临新增客户可以享受贷款基准利率七折优惠的勾引，银行现有存量客户近期纷纷通过转按揭的方式使得本身再成为‘新增客户’。与此同时，各大银举动了挣抢客源，也为客户打开方便之门，银行房贷业务已提进步入新一轮洗牌。” 相干资料表现，新政出台伊始，大行的态度比力“暧昧”，并不肯意自动给存量客户的房贷利率打七折。就在大银行观望之际，一些中小银行对准了它们的优质房贷客户，纷纷答应利率打七折，并推出免费管理同名转按揭来“挖墙脚”。在此景象下，一些存量客户乃至要求银行直接给本身的房贷利率打七折，不允许就转按揭去别的银行。在这场白热化的存量房贷争取战中，四大行终于在2009年新年的第一天松口，同意符合条件的存量房贷客户直接申请七折优惠利率。 本日的情况与其时有相似之处，但也有很大差别。一方面，2008年末个人住房贷款余额只有2.98万亿元，2022年末个人住房贷款余额却高达38.8万亿元，是其时的13倍以上，体量不可等量齐观。简朴测算一下，假如将当下个人住房贷款余额的均匀利率下调1个百分点，贸易银行每年的利钱收入就要淘汰3880亿元。 另一方面，倒逼存量房贷利率跟随新增房贷利率一起打七折的同名转按揭业务已经被羁系严令叫停。2022年5月，21世纪经济报道曾报道绍兴银行以“按揭贷款置换”为名推出转按揭业务，随即被总行和羁系叫停。2022年6月10日，有浙江相干羁系人士向媒体表现，转按揭是不答应开展的。绍兴银行有不相识环境的发布了相干信息，被总行发现后立刻克制了。 不外，记者从一家地方城商行相识到，非生意业务性的同名转按揭业务固然被叫停，但是生意业务性的异名转按揭业务仍在开展。详细的操纵方法是，买方先探求过桥资金提前结狷介利率的存量房贷，然后通过过户的方式将房产转移给亲人大概眷属，再重新申请低利率的新增房贷。然而，这一操纵不但会产生税费等生意业务本钱，也有房屋产权纠纷的大概。一样平常只有存量房贷利率特殊高的客户才会接纳这一操纵。 下调争议颇多 记者就当前存量房贷利率下调的须要性和可行性采访了多位业内人士，也搜集了一些专家学者的观点。汇总发现，提倡存量房贷利率下调的一方多从修复住民资产负债表的角度出发，主张为住民减轻房贷负担，从而提振消耗信心。质疑的一方则更多思量操纵层面的可行性和贸易银行谋划的妥当性，究竟政策牵一而发动满身，实行层面稍有不慎则大概引发更多的题目。 中泰证券研究所宏观首席分析师梁中华在研报中表现，“还贷潮”的背后，实在是住民资产端利率和负债端利率出现了显着倒挂。一方面，住民资产端收益率在不停下跌：客岁部门理产业品出现负收益，以余额宝为代表的钱币基金利率降到2%以下；部门地域房价下跌，意味着房产的收益也变为负数。而住民最重要的负债构成绩是房贷，当下住民负债端的本钱已经显着高于资产端的收益率，住民资产负债表仍面对紧缩压力。要办理这种住民资产负债表的紧缩，存量房贷利率调解的条件已经成熟。 着名经济学家任泽平近来也撰文号令下调存量房贷利率，在他看来，此举一是利好宏观经济，有助于提振消耗信心、扩大内需，促进中国经济复苏；二是推动购房信心规复，使消耗者取消房贷利率将来大概继承下行造成丧失的顾虑，有利于房地产行业稳固；三是有利于低落住民住房消耗负担，办理消耗者扎堆提前还贷、提前还贷难、违规转贷等一系列题目。 国家金融与发展实行室副主任曾刚则告诉记者，得当调低存量按揭贷款利率，使之与其他贷款（如谋划贷、消耗贷）以及金融市场均匀投资回报率的差距保持在公道范围，大概是当下提前还贷潮比力好的应对方式。 担当采访的银行从业人士则更多的从实操层面探究了下调存量房贷利率的可行性以及银行方面的谋划压力。 一位大行研究部分的人士告诉记者，现在存量房贷和增量房贷利差较大，确实存在存量房贷利率较高带来的不公平题目，这种环境下住民公道的提前还贷需求应该得到满意。 至于存量房贷利率可否下调，该人士以为政策订定层面必要细致研究才气接纳公道应对步伐，妥善办理住民的需求和银行的关切。从银行的角度来看，房贷是银行的优质资产，在银行谋划自己面对下行压力的环境下，调解存量房贷利率对银行谋划带来的压力更大，尤其是部门房贷占比力高的银行。至于存量房贷利率加点可否调解，一是要恭敬购房者和银行的条约约定，二是差别地域面对的详细题目也不一样，不大概一刀切的处置惩罚。 一位地方城商行人士告诉记者，存量房贷利率下调从下往上推动的难度很大，由于总行会稽核地方分行的利润、放贷规模等各个方面，以是地方分行它没有充足的动力去资助购房者去置换高息房贷。假如有政策出台，且总行不压使命，大概会好操纵一些。 她告诉记者，作为银行从业人士实在本身也盼望上面能有政策出来支持存量房贷打折，由于纵然不打折住民也会有违规转贷、支属间生意业务等挪来挪去的操纵，假如上面有政策，分行的压力大概还会小一些。 来自学界的几位人士也号令公众在关注住民端的房贷负担的同时也关注银行的谋划压力，以及政策订定必要多方考量，着眼全局。 国家金融与发展实行室房地产金融研究中央主任蔡真表现，谈及提前还贷的热门时大部门人重要关注到住民端的房贷负担，实在银行的谋划压力也应该得到关注。银行本年既要面临LPR重订价周期的压力，同时还要继承让利实体经济支持经济复苏。在此配景下，以一刀切的方式低落存量房贷利率的大概性较小，重演2008年广泛打七折的概率不大。 星图金融研究院副院长薛洪言告诉记者，现在来看，下调存量房贷利率的大概性并不大，重要源于可操纵性差。基于购房时间的差别，购房人的存量房贷利率差别较大，若一刀切地等额下调房贷利率，轻易带来各种套利空间；若订定差别化下调政策，又轻易带来新的不公平，易在实行层面引发种种题目。 别的，下调存量房贷利率对银行的负面影响也不容小觑。当前，国内银行业息差已处于较低位置，下调存量房贷利率会直接压低银行息差程度，影响银行谋划的妥当性和可连续性，陵犯银行业高质量服务实体经济的本领，得不偿失。同时，从中恒久角度看，随意下调存量贷款利率，会影响市场对银行息差稳固性的预期和信心，影响银行业估值程度的稳固性和再融资本领。 银保监会数据表现，停止2022年第三季度，权衡贸易银行红利本领的紧张指标——净息差已经缩窄到1.94%，是自2010年以来初次低于2%，且前三个季度还体现出逐季下行趋势。大型银行、股份行、城商行、农商行净息差同比变更-10BP、-14BP、-15BP和-21BP，下滑速率显着快于往年。思量到2022年LPR履历多次下调，住房按揭贷款重订价周期对净息差的压力还将在2023年产生现实影响。 而这波提前还贷潮中，个人住房贷款余额占比更高的银行大概”受伤”更为严峻。上述城商行人士告诉记者，该行的个人住房贷款余额占比并不算高，根本对来申请提前还贷的客户都能做到“应还尽还”，但国有大行的压力大概会比力大。记者梳理半年报发现，六大行个人住房贷款余额共计26.38万亿元，占同期天下个人住房贷款余额的近七成。 详细来看，建立银行的个人住房贷款余额为64793亿元，居六大行之首，然后依次是工商银行（64490亿元）、农业银行（53444亿元）、中国银行（43517亿元）、邮储银行（22293亿元）和交通银行（15284亿元）。 假如以半年报数据为参考、按均匀利率下调1个百分点来测算，大略估算六大行每年丧失的利钱收入合计为2638亿元，依次为建立银行（647.93亿元）、工商银行（644.90亿元）、农业银行（534.44亿元）、中国银行（435.17亿元）、邮储银行（222.93亿元）和交通银行（152.84亿元）。 提前还贷潮怎样退潮 从理性经济人的角度来讲，是否选择提前还贷，关键要看个人是否有更好的投资渠道，可否得到凌驾银行贷款利率的投资收益率。假如个人有更好的投资渠道，有充足的把握得到高出银行贷款利率的投资收益率，就不应该提前还贷，而是将资金投向别处，赚取更多的回报。否则，就应该提前还贷，制止亏本“给银行打工”。 换言之，提前还贷潮潮起潮落的关键在于住民预期投资收益率和银行贷款利率之间的利差。记者在梳理以往报道时发现，住民扎堆提前还贷的环境在我国30年房贷的汗青上多次出现，一样平常也是出如今岁末年初之际，以及加息周期中住民发现住房贷款本钱即将增长之时。 比方，2009年中国经济走出环球金融危急的阴霾，实现V型复苏，2010年则是出现了过热的征象。2010年10月尾，央行三年来初次上调存贷款利率让加息周期预期加强，且专家预计2011年还要继承加息，住民也意识到月供将来大概会增长，不少银行也出现了提前还贷必要列队的征象。别的，2008年底实行的房贷利率七折优惠的政策也开始渐渐退出，在2011年底乃至还出现了首套房贷利率上调到基准利率的1.1倍的环境。不外，随着房价上涨以及其他理财投资产物收益率提拔，扎堆提前还贷的情况也很快消退。 可以看出，住民预期投资收益率和银行贷款利率之间的利差并不是一成稳定的，而是受到钱币政策、经济形势以及住民预期等多重因素因素影响。且我国现行个人住房贷款是一种中恒久贷款，其利率是随着经济形势的变革而变革的，并不是固定稳定的。别的，房贷利率优惠政策的时间窗口也是有限的，也会随着形势的变革而变革。 从记者采访的环境来看，业内观点以为，本轮提前还贷潮有一部门季候性的因素，另一部门则在于住民和银行临时难以找到更为优质的高息资产。 一位大行非信贷部人士告诉记者，从这一轮降息周期来看，优质的高息资产确实是比力少，房贷作为久期较长利率又较高的优质资产，天然是银行不愿放手的一块紧张蛋糕。不管是利率债照旧名誉债，抑或是“专精特新”企业贷款、普惠小微贷款大概绿色贷款，都没有房贷如许的上风。 一位债券生意业务员也向记者吐槽，“现实上许多债券行业的从业人士都倾慕银行房贷，已往每年根本躺赚5%左右的利钱，买债要赚5%很艰巨不说，还要担心违约风险。” 上述大行非信贷部人士以为，出现提前还款潮的根本缘故原由在于低利率周期中，优质资产荒题目突出，住民、企业和贸易银行均缺乏优质的资金投向。更正确地说，是出现了布局性的资产荒，一方面大行股份行1月份信贷“开门红”，抢规模抢的特殊快，另一方面一些中小银行高息信贷的投放途径大概没有大行股份行这么流通，以是才会出现“包装”谋划贷置换房贷抢规模的“花式操纵”。 在他看来，随着经济的渐渐复苏，大部门银行都能找到稳妥的信贷投放途径，就没有须要再冒风险做谋划贷置换房贷的业务；而在住民端，一旦收入预期上升和风险偏好进步，人们也不会再扎堆提前还房贷，而是转向回报率更高的投资渠道。 另一位大行个人信贷部人士也表现，近期出现的提前还贷潮也有春节事后季候性的扰动因素，随着经济复苏和信贷回暖，潮流会天然退去。 一个令人鼓舞的消息是，最新的社融和信贷数据已经开释出国内经济稳步复苏的积极信号。1月信贷准期实现“开门红”，助力提振市场信心、引发主体活力。详细数据来看，央行1月人民币贷款增长4.9万亿元，同比多增9227亿元，创下单月信贷的投放汗青新高。 中国民生银行首席经济学家温彬表现，从金融数据可以看出，陪同疫情打击消退、各地稳增长筹划和办法出台，企业与当局部分投资步调加速，消耗预期渐渐规复，在政策驱动和市场内生融资需求共同作用下，开年名誉扩张积极，加快宽名誉历程。 预测下一阶段，温彬称，名誉扩张的韧性和地产、消耗修复环境仍较为关键，扩投资、促消耗、稳地产、调布局等政策需连续支持，继承保持妥当钱币情况，以巩固年初经济企稳向好态势，提拔经济修复的斜率和可连续性。 |
