中原地产老王，以股抵债400亿
记者丨李惠琳编辑丨谭璐
化债路上，中原幸福(2.580, -0.06, -2.27%)老板王文学，又拿出新筹码。
本周，中原幸福公布“以股抵债”的详细方案：搭建幸福精选、幸福优选两个平台，以此中49%股权实行债务重组，预计调换债权400.39亿元。
这是9月中原幸福初次披露“以股抵债”筹划的增补。两个平台包罗其物管和代建业务资产，可谓诚意满满。
数据表现，停止2022年11月30日，中原幸福及部属子公司未能准期归还债务金额（不含利钱）累计664.95亿元。
若此次抵债方案见效，王文学身上的债务，能淘汰七成。
千亿筹码
客岁10月启动债务重组以来，王文学已经在化债路上奔忙了一年多。
此次搭建的幸福精选、幸福优选平台，资产质量较好。
前者重要是物管平台，包罗三家公司：幸福基业100%股权、深圳同伴财产服务60%股权、苏州火把创新51%股权。
后者重要是代建及部门物管平台，包罗中原幸福产城（北京）运营、北京幸福安基等6家公司100%股权。
中原幸福猜测，两个平台的估值分别为500亿元和521.4亿元，合计超千亿，将以八折或七五折的代价实行债务重组。
值得一提的是，王文学拿来抵债的两个平台，本是中原幸福探索出来的新活法。
本年7月，中原幸福公布，全面转型为“财产新城服务商”，鼎力大举发展轻资财产务，做乙方赚服务费。
此中，被纳入“幸福优选”的公司之一幸福安基，是本年8月才建立的代建公司，两个月就拿下三个代建项目。
相比地产开辟，物业和代建的收入相对稳固，具有肯定抗周期性，是中原幸福的紧张现金流增补。按照原筹划，中原幸福将在“2022-2023年完成债务重组，2022-2025年完玉成面转型。”
现在为了化债，王文学把底牌都亮出来了。不外，对于其千亿估值的说法，外界持猜疑态度。
从幸福精选三家企业的业绩来看，2021年的营收共计36.41亿元，净利润2.3亿元，净利率6.3%。而在2022年前三季度，营收共21.4亿元，净利润4887.4万元，净利率2.3%，团体红利本领呈下滑趋势。
而且，三家企业合计管理面积不到2万平方米，对应500亿的估值有点偏高。对比之下，面积靠近的融创服务，总市值才130亿元左右。
无奈选择
债务重组可否乐成，还取决于债权人的意愿。
境外债方面，现在持有中原幸福的境外美元债券本金总额84.14%的持有人（存续总额为49.6亿美元），已签订境外《重组支持协议》， 此中13.15亿美元的本金持有人，选择将债权的部门份额通过以股抵债受偿。
这意味着，仅有27%的本金持有人乐意担当以股抵债，仍有凌驾三分之二的人对此方案抱有顾虑。
在汇生国际融资总裁黄立冲看来，外洋债权人的妥协，更多是无奈的选择。
他向《21CBR》记者表明，已往国内政策只答应本地房企签署维好协议，不答应对境外公司提供资产包管，因此中原幸福的外洋债权人没有什么选择，乃至无法申请清盘A股公司，“他们重要关注末了能收到多少现金，如今是能收多少是多少”。
为了鼓励债权人尽早换股，中原幸福设置了“早鸟期”，2022年12月31日前选择债务重组的债权人，能以七五折的代价以股抵债。
同时，中原幸福明白了“退股”路径：后续将推动换股平台资源运作，包罗“幸福精选”独立上市、将平台股权以现金出售等。
为保障换股平台的红利本领，中原幸福筹划以两大平台不凌驾30%的股权，实行员工股权鼓励。
固然，也有解锁条件，中原幸福提出两个要求：
一是员工忠诚度。鼓励对象连续任职至2023年1月、2024年1月、2025年1月，可分别将解锁30%、30%和10%的鼓励股权。
二是业绩目的。2023年3月1日前实现境表里债券转股金额分别到达30亿元、15亿元，解锁10%鼓励股权；2024年3月1日和2023年3月1日分别实现谋划业绩20%年化增长，净资产50%的增长幅度，可分别解锁10%鼓励股权。
现在该方案虽在董事会上得到通过，但遭到中国安全(45.350, -0.42, -0.92%)派出的董事孟森的反对，以为“股权鼓励方案的公道性不敷”。终极效果怎样，必要颠末12月30日召开的暂时股东大会的审批。
多方自救
化债一年多，王文学身上的债担正渐渐减轻。
停止本年11月30日，总计2192亿元的金融债务，已有1265.57亿元签约实现重组，相应减免债务利钱、宽免罚息114.19亿元。
剩余债务重组若能顺遂完成，王文学就能临时喘口吻。
“要彻底脱困，还必要接纳积极有用的自救方案和举措，同时积极夺取当局和银行的支持。”中国豪宅研究院院长、都会运营专家朱晓红向《21CBR》记者表现。
王文学也在积极探索多种偿债路径。
12月1日，证监会规复上市房企再融资后第三天，中原幸福敏捷实验融资补血，拟向不凌驾35名特定投资者非公开辟行股票，召募资金用于保交楼、归还债务等。
易居研究院智库中央研究总监严跃进提到，中原幸福作为最早出险的房企，披露再融资筹划是一次大胆的摸索，也阐明其正在走出危急，若能募资乐成，对后续妥当发展具有很强的支持作用。
别的，出售资产的动作也没停。按照客岁披露的债务重组筹划，中原幸福筹划出售资产回笼约750亿元，带走金融债务约500亿元。
近来一次脱手是在12月8日，中原幸福筹划向廊坊市大厂回族自治县国宏运营管理公司转让4项资产，总价为6.93亿元。
面临数百亿债务，王文学要想翻身，长路漫漫。
（作者：李惠琳 编辑：谭璐）
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责任编辑：石秀珍 SF183
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