丸转天下转l 发表于 2023-4-21 17:49:36

楼市“小阳春”的另一面:二手房业主贬价,开辟商促销态势显着 ...


一季度已往了,楼市迎来久违的“小阳春”。笔者地点的广深地域,近期楼市红红火火。好比,广州一季度新居成交1.92万套,同比增长18.2%,3月单月成交9800套,同比增长85%。一季度,深圳二手住房成交量同比增长122%。3月份,深圳二手住宅+新居住宅+人才房共成交了10815套,靠近客岁整年20%的生意业务量,当月二手住房生意业务量(4002套)创近2年新高。
但是,我和中介小哥谈天,对方不停在讲,统计数据和微观体感不一样。不管是新居市场售楼现场咨询量、单盘认购量,照旧二手房市场带看量、带看转定(金)量,都在下行。好比,2月中下旬以来,广州新居购房咨询量环比一连6周降落;3月广州单盘均匀认购25套,环比降落21%;3月广州单盘均匀来访量292组,环比降落16%,同比降落18%。
而且,即便成交量在上升,但代价趋势让人有点懵。根据贝壳数据,3月份广州新居涨价项目占比淘汰,贬价项目占比增长,开辟商促销的态势显着。3月份,广州挂牌在售的二手住房,当月下调代价的房源占比高达28.1%,比1月份的23%和2月份的5%有显着增长。深圳也是云云,固然二手房成交量一起走高,但3月全市挂牌均价再度回到降落区间,环比下跌0.6%。
笔者看了一下,上海也是云云。3月份上海二手房成交了近2.4万套,这个数字是2021年8月以来的最高成交,也是近20个月来初次破2万套。但是,周度成交数据出现逐月淘汰的态势,从2月尾的5800套/周降至3月尾的4700套/周,4月首周的数据表现一季度同比两位数的涨幅已经显着收窄。上海房产中介的数据也表现,近期带看、下定等微观指标都在往下走。
这到底是怎么回事呢?笔者以为,一季度生意业务数据亮丽,很大水平上是积聚的需求会合开释,重要包罗三类需求,一是刚性需求,好比这几年疫情导致完婚对数降落,疫情后婚房需求增长;二是因客岁疫情肆虐而被延误的需求,既有刚需,也有换房需求。近期刚需积极入市买房,动员换房需求活泼了起来;三是因上下积极纾困楼市,预期改善也创造了一部门需求。
但如今看,需求后劲并不敷。毕竟是什么缘故原由?我们先看看二手房市场,由于商品房总量供应充足大的环境下,存量市场可否激活,关系到整个商品房市场可否保持良性循环和生意业务活泼。以广州为例,一季度广州二手房生意业务中,总价在300万以下的房源成交占比到达65.7%,而600万以上的房源成交占比只有9.6%,中心300-600万的房源生意业务占比24.7%。
相比2021年,300万以下房源成交占比降落0.9个百分点、300-600万房源成交占比降落2个百分点,而600万以上占比则增长2.9个百分点。若将这三部门分别看作刚性需求、改善性需求和高端需求的话,广州当前的二手房市场无疑出现出刚需绝对主导,换房动力不敷,高端需求逆势增长的局面。题目是,高端需求是小众群体,支持楼市体量要靠刚需和改善。
这几年,疫情打击叠加经济布局调解,刚需和改善人群比力受伤,而房价还在汗青高位倘佯,这就是刚需和换房占比下滑或被挤压的缘故原由。同时,刚需和改善人群对代价非常敏感。笔者调研发现,2月份楼市生意业务有所活泼之后,2月下旬以来就有开辟商取消扣头优惠或提价,也有业主进步挂牌价,只管变更幅度并不大,但对刚需下定和成交的影响却非常大。
于是,新居市场重回优惠促销主导。更紧张的是,如今各个都会二手房挂牌量都在创新高,相比客岁一季度均匀增长30%左右,二手房去化的速率赶不上新增挂牌的速率。同时,这几年热门都会调控转向供给侧,供地增长动员新居供应也出现放量态势,好比比年来深圳新居供应就比5年前增长40%多。许多新居项目在售代价比周边二手房中的“次新居”还要低。
为了得到更好去化,新居以维持对二手房代价“倒挂”的上风促销,导致二手房需求被分流,二手房业主不得不调低挂牌价。同时,挂牌的二手房,房龄在15-20年的占比至少50%,卖相差,业主也不得不贬价贩卖。这就是近期商品房市场的场景。总结来看,刚需和改善对代价敏感,收入支持不敷,而房源选择太多,开辟商和业主促销姿态显着,需求就难以接续起来。
(原题为《楼市“小阳春”的另一面》,作者李宇嘉系广东省住房政策研究中央首席研究员)
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